Incitation fiscale immobilière en Indonésie en 2026

Parlons du sujet incontournable lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger : les taxes. Si vous attendiez un signal décisif pour vous lancer dans un investissement immobilier à Bali en 2026, le gouvernement indonésien vient officiellement de vous en donner un.

Afin de maintenir la dynamique économique du pays et de stimuler le secteur immobilier, le gouvernement a officiellement déployé le programme PPN DTP pour l’ensemble de l’exercice fiscal 2026. PPN DTP signifie Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah, soit la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) prise en charge par le gouvernement. En termes simples : le gouvernement indonésien prend actuellement en charge la TVA de votre bien immobilier à votre place.

L’un des éléments les plus importants à comprendre dès le départ est la flexibilité du dispositif : cette exonération de TVA s’applique aussi bien aux propriétés en pleine propriété qu’aux structures en leasehold. Que vous recherchiez un investissement locatif à long terme ou un actif permanent en pleine propriété, vous pouvez bénéficier de ces économies. La principale condition ? Il doit s’agir d’un achat sur le marché primaire. L’avantage fiscal s’applique exclusivement aux constructions neuves achetées directement auprès d’un promoteur officiellement enregistré (Pengusaha Kena Pajak / PKP).

Habituellement, l’achat d’un bien immobilier neuf auprès d’un promoteur, à condition que celui-ci soit enregistré en Indonésie en tant qu’entreprise assujettie à la TVA (Pengusaha Kena Pajak/PKP), implique obligatoirement le paiement de la TVA. Lors de l’achat d’une unité, cette TVA peut représenter une somme considérable qui quitte votre compte avant même la remise des clés. Mais cette nouvelle mesure supprime entièrement ce coût initial pour les achats éligibles.

Voici l’analyse complète du fonctionnement de l’incitation PPN DTP 2026, des démarches permettant d’en bénéficier et de la manière dont elle change les règles du jeu pour les investisseurs.

 

Les règles du jeu

Le gouvernement ne distribue pas simplement de l’argent pour chaque immense villa construite sur l’île. Pour bénéficier légalement de la réduction de TVA, l’achat de votre bien doit respecter strictement les règles définies dans le règlement n° 90 de 2025 du ministère des Finances (PMK 90/2025). Voici précisément ce qu’il faut savoir :

• Une réduction de 100 % sur les 2 premiers milliards IDR : Le gouvernement prend en charge exactement 100 % de la TVA sur les 2 premiers milliards IDR du prix d’achat de votre bien. Si la propriété coûte 2 milliards IDR ou moins, vous ne payez absolument aucune TVA.

• Les propriétés de plus de 2 milliards IDR restent éligibles : Si votre propriété coûte plus de 2 milliards IDR, vous ne perdez pas l’avantage fiscal. Le gouvernement prend toujours en charge 100 % de la TVA sur les 2 premiers milliards IDR, et vous ne payez la TVA standard que sur le solde restant.

• Un plafond de prix strict : Le prix total de la propriété ne peut pas dépasser 5 milliards IDR, soit environ 325 000 USD selon le taux de change. Il s’agit d’une limite absolue. Si la propriété coûte 5,1 milliards IDR, l’ensemble de la transaction devient inéligible et vous ne bénéficiez d’aucune réduction fiscale.

• Uniquement pour les propriétés neuves : Cette mesure ne peut pas être utilisée pour une revente, un bien rénové destiné à être revendu ou une unité ancienne. La propriété doit être une unité neuve et prête à être habitée (rumah baru siap huni), remise pour la toute première fois directement par un promoteur enregistré et en conformité fiscale (Pengusaha Kena Pajak ou PKP).

• La période d’application en 2026 : Le gouvernement a simplifié le dispositif en appliquant une prise en charge uniforme de 100 % pendant toute l’année, du 1er janvier au 31 décembre 2026.

• Une propriété par personne : Le gouvernement souhaite répartir cet avantage. L’incitation est strictement limitée à une propriété par personne, et les achats supplémentaires ne sont pas éligibles. L’objectif est d’encourager de véritables acquisitions immobilières plutôt que le trading institutionnel.

Les acheteurs étrangers peuvent-ils en bénéficier ?

Oui, absolument, et la loi est parfaitement claire sur ce point. L’une des idées reçues les plus répandues chez les expatriés et les investisseurs internationaux est que les avantages fiscaux du gouvernement indonésien seraient exclusivement réservés aux citoyens locaux. C’est totalement faux.

Selon l’article 6 (Pasal 6) du PMK 90/2025, le règlement précise explicitement que les personnes éligibles incluent les ressortissants étrangers (Warga Negara Asing / WNA). Pour bénéficier légalement de cette prise en charge intégrale de la TVA, un acheteur étranger doit répondre à deux critères fondamentaux :

1. Vous devez disposer d’un numéro d’identification fiscale indonésien (NPWP).

2. L’achat doit respecter les exigences légales habituelles applicables à la propriété immobilière des étrangers en Indonésie.

Que vous sécurisiez un bien par l’intermédiaire d’un Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) ou d’une structure Hak Pakai (droit d’usage) à votre nom avec un NPWP, vous êtes tout aussi éligible qu’un acheteur local à cet avantage fiscal, à condition que la transaction respecte les lois et réglementations applicables à la propriété de maisons individuelles ou d’unités en copropriété par des ressortissants étrangers. Cela élimine une grande partie de l’incertitude réglementaire et constitue un outil particulièrement puissant pour les expatriés souhaitant acquérir un actif tropical sans perdre une part importante de leur capital en taxes d’entrée.

 

Comparaison avec d’autres pays...

Voyons comment les coûts d’entrée se comparent dans d’autres marchés concurrents :

• Europe (Espagne & Portugal) : Si vous rêvez d’acheter une résidence de vacances à Ibiza ou en Algarve, préparez-vous à des coûts d’acquisition importants. Sur ces marchés méditerranéens, les acheteurs étrangers doivent régulièrement payer une TVA ou des droits de mutation compris entre 6 % et 10 % dès l’achat. Cela représente une part considérable de votre budget d’investissement qui disparaît avant même d’avoir commencé à meubler la propriété.

• Moyen-Orient (Dubaï) : Dubaï est largement présenté comme un paradis "sans impôts", mais ce n’est pas entièrement vrai pour les acheteurs immobiliers. Chaque transaction immobilière est soumise à des frais de transfert obligatoires de 4 % auprès du Dubai Land Department (DLD) dès le départ, sans possibilité de négociation. Les frais d’enregistrement standard du DLD sont de 4 %, même si certains promoteurs peuvent occasionnellement les prendre en charge dans le cadre d’une offre promotionnelle.

• Asie du Sud-Est (Thaïlande) : Bien que la Thaïlande reste une alternative tropicale populaire, les acheteurs immobiliers étrangers sont confrontés à d’importantes contraintes structurelles et financières. Selon le droit thaïlandais, la propriété en pleine propriété par des étrangers est strictement plafonnée à 49 % de la superficie totale d’un projet de copropriété. Une fois ce quota atteint, ou lorsqu’un investisseur souhaite acheter un bien avec terrain comme une villa, il est limité à un contrat de leasehold de 30 ans. De plus, les transactions enregistrées auprès du Land Office sont soumises à des frais de transfert obligatoires de 2 % calculés sur la valeur officiellement évaluée, ainsi qu’à une taxe professionnelle spécifique supplémentaire de 3,3 % (Specific Business Tax / SBT) si la propriété est revendue dans les cinq années suivant son acquisition. 

• L’avantage de Bali : Grâce au programme PPN DTP 2026, l’acheteur d’une townhouse off-plan de 4 milliards IDR à Canggu ou Pererenan bénéficie d’une prise en charge de la TVA sur les 2 premiers milliards IDR. Le capital ainsi économisé peut être immédiatement réaffecté au budget marketing ou simplement conservé en réserve de trésorerie, ce qui permet à la propriété d’atteindre la rentabilité plus rapidement que sur presque n’importe quel autre marché au monde.

Points juridiques à surveiller

Bien que le programme soit extrêmement généreux, l’administration fiscale indonésienne reste stricte en matière de conformité. Pour garantir la légalité de votre transaction et éviter une facture fiscale inattendue par la suite, plusieurs étapes opérationnelles essentielles doivent être surveillées :

• Le document de remise des clés (BAST) est essentiel : Il ne suffit pas de signer le contrat d’achat et de verser les fonds. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la remise physique effective du bien doit avoir lieu pendant l’année civile 2026. Elle doit être prouvée par la signature d’un certificat officiel de remise, appelé BAST (Berita Acara Serah Terima). Le promoteur est également légalement tenu d’enregistrer ce BAST dans le système d’application du ministère des Travaux publics et du Logement (PUPR) ou de BP Tapera. Si la construction de votre unité prend du retard et que vous signez le BAST le 2 janvier 2027, vous perdez intégralement l’avantage fiscal.

• Aucun paiement anticipé : Si vous avez payé votre acompte ou votre première échéance avant le 1er janvier 2026, la propriété n’est pas éligible au programme PMK 90/2025 de 2026. Pour potentiellement bénéficier de l’incitation, l’ensemble de la transaction financière et la remise de la propriété (BAST) doivent commencer et être finalisés pendant la période officielle de 2026. 

• Interdiction de revente pendant un an : Le gouvernement met en œuvre cette mesure pour encourager la stabilité du marché, et non pour permettre aux spéculateurs à court terme de faire artificiellement grimper les prix. Si vous achetez une unité en bénéficiant de la réduction PPN DTP, il vous est légalement interdit de vendre ou de transférer la propriété à une autre personne pendant l’année suivant la date de remise.

• Conformité du promoteur : Le promoteur auprès duquel vous achetez doit être enregistré en tant qu’entreprise assujettie à la TVA (PKP). S’il n’est pas correctement enregistré auprès de l’administration fiscale, il ne peut pas émettre la facture fiscale avec le code spécifique (Kode Transaksi 07) nécessaire pour bénéficier de la prise en charge gouvernementale. La propriété doit également disposer d’un code officiel d’identification du logement (KIR) enregistré dans le système gouvernemental. Demandez toujours au promoteur, avant l’achat, si le projet est entièrement enregistré et éligible au dispositif.

 

Conclusion

L’incitation sur la TVA en 2026 réduit les barrières financières à l’entrée sur le marché immobilier de l’île à un niveau rarement observé ces dernières années. Pour une propriété vendue 2 milliards IDR, cela signifie que la totalité de la TVA est supprimée : le gouvernement indonésien déroule véritablement le tapis rouge aux acheteurs immobiliers avisés et prêts à prendre une décision.

Si vous hésitiez encore à acquérir un actif, le moment est particulièrement favorable pour agir. Vous n’investissez pas seulement dans l’un des marchés locatifs offrant les rendements les plus élevés au monde ; vous le faites également avec une avance financière considérable, directement soutenue par le gouvernement.