Memperpanjang Sewa di Bali: Panduan Komprehensif untuk Mengamankan Investasi Properti Anda
Berinvestasi di properti adalah keputusan yang signifikan, dan ketika menyangkut properti sewa di Bali, memahami seluk-beluk perpanjangan sewa sangat penting untuk melindungi investasi Anda. Sebagai investor asing atau penduduk di Bali, menavigasi proses perpanjangan sewa bisa jadi menakutkan, dengan berbagai pertimbangan hukum dan keuangan yang harus dipertimbangkan.
Dalam panduan komprehensif ini, kami akan membahas aspek-aspek penting dalam memperpanjang masa sewa Anda di Bali, memberikan Anda pengetahuan dan wawasan untuk membuat keputusan yang tepat.
I. Properti Hak Sewa di Bali: Gambaran Umum
Memahami dasar-dasar properti hak guna bangunan di Bali
Properti hak guna bangunan di Indonesia diatur oleh Undang Undang Pokok Agraria (UUPA). Undang-undang ini memberikan kerangka hukum untuk hak-hak properti di Indonesia.
Untuk warga negara non-Indonesia, jenis hak yang paling umum digunakan saat mereka menyewa properti adalah "Hak Sewa" atau Hak Guna Bangunan. Sertifikat ini menawarkan fleksibilitas untuk negosiasi dan memungkinkan berbagai pengaturan, termasuk membangun di atas tanah yang disewa, melakukan renovasi, dan mengubah struktur bangunan. Untuk mendapatkan hak ini, yang Anda perlukan hanyalah Visa yang masih berlaku.
Hak Sewa adalah pilihan paling populer bagi para investor di Bali.
Gambar oleh Canva
Jenis sertifikat kedua adalah "Hak Pakai" atau Hak Pakai. Meskipun menawarkan manfaat yang sama, namun jarang digunakan oleh sebagian besar investor di Bali karena adanya persyaratan administratif tambahan yang mencakup memperoleh KITAS (Izin Tinggal Terbatas).
Syarat dan ketentuan perpanjangan sewa di bawah Hak Pakai ditentukan melalui negosiasi antara pihak-pihak yang terlibat. Fleksibilitas ini memungkinkan untuk mengamankan penggunaan properti untuk jangka waktu yang lama dan memastikan kepentingan pemilik tanah dan penyewa selaras.
Hak dan kewajiban pemilik dan penyewa selama sewa tanah
Penyewa, atau penyewa, dari properti sewa di Bali, memiliki hak dan kewajiban khusus. Ini termasuk hak untuk menggunakan dan menempati properti selama durasi yang disepakati, tanggung jawab untuk membayar sewa dan biaya lainnya tepat waktu, dan kewajiban untuk memelihara properti sesuai dengan perjanjian sewa.
Demikian pula, penyewa, atau pemilik tanah, juga memiliki hak dan kewajiban selama masa sewa. Hak-hak ini termasuk menerima pembayaran sewa tepat waktu, memastikan bahwa properti dalam kondisi layak huni, dan mematuhi persyaratan lain yang tercantum dalam perjanjian sewa.
Gambar oleh Canva
Penting untuk dicatat bahwa meskipun hak dan kewajiban ini sangat penting dan diatur oleh hukum, dalam praktiknya, hal-hal spesifik dapat dinegosiasikan antara pemilik properti dan penyewa. Hal ini dikarenakan asas kebebasan berkontrak, yang dikenal dengan istilah "pacta sunt servanda", memungkinkan adanya fleksibilitas dalam menentukan hak dan kewajiban di antara kedua belah pihak.
Manfaat memperpanjang masa sewa Anda di Bali
Memperpanjang masa sewa Anda menawarkan beberapa manfaat dan sangat penting bagi pemilik properti di Bali. Dengan mendapatkan perpanjangan sewa, Anda mempertahankan kendali dan kenikmatan jangka panjang atas properti dan memungkinkan Anda untuk memanfaatkan potensi apresiasi nilai properti dari waktu ke waktu.
Jangka waktu dan persyaratan perjanjian sewa guna usaha
Di Indonesia, tidak ada hukum khusus yang menentukan jangka waktu maksimum sewa properti. Durasi perjanjian sewa biasanya tergantung pada kesepakatan yang dibuat antara pemilik tanah dan penyewa. Namun, penting untuk diketahui bahwa di Bali, notaris biasanya tidak mengesahkan perjanjian dengan jangka waktu yang sangat lama, seperti 80 atau 100 tahun. Sebaliknya, mereka mungkin menyarankan untuk membagi sewa menjadi jangka waktu yang lebih pendek, seperti 30 tahun, dengan opsi perpanjangan selama 20 tahun. Di Bali, durasi sewa biasanya 20-30 tahun dengan kemungkinan perpanjangan 10-20 tahun. Meskipun tidak ada undang-undang khusus yang mengatur hal ini, ini adalah praktik umum di pasar properti Bali.
Perpanjangan sewa di Bali bisa dinegosiasikan.
Gambar oleh Canva
Biasanya, syarat dan ketentuan untuk perpanjangan sewa diuraikan dalam kontrak dan dapat dinegosiasikan sampai kedua belah pihak mencapai kesepakatan. Salah satu kondisi yang menguntungkan bagi penyewa adalah tarif tetap/fixed rate untuk perpanjangan sewa. Artinya, Anda dapat membayar periode perpanjangan berdasarkan harga pada saat membeli properti, bukan harga di masa depan setelah masa sewa berakhir.
Namun, penting untuk dicatat bahwa sebagian besar pemilik properti menetapkan batas waktu di mana Anda harus membayar perpanjangan sewa dengan fixed rate. Biasanya, mereka memberikan waktu sekitar satu hingga lima tahun bagi Anda untuk melakukan pembayaran.
Hal penting lainnya yang perlu dipertimbangkan adalah bahwa di Bali, notaris membuat dokumen terpisah untuk sewa awal dan perpanjangan. Misalnya, jika sewa awal Anda selama 30 tahun dan perpanjangannya selama 20 tahun, notaris akan menyiapkan satu dokumen untuk sewa 30 tahun dan dokumen terpisah untuk perpanjangan 20 tahun.
II. Memperpanjang Sewa: Dilakukan atau Tidak Dilakukan?
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan untuk memperpanjang sewa Anda
Ketika berpikir untuk memperpanjang sewa Anda, Anda harus mempertimbangkan berbagai faktor yang dapat mempengaruhi investasi Anda. Faktor-faktor ini dapat meliputi:
Nilai Properti: Menilai nilai properti saat ini dan potensi nilai properti di masa depan. Pertimbangkan faktor-faktor seperti lokasi, permintaan pasar, dan antisipasi pertumbuhan harga properti. Perpanjangan sewa mungkin lebih menguntungkan jika nilai properti diproyeksikan meningkat secara signifikan.
Pendapatan Sewa: Mengevaluasi potensi pendapatan sewa properti selama masa sewa yang diperpanjang. Analisis tren pasar Bali, permintaan sewa, dan potensi laba atas investasi. Pastikan bahwa pendapatan sewa yang dihasilkan dari properti sesuai dengan biaya dan upaya yang terkait dengan perpanjangan sewa.
Menghitung potensi pendapatan sewa dari properti Anda sangatlah penting.
Gambar oleh Canva
Rencana Jangka Panjang: Kaji rencana jangka panjang Anda untuk properti dan bagaimana rencana tersebut sejalan dengan perpanjangan sewa. Pertimbangkan apakah properti tersebut memenuhi kebutuhan dan tujuan Anda di masa depan, baik secara pribadi maupun finansial. Evaluasi apakah memperpanjang sewa akan memungkinkan Anda mencapai hasil yang Anda inginkan dan memaksimalkan laba atas investasi Anda.
Konsultasi Hukum dan Keuangan: Carilah nasihat profesional dari ahli hukum dan keuangan yang berspesialisasi dalam masalah properti di Bali. Mereka dapat memberikan wawasan dan panduan berharga yang disesuaikan dengan kondisi spesifik Anda. Keahlian mereka akan membantu Anda membuat keputusan yang tepat dan menavigasi kerumitan perjanjian perpanjangan sewa.
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor ini dengan cermat, Anda dapat membuat keputusan yang tepat untuk memperpanjang masa sewa Anda. Penting untuk mempertimbangkan manfaat dan potensi risiko untuk memastikan bahwa perpanjangan sewa sesuai dengan tujuan investasi dan rencana jangka panjang Anda.
III. Biaya Perpanjangan Sewa dan Pertimbangan Finansial
Menghitung total harga perpanjangan lahan menggunakan rumus yang sama dengan penyewaan lahan di mana Anda harus mengalikan harga per are per tahun dengan luas lahan dan durasi perpanjangan/sewa:
Harga per are x Luas lahan x Durasi perpanjangan/sewa = Total harga
Sebagai contoh, jika Anda ingin memperpanjang sewa tanah seluas 5 are untuk 10 tahun lagi dan pemilik tanah meminta Anda untuk membayar Rp 15 juta per are per tahun, maka berikut cara menghitung harga totalnya:
Rp 15.000.000 x 5 are x 10 tahun = Rp 750.000.000
Rumus ini digunakan di Canggu, Pererenan, Umalas, Seminyak, dan Bukit Peninsula, oleh karena itu sangat jarang menemukan tuan tanah di daerah tersebut yang menawarkan harga global baik untuk sewa maupun perpanjangan. Satu hal penting yang harus Anda lakukan sebelum menghitung total adalah Anda harus memastikan bahwa harga yang diberikan oleh pemilik rumah sudah termasuk biaya notaris (maksimal 1% dari total harga) dan biaya agen (jika melibatkan agen real estate) atau tidak, jika tidak, Anda harus memperhitungkannya juga.
Gambar oleh Canva
Secara umum, biaya notaris adalah satu-satunya biaya tambahan yang harus dibayar oleh penyewa, sedangkan biaya agen dan pajak penghasilan (dikenal sebagai Pajak Penghasilan atau PPH) adalah tanggung jawab pemilik. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahunan selama periode perpanjangan masih menjadi beban penyewa kecuali ditentukan lain dalam perjanjian perpanjangan atau perjanjian sewa awal.
IV. Langkah-langkah untuk Memperpanjang Sewa Anda
A. Meminta Bantuan dan Saran dari Agen Properti
Ketika Anda telah membuat keputusan untuk memperpanjang masa sewa Anda, disarankan untuk menggunakan jasa agen real estate terkemuka yang berspesialisasi dalam properti sewa di Bali. Agen yang berpengetahuan luas dapat memberikan bantuan dan saran yang berharga selama proses perpanjangan sewa, memastikan pengalaman yang lancar dan sukses.
Saran dari pakar lokal akan sangat membantu ketika Anda memutuskan untuk memperpanjang masa sewa.
Gambar oleh Canva
Di Bali Home Immo, kami memiliki tim ahli yang memiliki pemahaman menyeluruh tentang pasar properti lokal. Dengan lebih dari satu dekade keahlian yang telah terbukti, kami telah membantu banyak klien menavigasi kerumitan perpanjangan sewa di Bali. Tim kami yang berdedikasi berkomitmen untuk memandu Anda melalui seluruh proses, menawarkan bantuan yang dipersonalisasi di setiap langkah.
B. Menegosiasikan Syarat dan Ketentuan Perpanjangan Sewa
Setelah Anda menggunakan jasa agen properti, mereka akan membantu Anda dalam menegosiasikan syarat dan ketentuan perpanjangan sewa Anda dengan pemilik tanah atau lessor. Proses negosiasi ini melibatkan diskusi tentang berbagai aspek, termasuk durasi perpanjangan, harga perpanjangan, dan ketentuan pembayaran.
C. Menyusun dan Menandatangani Perjanjian Perpanjangan Sewa
Setelah syarat dan ketentuan perpanjangan sewa disepakati, perjanjian perpanjangan sewa akan dibuat. Dokumen hukum ini akan menguraikan persyaratan yang disepakati, termasuk durasi perpanjangan, penyesuaian sewa, dan ketentuan lain yang spesifik untuk pengaturan sewa Anda.
Image by Canva
Penting untuk mencari nasihat hukum untuk memastikan bahwa semua ketentuan tercermin secara akurat dan selaras dengan harapan Anda. Setelah Anda puas dengan persyaratannya, kedua belah pihak, termasuk pemilik tanah atau penyewa, akan menandatangani perjanjian di hadapan notaris, sehingga mengikat secara hukum.
V. Kesimpulan
Memperpanjang masa sewa Anda di Bali dapat menjadi keputusan strategis untuk mengamankan investasi properti Anda dan menikmati keuntungan jangka panjang. Memahami dasar-dasar properti sewa, meninjau perjanjian sewa Anda saat ini, dan mempertimbangkan faktor-faktor yang terlibat adalah langkah penting dalam prosesnya. Menggunakan jasa agen real estate terkemuka yang berspesialisasi dalam properti hak guna bangunan dapat sangat membantu Anda selama proses perpanjangan sewa.
Di Bali Home Immo, kami memiliki tim ahli dengan pengetahuan luas tentang pasar properti lokal dan peraturan sewa. Kami merekomendasikan untuk menjelajahi katalog properti leasehold kami di situs web Bali Home Immo, di mana Anda dapat menemukan berbagai macam properti dengan opsi perpanjangan sewa. Jadwalkan janji temu hari ini dan dapatkan konsultasi gratis dengan tim kami
