IMMOBILIER À BALI, COMMENT ÊTRE PROPRIÉTAIRE?

FREEHOLD

Les étrangers ne peuvent pas posséder une propriété en Indonésie. Tous les biens, les terrains ou les bâtiments, doivent être enregistrés au nom d’un citoyen indonésien. Cependant, vous avez plusieurs solutions sécurisées pour posséder votre propriété :

– Vous aurez besoin d’un citoyen indonésien comme « représentant ». Ce citoyen indonésien sera mentionné comme le propriétaire légal sur le certificat foncier (titre de propriété). Pour protéger vos intérêts en tant qu’acheteur, vous devrez conclure un accord avec ce candidat au bureau d’un notaire.

– Une PMA (société internationale) peut acheter en freehold, si la société est domiciliée en Indonésie. Mais il y a beaucoup de restrictions, cela dépend du domaine et de la fonction de la société. Nous pouvons vous conseiller un avocat pour vous informer.

Choisir soigneusement un candidat:

Si vous envisagez d’acheter une propriété avec un titre de propriété en freehold (Hak Milik), il est important que vous ayez déjà une relation avec votre « représentant », bien que dans de nombreux cas le vendeur peut également être votre « représentant » si celui-ci est d’accord. Une procuration (Surat Kuasa) est établie, de sorte que vous, en tant qu’acheteur, ayez le plein droit de faire ce que vous voulez avec la propriété. Vous pouvez donc la vendre ou la louer si vous le souhaitez. Il y a également des conditions vous donnant la liberté de rénover ou d’étendre la maison sans demander la permission du « représentant ». Les documents doivent également contenir des clauses, de sorte que le « représentant » soit obligé de coopérer avec vous pour protéger vos intérêts et ne puisse pas vous empêcher de vendre la propriété si cela est votre souhait. Si la loi indonésienne est modifiée dans le futur, donnant la possiblité à un étranger de posséder légalement des terres en Indonésie, le « représentant » doit changer le titre de propriété (hak milik) en mentionnant votre nom.

 

LEASEHOLD

Lorsque vous louez une propriété, vous la louez pour la période du contrat de bail, habituellement de 25 ans, mais peut aller de quelques années à plus de 50 ans. La plupart du temps, vous pouvez obtenir une autorisation pour prolonger le bail jusqu’à 25/30 ans (selon le contrat de location). Dans ce cas, le montant total de l’opération immobilière doit être réglé avant la fin de la période de location.

Lors de l’obtention d’un contrat de location, vous devenez le propriétaire de ce bien pour la période du bail avec toutes les obligations et privilèges qui s’ensuivent. Vous avez le droit de vendre le bail et vous devez également l’inclure dans votre testament. Si le contrat de bail n’a pas une condition d’extension, le bien sera retourné au propriétaire après la période de location et le propriétaire pourra le remettre sur le marché ou pourra en faire ce qu’il veut. Dans la plupart des cas, le prix d’achat sera inférieur à celui d’un bien immobilier en freehold.

Détails : Hak Milik / Hak Pakai

Il semble cependant que le gouvernement indonésien ait répondu à la demande des étrangers de pouvoir investir dans une maison à Bali sans avoir besoin d’un « représentant » indonésien. Cet arrangement est appelé “Hak Pakai”. Hak signifie droit, et Pakai signifie utilisation, c’est donc un “droit d’utilisation”. Hak Pakai peut être délivré à des étrangers, mais aussi à des sociétés domiciliées en Indonésie. Hak Pakai est pour les personnes vivant en Indonésie(c’est-à-dire en possession d’un visa de résident permanent) un document appelé Kitas. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas quitter l’Indonésie, ou ne pouvez pas posséder des biens dans d’autres pays aussi. Cela signifie simplement que vous passez la majeure partie de l’année en Indonésie. Hak Pakai se différencie du Leasehold (Hak Sewa). Le leasehold est un contrat notarié avec un propriétaire, et le certificat de propriété ne change pas. Hak Pakai est un certificat officiel délivré par le cadastre. Un étranger ne peut avoir qu’un seul titre Hak Pakai à son nom. Le certificat de Hak Pakai est valable pour 25 années et peut être renouvelé après cette période. Certaines entreprises semblent offrir des renouvellements prépayés pour un maximum de 100 ans. Il est librement transférable à un autre nom, vous pouvez donc acheter et vendre des titres existants Hak Pakai. En conclusion, si vous voulez une propriété à votre nom en Indonésie et que vous prévoyez de vivre dans le pays, utilisez le Hak Pakai.

 

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