Deux villas sont annoncées avec une surface de 200 m². L’une dispose de 200 m² d’espaces fermés et climatisés. L’autre comprend 150 m² d’espaces fermés plus un pavillon de vie ouvert de 50 m². Même chiffre affiché, mais deux produits différents, avec un prix au mètre carré qui n’est pas directement comparable.
La notion de "surface bâtie" à Bali ne correspond pas à une définition unique. Elle peut varier selon que vous consultez une annonce immobilière, une demande de permis de construire ou une règle de zonage. Comprendre de quelle définition il s’agit est l’une des choses les plus utiles qu’un acheteur puisse apprendre, et cela ne prend qu’une dizaine de minutes.
Les chiffres qui définissent un bâtiment en Indonésie
Trois coefficients et une ligne de retrait
La réglementation d’urbanisme indonésienne évalue un bâtiment à travers trois coefficients, indiqués dans les prescriptions d’urbanisme propres au terrain et appliqués lorsque les plans architecturaux passent par le système SIMBG pour l’obtention du PBG.
Le KDB (Koefisien Dasar Bangunan) correspond à l’emprise au sol, soit la part du terrain pouvant être occupée par une structure couverte au niveau du sol. Le KLB (Koefisien Lantai Bangunan) correspond à la surface totale de plancher de l’ensemble des niveaux, rapportée à la superficie du terrain. Le KDH (Koefisien Dasar Hijau) correspond à la part minimale du terrain qui doit rester perméable et non construite, afin que l’eau de pluie puisse s’infiltrer dans le sol plutôt que ruisseler.
À cela s’ajoute le GSB (Garis Sempadan Bangunan), la ligne de retrait qui détermine la distance minimale entre une construction et les routes, limites de propriété, rivières ou zones côtières. L’autorité provinciale de l’aménagement du territoire de Bali indique que, dans les zones plus denses comme Denpasar et Gianyar, un retrait minimum de 3 à 5 mètres est considéré comme approprié pour le drainage et les plantations.
Ce qu’un terrain permet réellement de construire
Prenons un terrain de 400 m². Si son zonage autorise une emprise au sol de 50 %, un coefficient de surface de plancher de 1,0 et 30 % d’espace vert, le terrain peut accueillir jusqu’à 200 m² d’emprise couverte au niveau du sol, jusqu’à 400 m² de surface totale de plancher sur l’ensemble des niveaux, tandis qu’au moins 120 m² doivent rester perméables.
Ces coefficients sont donnés à titre d’exemple. Les valeurs réelles proviennent du KRK propre au terrain et du RDTR applicable, et elles varient selon le zonage. Mais le principe de calcul reste le même et explique pourquoi deux terrains de taille et de prix identiques peuvent permettre de construire des villas très différentes.
Le test de la toiture permanente
Une couverture permanente change le calcul
La présence d’une toiture permanente est le principal élément qui peut transformer un espace extérieur en emprise bâtie. Une terrasse ouverte sans toiture est considérée comme un aménagement extérieur. Si l’on ajoute une toiture solide au même espace, celui-ci devient généralement une surface couverte, prise en compte à la fois dans l’emprise au sol et dans la surface totale de plancher.
C’est un point important à connaître avant de modifier un projet existant. Couvrir une terrasse déjà construite peut sembler être un petit chantier, mais cela peut avoir de véritables conséquences sur le plan réglementaire, notamment sur un terrain déjà proche de sa limite d’emprise au sol.
La permanence compte davantage que la taille
C’est ici que Bali se distingue de nombreux autres pays. En France, les seuils dépendent de la superficie : hors secteurs protégés, une construction de jardin indépendante jusqu’à 5 m² ne nécessite aucune autorisation, entre 5 m² et 20 m² une déclaration préalable est requise, et au-delà un permis de construire est nécessaire. La Nouvelle-Galles du Sud fonctionne de manière similaire et autorise les patios couverts, pergolas et vérandas jusqu’à 25 m² comme constructions exemptées, sous réserve notamment d’une hauteur maximale de 3 m et du respect des retraits par rapport aux limites.
En Indonésie, la classification dépend davantage de la méthode de construction. Un bale bengong / gazebo démontable en bois ou en bambou, simplement posé sur le sol sans fondations en béton, est généralement considéré comme un élément de jardin. Le même pavillon construit sur des fondations coulées avec des colonnes en maçonnerie devient une structure permanente et entre dans le calcul. La taille est donc secondaire par rapport à la manière dont la structure est fixée au sol.
Cette distinction correspond bien à l’architecture balinaise, qui a toujours intégré de véritables espaces de vie dans des structures ouvertes et légères plutôt que dans des pièces entièrement fermées. Elle signifie aussi qu’un grand pavillon ouvert et une petite cabane en béton peuvent être classés dans des catégories opposées, ce qui est souvent l’inverse de ce qu’un acheteur européen ou australien pourrait attendre.
Comment chaque partie d’une villa est prise en compte
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Élément de la villa |
Emprise au sol (KDB) |
Surface totale de plancher (KLB) |
Réduit l’espace vert (KDH) |
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Pièces fermées et espaces de vie |
Oui |
Oui |
Oui |
|
Garage fermé |
Oui |
Oui |
Oui |
|
Carport couvert ou auvent |
Oui |
Oui |
Oui |
|
Terrasse couverte au rez-de-chaussée |
Oui |
Oui |
Oui |
|
Terrasse ou deck ouvert sans toiture |
Non |
Non |
Oui |
|
Balcon à l’étage |
Non |
Généralement oui |
Non |
|
Piscine |
Non |
Non |
Oui |
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Bale démontable en bois ou en bambou |
Généralement non |
Généralement non |
Généralement non, s’il repose directement sur le sol |
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Pavillon permanent en maçonnerie ou cabana |
Oui |
Oui |
Oui |
|
Rooftop ouvert |
Non |
Non |
Non |
|
Pergola couverte ou lounge fermé sur le rooftop |
Non |
Oui |
Non |
Le traitement de chaque élément est confirmé au niveau de la régence à travers le KRK et l’examen technique du dossier déposé dans SIMBG. Ce tableau constitue donc un guide pratique et ne remplace pas les prescriptions officielles applicables au terrain concerné.
Rooftops et niveaux supérieurs
La limite de hauteur détermine la partie supérieure du bâtiment
Dans le cadre des règles d’aménagement et de zonage établies par le Perda Bali No. 2/2023, Bali applique une hauteur maximale des bâtiments d’environ 15 mètres, soit approximativement quatre à cinq étages, avec des limites encore plus basses dans certaines zones. Le service provincial d’information sur l’aménagement du territoire décrit cette limite comme la hauteur d’un cocotier, en référence aux principes du Tri Hita Karana, avec quelques exceptions limitées pour les châteaux d’eau, les infrastructures de télécommunication et certaines installations liées à l’aviation. Cette règle est appliquée de manière constante et contribue largement au caractère visuel particulier du paysage balinais.
Tout ce qui dépasse de la dalle compte dans la limite
La hauteur est mesurée jusqu’au point le plus élevé de la structure. Les cages d’escalier, pergolas, réservoirs d’eau et équipements installés sur le toit utilisent donc tous la même marge de hauteur disponible. Sur une villa de trois niveaux, les décisions prises au niveau du toit peuvent déterminer si le projet reste ou non dans la limite autorisée.
Un rooftop ouvert ajoute un espace utilisable sans augmenter l’emprise au sol, ce qui en fait, sur un petit terrain, l’un des moyens les plus efficaces de gagner des mètres carrés. Dès qu’une toiture permanente est ajoutée, cet espace entre dans la surface de plancher.
