Les prix des terrains à Bali deviennent rapidement difficiles à comparer lorsqu’on les réduit à un simple "prix au mètre carré". Un terrain à Berawa et un terrain à Ungasan peuvent tous deux être annoncés au m², mais les tarifs réels, les durées de leasehold et les caractéristiques du terrain derrière ces chiffres peuvent être totalement différents.
Ce guide se concentre uniquement sur le prix du terrain— c’est-à-dire les terrains non bâtis en leasehold, exprimés en IDR par m² et par an. Comprendre comment ce chiffre est calculé permet de déterminer beaucoup plus facilement si le prix annoncé pour un terrain est cohérent avec son secteur.
Comment fonctionne le prix du terrain au mètre carré à Bali
À Bali, les terrains sont généralement mesurés en are, 1 are correspondant à 100 m². Les terrains en leasehold sont généralement tarifés par are et par an.
Par exemple :
20 millions IDR/are/an = 200 000 IDR/m²/an.
Pour un terrain de 300 m² à ce tarif, avec un leasehold de 25 ans, le coût total indicatif du leasehold serait :
200 000 IDR × 300 m² × 25 ans = 1,5 milliard IDR.
Il s’agit uniquement du coût du terrain— avant d’ajouter la construction, les permis ou les frais de développement.
Estimation des prix des terrains au mètre carré à Bali en 2026
Les chiffres ci-dessous concernent uniquement le terrain.
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Zone |
Prix estimatif du terrain en leasehold |
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Pererenan, Berawa & Batu Bolong premium |
400 000–500 000+ IDR/m²/an |
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Berawa intérieur, Canggu & Umalas premium |
300 000–400 000 IDR/m²/an |
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Seseh & Cemagi côté plage |
200 000–300 000 IDR/m²/an |
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Seminyak côté plage |
300 000–400 000 IDR/m²/an |
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Kuta, Legian & Kerobokan |
200 000–300 000 IDR/m²/an |
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Seminyak résidentiel |
100 000–200 000 IDR/m²/an |
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Bingin premium & plages d’Uluwatu |
300 000+ IDR/m²/an |
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Pecatu, Balangan & certains secteurs du Bukit |
150 000–250 000 IDR/m²/an |
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Ungasan, Pandawa & intérieur du Bukit |
100 000–150 000 IDR/m²/an |
La carte des prix des terrains de Canggu à Seseh de Bali Home Immo situe les terrains premium de Pererenan, Berawa et Batu Bolong autour de 40–50 millions IDR+ par are/an, tandis que les secteurs proches de la plage à Seseh et Cemagi se situent généralement autour de 20–30 millions IDR.
Dans la carte des prix des terrains de Kuta à Seminyak, Seminyak Beachside se situe autour de 30–40 millions IDR/are/an, Kuta, Legian et Kerobokan autour de 20–30 millions IDR, et Seminyak Residential autour de 10–20 millions IDR.
De son côté, la carte 2026 des prix des terrains de la péninsule du Bukit indique des tarifs supérieurs à 30 millions IDR/are/an dans les secteurs premium de Bingin et Uluwatu Beach, et inférieurs à 10 millions IDR dans certaines zones intérieures de Kutuh et du sud-est de Jimbaran.
Il s’agit d’estimations du marché et non d’évaluations officielles. La superficie de la parcelle, le zonage, l’accès, les vues et la topographie peuvent modifier sensiblement le prix final.
Canggu : détail des prix des terrains sur le littoral
Le littoral de Canggu doit être compris comme une moyenne de plusieurs micro-zones voisines, notamment Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Seseh et certaines parties de Cemagi. Chaque secteur possède ses propres niveaux de prix, mais ensemble ils forment le marché côtier élargi de Canggu— le benchmark représente donc une fourchette moyenne plutôt qu’un prix unique.
Sur l’ensemble du littoral de Canggu, les zones premium proches de la plage comme Berawa, Batu Bolong et Pererenan se situent généralement autour de 300 000–500 000+ IDR/m²/an, tandis que la partie plus extérieure du littoral vers Seseh et Cemagi se situe généralement entre 200 000 et 300 000 IDR/m²/an.
Kuta–Seminyak : détail des prix des terrains
Le corridor Kuta–Seminyak doit être considéré comme une moyenne de Seminyak Beachside, Seminyak Residential, Kerobokan, Legian et Kuta, où les prix varient fortement selon la proximité de la plage et des principales zones touristiques.
Dans cette zone combinée, Seminyak Beachside se situe autour de 300 000–400 000 IDR/m²/an, tandis que l’intérieur de Seminyak, Kerobokan, Legian et Kuta se situent généralement entre 100 000 et 300 000 IDR/m²/an selon l’emplacement exact et le zonage.
Bali Home Immo propose également directement des terrains à vendre à Seminyak, permettant aux acheteurs de comparer les tarifs annoncés avec les parcelles actuellement disponibles sur le marché.
Uluwatu–Ungasan : détail des prix des terrains
La péninsule du Bukit doit être comprise comme une moyenne de Uluwatu Beach, Bingin, Padang Padang, Pecatu, Ungasan, Pandawa et des zones intérieures voisines, où les écarts de prix dépendent fortement de la proximité de l’océan et de la présence de vues dégagées.
Dans l’ensemble du Bukit, les secteurs premium de falaise et de plage comme Bingin et Uluwatu Beach peuvent dépasser 300 000 IDR/m²/an, tandis que les zones intermédiaires et intérieures comme Pecatu, Ungasan, Balangan et Pandawa se situent généralement entre 100 000 et 250 000 IDR/m²/an selon l’accès et les vues.
Pourquoi deux terrains situés dans la même zone peuvent avoir des prix très différents
La localisation n’est qu’une partie de l’équation. La valeur d’un terrain varie selon la proximité de la plage, le zonage, l’accès, la forme de la parcelle et les vues. Dans le Bukit, Bali Home Immo estime qu’une vue mer protégée peut ajouter jusqu’à environ 25 % par rapport à un terrain comparable sans vue.
La durée du leasehold compte également. Un terrain avec 35 années restantes ne doit pas être comparé directement avec une parcelle similaire ne disposant que de 15 ou 20 ans— le tarif annuel doit être analysé en même temps que la durée réellement restante.
Comment savoir si un terrain est cher
Commencez par identifier précisément ce que représente le prix annoncé :
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Vérifiez si le tarif est exprimé au m² ou par are, et s’il est indiqué par an ou comme montant total du leasehold.
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Comparez le tarif annuel au m² avec des terrains similaires dans la même micro-zone, plutôt qu’avec la moyenne du district.
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Prenez en compte les caractéristiques de la parcelle— accès, forme, zonage, altitude et vues.
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Tenez compte de la durée restante du leasehold ; un tarif annuel plus faible sur un leasehold court n’est pas automatiquement moins cher qu’un tarif plus élevé sur une durée plus longue.
Il n’existe pas de prix de référence unique au mètre carré pour les terrains à Bali. Une comparaison pertinente doit isoler le tarif annuel, la durée du leasehold et les caractéristiques propres à la parcelle— une fois ces éléments séparés, le prix au m² devient un outil de présélection réellement utile plutôt qu’un chiffre trompeur pris hors contexte.
