Apa saja pajak yang berlaku saat membeli properti di Bali?

Membeli properti di Bali bisa menjadi investasi yang menguntungkan, baik untuk penggunaan pribadi maupun sebagai sumber penghasilan sewa. Namun, penting untuk memahami pajak-pajak yang berlaku saat memiliki properti.

Artikel ini menjelaskan pajak-pajak yang dikenakan saat membeli properti di Bali. Informasi ini disusun berdasarkan hukum Indonesia dan sumber terpercaya untuk memastikan akurasi dan transparansi.

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Saat membeli properti di Bali, pembeli wajib membayar BPHTB. Ini adalah pajak satu kali yang dibayarkan saat hak milik atas tanah atau bangunan dialihkan. Pajak ini berlaku untuk transaksi freehold (hak milik), di mana kepemilikan sah atas tanah dan bangunan berpindah dari penjual ke pembeli.

• Besaran Pajak: 5% dari harga jual atau nilai yang ditetapkan pemerintah (mana yang lebih tinggi).
   
• Siapa yang Membayar: Pembeli.
   
• Waktu Pembayaran: Setelah penandatanganan AJB (Akta Jual Beli), dan saat mengajukan proses balik nama ke kantor pertanahan (BPN).
   
• Contoh: Jika properti dibeli seharga Rp5 miliar, maka pajaknya adalah 5% x Rp5 miliar = Rp250 juta.
•  

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Setelah properti dimiliki, pemilik wajib membayar PBB setiap tahun. Pajak ini berlaku untuk properti hunian maupun komersial.

• Besaran Pajak: Hingga 0,5%, tergantung pada nilai jual objek pajak (NJOP).
   
• Siapa yang Membayar: Pemilik properti.
   
• Proses Pembayaran: Dibayarkan setahun sekali dan harus dilunasi sebelum jatuh tempo untuk menghindari denda.

3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Dalam beberapa transaksi, pembeli mungkin perlu membayar PPN. Pajak ini biasanya dikenakan jika properti dibeli dari pengembang (bukan dari individu).

• Besaran Pajak: Saat ini 11%, dan akan naik menjadi 12% pada tahun 2025.
   
• Siapa yang Membayar: Pembeli, jika penjual adalah badan hukum seperti pengembang atau perusahaan (PT).
   
• Proses Pembayaran: PPN dikumpulkan oleh penjual dan disetorkan ke kantor pajak.
   

4. Pajak Penghasilan Final (PPh Final)

Untuk Transaksi Freehold

Jika properti hak milik dijual, penjual wajib membayar PPh Final atas transaksi tersebut.

• Besaran Pajak: 2,5% dari harga jual yang disepakati (bukan NJOP).
   
• Siapa yang Membayar: Penjual.
   
• Waktu Pembayaran: Setelah AJB ditandatangani, tetapi sebelum proses balik nama di BPN. Notaris biasanya meminta bukti pembayaran ini untuk menyelesaikan proses.
• 
   

Untuk Transaksi Leasehold

Untuk penjualan properti leasehold (hak sewa), pajaknya tetap berlaku meskipun tidak ada perpindahan hak milik tanah, melainkan hanya perpindahan hak sewa.

• Besaran Pajak: 2,5% dari total nilai sewa yang dibayar oleh pembeli.
   
• Siapa yang Membayar: Pihak yang memberikan hak sewa (penjual/lessor).
   
• Waktu Pembayaran: Setelah penandatanganan akta sewa di notaris. Pajak ini juga harus dibayar sebelum proses pencatatan resmi dilakukan oleh notaris.
   

Catatan Penting: Dalam transaksi leasehold antara warga negara asing dan pemilik lokal, kewajiban pajak penghasilan tetap berada di pihak pemilik lokal. Notaris akan menghitung dan memotong pajak ini saat penandatanganan.

5. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)

Beberapa properti dengan nilai tinggi juga dikenakan pajak barang mewah.

• Besaran Pajak: Umumnya mulai dari 5% dari nilai transaksi.
   
• Siapa yang Membayar: Pembeli.
   
• Proses Pembayaran: Dibayar saat proses pembelian dilakukan.

6. Pajak atas Penghasilan Sewa Properti

Jika Anda berencana menyewakan properti, penghasilan dari sewa akan dikenakan pajak.

• Tarif Pajak:
   
  • Wajib pajak lokal: 10% dari penghasilan bruto sewa.
     
  • Investor asing (non-residen): 20% dari penghasilan bruto sewa.
     
  • Perusahaan asing (PT PMA): 25% pajak penghasilan badan atas penghasilan sewa.
     
• Siapa yang Membayar: Pemilik properti atau badan usaha yang terdaftar.
   
• Proses Pembayaran: Dilaporkan dan dibayarkan setiap tahun.
• 
   
• Contoh: Jika properti menghasilkan Rp1 miliar per tahun dari sewa:
   
  • Investor asing akan membayar 20% x Rp1 miliar = Rp200 juta.
     
  • Wajib pajak lokal akan membayar 10% x Rp1 miliar = Rp100 juta.
  •  

Tabel Ringkasan Pajak
 

Memahami berbagai pajak terkait pembelian dan kepemilikan properti di Bali sangat penting bagi setiap investor. Kewajiban pajak berbeda tergantung jenis properti, struktur kepemilikan, dan tujuan penggunaannya. Dengan mengetahui hal-hal ini sejak awal, Anda bisa membuat keputusan yang lebih bijak dan menghindari risiko hukum atau keuangan.

Sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan konsultan pajak atau ahli hukum sebelum membeli properti di Bali.