Apa Saja yang Termasuk Luas Bangunan pada Vila di Bali?

Dua vila sama-sama diiklankan memiliki luas bangunan 200 m². Vila pertama memiliki 200 m² ruang tertutup dengan AC. Vila kedua memiliki 150 m² ruang tertutup ditambah paviliun ruang keluarga terbuka seluas 50 m². Angka yang ditampilkan sama, tetapi produknya berbeda, sehingga harga per meter perseginya tidak bisa dibandingkan secara langsung.

Istilah "luas bangunan" di Bali tidak memiliki satu definisi tunggal. Pengertiannya bisa berbeda tergantung apakah Anda sedang membaca listing properti, dokumen pengajuan izin, atau aturan zonasi. Memahami angka mana yang sedang digunakan merupakan salah satu hal penting yang sebaiknya dipahami pembeli, dan sebenarnya tidak membutuhkan waktu lama.

 

Angka yang Menentukan Bangunan di Indonesia

Tiga koefisien dan satu garis sempadan

Dalam tata ruang di Indonesia, sebuah bangunan diukur menggunakan tiga koefisien. Ketiganya tercantum dalam ketentuan perencanaan untuk masing-masing lahan dan digunakan ketika gambar arsitektur diproses melalui sistem SIMBG untuk mendapatkan persetujuan PBG.

KDB (Koefisien Dasar Bangunan) adalah persentase luas lahan yang boleh tertutup bangunan di permukaan tanah, yaitu bagian dari lahan yang dapat ditempati struktur beratap pada lantai dasar. KLB (Koefisien Lantai Bangunan) adalah total luas seluruh lantai bangunan dibandingkan dengan luas lahan. KDH (Koefisien Dasar Hijau) adalah persentase minimum lahan yang harus tetap terbuka, tidak terbangun, dan dapat menyerap air, sehingga air hujan dapat kembali meresap ke tanah dan tidak seluruhnya menjadi limpasan.

Selain itu terdapat GSB (Garis Sempadan Bangunan), yaitu garis batas yang mengatur seberapa dekat bangunan dapat dibangun terhadap jalan, batas lahan, sungai, maupun pantai. Otoritas tata ruang Provinsi Bali menyebut bahwa di kawasan yang lebih padat seperti Denpasar dan Gianyar, jarak minimum sekitar 3 hingga 5 meter dianggap sesuai untuk kebutuhan drainase dan penghijauan.

Berapa luas bangunan yang sebenarnya bisa dihasilkan dari sebuah lahan

Ambil contoh lahan seluas 400 m². Jika zona tersebut mengizinkan KDB 50%, KLB 1,0 dan KDH 30%, maka lahan tersebut dapat memiliki hingga 200 m² luas bangunan beratap di lantai dasar, hingga 400 m² total luas lantai bangunan dari seluruh lantai, dan minimal 120 m² harus tetap menjadi area yang dapat menyerap air.

Koefisien tersebut hanya sebagai ilustrasi. Nilai sebenarnya mengacu pada KRK masing-masing lahan dan RDTR yang berlaku, serta berbeda di setiap zona. Namun cara perhitungannya tetap sama. Inilah salah satu alasan mengapa dua lahan dengan ukuran dan harga yang sama dapat memungkinkan pembangunan vila yang sangat berbeda.

Patokan Atap Permanen

Adanya atap dapat mengubah perhitungan

Keberadaan atap permanen merupakan salah satu faktor utama yang dapat mengubah ruang luar menjadi bagian dari luas bangunan. Deck terbuka tanpa atap umumnya termasuk area hardscape. Jika area yang sama kemudian diberi atap permanen, area tersebut biasanya menjadi ruang tertutup atap dan dapat diperhitungkan dalam KDB maupun total luas lantai.

Hal ini penting dipahami sebelum melakukan perubahan desain. Menambahkan atap pada teras yang sudah ada mungkin terlihat seperti pekerjaan konstruksi kecil, tetapi dapat memiliki konsekuensi nyata terhadap ketentuan tata ruang, terutama jika bangunan sudah mendekati batas maksimal KDB.

Sifat permanen lebih penting daripada ukuran

Di bagian ini, pendekatan di Bali berbeda dengan banyak negara lain. Prancis menetapkan batas berdasarkan luas: di luar kawasan yang dilindungi, bangunan taman terpisah hingga 5 m² tidak memerlukan izin sama sekali, bangunan antara 5 m² hingga 20 m² memerlukan deklarasi terlebih dahulu, sementara yang lebih besar membutuhkan izin bangunan penuh. New South Wales menggunakan pendekatan serupa dengan memperbolehkan patio beratap, pergola, dan beranda hingga 25 m² sebagai pembangunan yang dikecualikan dari izin, dengan syarat batas tinggi 3 meter dan ketentuan jarak dari batas lahan tetap dipenuhi.

Di Indonesia, klasifikasi lebih banyak ditentukan oleh metode konstruksinya. Bale bengong / gazebo knock-down dari kayu atau bambu yang diletakkan langsung di atas tanah tanpa pondasi beton umumnya dianggap sebagai elemen taman. Namun paviliun yang sama jika dibangun menggunakan pondasi cor dan kolom pasangan bata menjadi struktur permanen dan diperhitungkan sebagai bangunan. Jadi, ukuran bukan faktor utama; yang lebih penting adalah bagaimana struktur tersebut terpasang pada tanah.

Perbedaan ini cukup sesuai dengan arsitektur Bali, yang sejak dulu menempatkan banyak aktivitas hidup sehari-hari di bangunan terbuka dan ringan, bukan hanya di ruang tertutup. Karena itu, sebuah paviliun terbuka yang besar dan cabana beton yang kecil justru dapat masuk ke kategori berbeda, sesuatu yang mungkin berlawanan dengan ekspektasi pembeli dari Eropa atau Australia.

Bagaimana Setiap Bagian Vila Diperhitungkan

 

Elemen vila	KDB	KLB	Mengurangi KDH
Ruangan tertutup dan ruang keluarga	Ya	Ya	Ya
Garasi tertutup	Ya	Ya	Ya
Carport beratap atau kanopi	Ya	Ya	Ya
Teras lantai dasar dengan atap	Ya	Ya	Ya
Teras atau deck terbuka tanpa atap	Tidak	Tidak	Ya
Balkon lantai atas	Tidak	Umumnya ya	Tidak
Kolam renang	Tidak	Tidak	Ya
Bale knock-down dari kayu atau bambu	Umumnya tidak	Umumnya tidak	Umumnya tidak, jika langsung berada di atas tanah
Paviliun permanen dari pasangan bata atau cabana	Ya	Ya	Ya
Rooftop deck terbuka	Tidak	Tidak	Tidak
Pergola beratap atau lounge tertutup di rooftop	Tidak	Ya	Tidak

Perlakuan terhadap setiap elemen bangunan dikonfirmasi di tingkat kabupaten melalui KRK dan proses pemeriksaan teknis dalam pengajuan SIMBG. Karena itu, tabel ini merupakan panduan praktis dan bukan pengganti ketentuan resmi untuk masing-masing lahan.

Rooftop dan Lantai Atas

Batas ketinggian menentukan bagian atas bangunan

Berdasarkan aturan tata ruang dan zonasi yang ditetapkan melalui Perda Bali No. 2/2023, Bali menerapkan batas ketinggian bangunan sekitar 15 meter, atau kurang lebih empat hingga lima lantai, dengan batas yang lebih rendah di beberapa kawasan tertentu. Layanan informasi tata ruang Provinsi Bali menggambarkannya sebagai setinggi pohon kelapa, dengan dasar filosofi Tri Hita Karana, serta beberapa pengecualian terbatas seperti menara air, infrastruktur telekomunikasi, dan fasilitas terkait penerbangan. Aturan ini diterapkan secara konsisten dan menjadi salah satu alasan mengapa karakter visual lanskap Bali masih tetap terjaga.

Semua yang berada di atas pelat atap ikut diperhitungkan dalam batas ketinggian

Batas ketinggian diukur hingga titik tertinggi struktur. Artinya, rumah tangga, pergola, tangki air, dan berbagai peralatan yang dipasang di rooftop semuanya menggunakan batas ketinggian yang sama. Pada vila tiga lantai, keputusan desain di area rooftop dapat menentukan apakah keseluruhan bangunan masih berada dalam batas ketinggian yang diizinkan.

Rooftop deck terbuka dapat menambah ruang yang bisa digunakan tanpa menambah KDB, sehingga pada lahan kecil menjadi salah satu cara paling efisien untuk mendapatkan ruang tambahan. Begitu area tersebut diberi atap permanen, ruang tersebut akan masuk ke dalam perhitungan luas lantai.