(Image by thisbevos on Canva)

Bali adalah sebuah pulau indah yang terletak di Indonesia, dijuluki Pulau Dewata karena keindahan alamnya yang menawan. Sejak saat itu, Bali telah menarik perhatian dunia karena keindahannya dan menduduki peringkat sebagai salah satu tujuan wisata utama di Indonesia. Pembangunan properti di Bali telah berkembang dengan rapi, terutama di daerah barat daya  di mana banyak vila  yang dibangun di tengah hamparan sawah yang indah sehingga menjadi nilai jual terbaik dari vila tersebut.

Banyak orang asing yang ingin membangun villa di Bali, baik untuk kesempatan investasi atau tempat tinggal jangka panjang di Pulau Dewata. Untuk memandu Anda melalui proses tersebut, berikut adalah panduan lengkap bagi orang asing untuk membangun vila di Bali.

Apakah orang asing bisa membangun villa di Bali?

Ya, mereka bisa. Namun, proses pembangunannya berbeda dengan warga negara Indonesia.

Perbedaan utama antara WNA dan WNI terletak pada kepemilikan properti dan batasan hukum, WNI dapat sepenuhnya memiliki tanah dan bangunan dengan hak milik, sedangkan WNA hanya dapat memiliki hak guna usaha.

Pembatasan ini dirancang untuk mengendalikan kepemilikan asing di Indonesia dan juga untuk melindungi aset-aset nasional.

Kepemilikan: Menjelajahi Jenis dan Hak

Di Bali, ada dua jenis kepemilikan tanah. Menyewa tanah (sewa) dan membeli tanah (hak milik). Kedua pilihan ini memiliki pertimbangan hukum, terutama bagi investor internasional. Orang asing tidak dapat memperoleh kepemilikan hak milik secara perorangan, namun, orang asing yang memiliki PT PMA dapat memiliki hak milik atas nama perusahaan.
 

1. Kepemilikan Hak Sewa

Orang asing diizinkan untuk mendapatkan kepemilikan hak sewa. Pengaturan hak guna bangunan dijamin melalui kontrak yang mengikat secara hukum (perjanjian sewa) antara calon pemilik (penyewa) dan pemilik properti (lessor). Perjanjian ini mengizinkan penyewa untuk membangun dan memiliki vila di atas tanah untuk jangka waktu tertentu.

Jika kontrak disetujui, penyewa memiliki hak untuk menempati, mengubah, atau menyewakan tanah selama masa sewa. Selain itu, penyewa memiliki hak untuk membangun vila di atas tanah yang disewa, asalkan pemilik mengizinkannya.

Dengan hak ini, orang asing dapat menyewa tanah dalam jangka waktu yang lama, yaitu 20 tahun, dan dapat diperpanjang selama 20 tahun lagi.
 

2. Kepemilikan Hak Milik (Hak Guna Bangunan)

Individu asing tidak dapat memiliki Hak Milik. Namun, hanya perusahaan asing yang terdaftar di Indonesia (PT PMA) yang dapat memiliki hak milik, bukan perorangan.

Selain itu, pembangunan vila juga harus mematuhi izin lingkungan, yang ditentukan berdasarkan ukuran area. Ada tiga jenis izin lingkungan yang harus diproses melalui Dinas Lingkungan Hidup, yaitu AMDAL (wajib untuk dampak lingkungan yang signifikan), SPPL (dampak lingkungan yang sedang), dan UKL/UPL (dampak lingkungan yang kecil).

Zonasi Tanah di Bali

Menemukan zonasi lahan yang tepat adalah langkah pertama sebelum membangun villa di Bali. Setiap area tanah di Bali ditempatkan di bawah kategori zonasi tanah yang berbeda untuk menentukan apa yang dapat dilakukan di area tersebut. Berikut adalah daftar kategori zonasi lahan:

• Pertanian (Area Hijau): Zona pertanian hanya untuk pertanian dan perkebunan. Dilarang keras membangun properti di area ini. Selain itu, area hijau dicirikan oleh tanah yang subur, akses langsung ke air, dan kedekatannya dengan lahan pertanian.
• Perumahan (Area Kuning): Area ini cocok untuk membangun vila atau rumah. Karena memang diperuntukkan untuk properti hunian. Biasanya terletak di daerah perkotaan dan pinggiran kota Bali. Tanah ini cocok untuk tempat tinggal karena memiliki akses yang baik, utilitas yang memadai, dan akses publik.
• Komersial (Area Merah): Jenis zonasi tanah ini cocok untuk Anda yang ingin membangun kegiatan bisnis di Bali seperti pertokoan, restoran, hotel, dan perkantoran. Diperuntukkan untuk kegiatan komersial, tanah ini dibagi menjadi tiga kategori: pusat bisnis, komersial pariwisata, dan komersial lingkungan. Tanah komersial yang dijual di Bali dibedakan berdasarkan lokasinya yang strategis, kedekatannya dengan fasilitas umum, dan area dengan populasi yang padat.
• Pariwisata (Pink): Zona Pariwisata atau Zona Pink adalah tempat akomodasi seperti hotel, resor, dan vila biasanya dibangun. Dibagi menjadi dua: zonasi primer (akomodasi berskala lebih besar, sedangkan skala sekunder digunakan untuk akomodasi yang lebih kecil,). Biasanya terletak di dekat pantai, pusat budaya, dan tempat hiburan.
• Komersial & Residensial (Campuran-Kuning): Zonasi penggunaan campuran di Bali memadukan ruang hunian dan komersial, menciptakan lingkungan yang hidup.  Hal ini dapat melibatkan integrasi vertikal, dengan pertokoan di bawah dan apartemen di atas, atau integrasi horizontal, di mana rumah dan bisnis dibangun berdampingan. Pendekatan ini menumbuhkan kenyamanan bagi penghuni, memungkinkan mereka untuk tinggal, bekerja, dan berbelanja dalam satu area. Ini adalah strategi yang umum digunakan di daerah perkotaan untuk menciptakan komunitas yang dinamis.

Uji Tuntas

Uji tuntas merupakan langkah penting bagi pembeli properti. Seperti banyak negara lainnya, Indonesia memiliki seperangkat hukum dan peraturan properti yang bisa jadi rumit dan menantang bagi mereka yang tidak terbiasa dengan sistem ini. Selanjutnya, proses uji tuntas dilakukan oleh notaris yang ditunjuk. Setelah proses uji tuntas selesai, bagian selanjutnya yang perlu diperiksa adalah pajak untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak memiliki tunggakan pajak.

PBG dan SLF: Prosedur Krusial untuk Pembangunan Villa

PBG dan SLF adalah dua langkah penting yang harus dilakukan sebelum membangun villa untuk memastikan bahwa bangunan tersebut memenuhi standar yang aman dan sesuai.

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): PBG adalah izin yang dikeluarkan oleh pemerintah yang mengizinkan pemilik bangunan untuk membangun, merenovasi, memelihara, atau mengubah bangunan. Dalam undang-undang yang baru, PBG berfungsi sebagai pembaruan dari peraturan IMB (Izin Mendirikan Bangunan). PBG berfungsi untuk memastikan legalitas bangunan, memastikan bahwa bangunan tersebut memenuhi standar keselamatan, dan sebagai data bangunan.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): SLF adalah sertifikat yang dikeluarkan oleh pemerintah kepada pemilik bangunan gedung untuk menyatakan bahwa bangunan gedung tersebut laik fungsi sesuai dengan yang direncanakan. SLF memiliki fungsi, yaitu: memastikan bangunan aman untuk digunakan, memastikan bangunan memenuhi standar yang menjamin keselamatan, kenyamanan, dan kesehatan, dan mencatat keberadaan fisik bangunan.

Tantangan Tersembunyi Saat Menyewakan Tanah (Untuk Membangun Villa) di Bali

Meskipun mendapatkan properti impian di Bali mungkin terlihat mudah, ada beberapa faktor penting yang perlu dipertimbangkan selain harga dan lokasi. Berikut adalah dua tantangan potensial yang harus diperhatikan:

• Sengketa Warisan: Kepemilikan properti di Bali bisa menjadi rumit karena masalah warisan. Perselisihan antara ahli waris, seperti yang terjadi antara A dan B, dapat menyebabkan penundaan dalam mengalihkan kepemilikan dan menghambat pengumpulan pendapatan sewa.
• Masalah Sewa Ganda: Kurangnya pendaftaran yang tepat dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan hanya mengandalkan akta notaris menyebabkan situasi "sewa ganda". Masalah ini semakin diperparah dengan kegagalan klien untuk melakukan uji tuntas selama pembelian properti.

Area Populer untuk Membangun Villa di Bali

Mengetahui area yang tepat diperlukan untuk memaksimalkan ROI, hunian, dan peluang. Berikut adalah 3 rekomendasi area terbaik kami untuk membangun villa impian Anda

• Canggu

Daerah populer di Bali saat ini layak untuk dimasukkan ke dalam daftar teratas. Pengembangan real estate di daerah ini telah berkembang pesat selama beberapa tahun terakhir selama dan setelah pandemi Covid melanda. Terletak di daerah selatan Bali, Canggu kini menjadi pusat bagi kaum muda yang menjadikannya beragam secara budaya. Lokasi Canggu yang strategis, ditambah dengan tingginya permintaan akan vila dan banyaknya lahan dengan posisi strategis, menjadikannya sebagai pasar investasi sewa yang menguntungkan.

• Seminyak

Tetap menjadi salah satu tujuan utama di Bali dengan banyak pilihan hiburan dan pantai, Seminyak telah menjadi salah satu pusat pasar vila di Bali. Pasar properti di Seminyak telah berkembang secara konsisten selama bertahun-tahun, daerah ini menawarkan berbagai macam pilihan properti.

• Uluwatu

Terkenal dengan keindahan pantainya, Uluwatu adalah salah satu tempat terbaik untuk berinvestasi di Bali. Selain keindahannya, Uluwatu juga dikenal dengan budaya Bali yang kaya dan pantai berpasir putih. Kawasan pantai yang menakjubkan ini masih dalam tahap pengembangan dan banyak vila kelas menengah hingga mewah dibangun di sini.

Bali telah lama menjadi destinasi favorit, baik untuk wisatawan maupun investor. Pemandangan yang indah, industri pariwisata yang terus berkembang, dan permintaan yang tinggi untuk properti sewa, investasi properti di Bali terlihat sangat menarik. Namun, ada satu pertanyaan yang sering muncul yaitu: Lebih bagus membeli villa atau tanah?

Keduanya mempunyai kelebihan dan tantangan masing-masing. Artikel ini akan membahas keuntungan dan kekurangan dari masing-masing pilihan, tren pasar, pertimbangan hukum, dan potensi keuntungan berdasarkan data resmi.

Investasi Villa di Bali

Membeli villa adalah pilihan populer bagi investor yang ingin mendapatkan penghasilan sewa dengan cepat. Bali terkenal sebagai tujuan wisata, oleh karena itu banyak pemilik villa yang mendapatkan penghasilan besar dari penyewaan jangka pendek. Tapi tentu ada juga beberapa kekurangan.

Kelebihan Membeli Villa

1. Langsung Bisa Dipakai dan Disewakan
   Salah satu keunggulan utama membeli villa adalah properti sudah siap pakai atau disewakan. Kalau Anda membeli villa yang sudah lengkap dan terletak di area populer seperti Canggu, Seminyak, atau Uluwatu, Anda bisa langsung mendapatkan penghasilan sewa. Industri pariwisata Bali yang kuat membuat tingkat hunian tinggi, terutama saat musim ramai.
2. Lebih Praktis Dibanding Bangun dari Nol
   Berbeda dengan beli tanah, membeli villa berarti Anda tidak perlu melalui proses panjang dan rumit seperti membangun, mengurus izin, dan berurusan dengan kontraktor. Semuanya sudah jadi dan bisa langsung digunakan.
3. Fasilitas dan Infrastruktur Sudah Tersedia
   Villa biasanya sudah dilengkapi dengan infrastruktur seperti jalan, air, listrik, dan internet. Ini sangat menguntungkan, terutama di daerah di mana membangun infrastruktur sendiri bisa sangat mahal.

Kekurangan Membeli Villa

1. Harga Awal Lebih Tinggi
   Harga villa siap pakai jelas lebih mahal dibandingkan tanah, apalagi di lokasi-lokasi premium. Misalnya di Canggu atau Uluwatu, harga villa bisa mulai dari USD 300.000 dan bahkan mencapai jutaan dolar, tergantung ukuran dan kemewahan.
2. Terbatas dalam Penyesuaian Desain
   Karena bangunan sudah jadi, Anda mungkin tidak punya banyak ruang untuk merombak struktur. Jika Anda punya visi khusus, membeli tanah dan membangun villa sendiri bisa jadi pilihan yang lebih tepat.

Investasi Tanah di Bali

Membeli tanah bisa menjadi investasi jangka panjang yang cerdas, terutama di daerah yang sedang berkembang. Bali terus berkembang, dan banyak kawasan baru muncul di luar pusat-pusat seperti Canggu dan Seminyak.

Kelebihan Membeli Tanah

1. Modal Awal Lebih Rendah
   Harga tanah biasanya lebih terjangkau dibanding villa. Ini memungkinkan investor masuk ke pasar dengan modal lebih kecil, lalu membangun di kemudian hari saat dana sudah siap.
2. Potensi Kenaikan Nilai yang Tinggi
   Tanah di area yang berkembang pesat cenderung naik nilainya seiring waktu. Misalnya, 10 tahun lalu harga tanah di Canggu jauh lebih murah daripada sekarang. Investor yang membeli sejak awal telah mendapat keuntungan besar, meskipun tanpa membangun apapun. Ini cocok untuk strategi investasi jangka panjang yang minim perawatan, dengan keuntungan dari kenaikan harga tanah, bukan dari sewa atau pengelolaan properti.
3. Fleksibel untuk Dikembangkan
   Dengan membeli tanah, Anda bebas membangun sesuai keinginan—baik itu villa untuk sewa jangka pendek, ruang tinggal bersama (co-living), atau resort mewah.

Kekurangan Membeli Tanah

1. Butuh Waktu dan Biaya untuk Membangun
   Membangun villa butuh waktu dan dana tambahan untuk desain, material, tenaga kerja, dan izin. Kalau Anda ingin hasil cepat, membeli villa siap pakai mungkin lebih cocok.
2. Pembangunan Infrastruktur
   Tidak semua tanah sudah memiliki akses mudah ke air, listrik, atau jalan. Di daerah terpencil, membangun infrastruktur bisa memakan biaya besar.

Tren Pasar dan Data Investasi

Pertumbuhan Pasar Properti di Bali

Yang Perlu Anda Ketahui Tentang Kepemilikan Properti di Bali

• Tidak memerlukan VISA khusus
• Hak milik ditentukan berdasarkan perjanjian yang diaktakan oleh Notaris
• Pelajari lebih lanjut

• Perlu memiliki PT PMA
• Membutuhkan KITAS/izin tinggal
• Pelajari lebih lanjut

• Perlu KITAS/izin tinggal
• Hanya dapat membeli satu properti per sertifikat
• Pelajari lebih lanjut

• Hanya berlaku untuk warga negara Indonesia
• Pelajari lebih lanjut

Leasehold (Hak Sewa)

Ketika berbicara tentang properti hak sewa di Bali, kabar baiknya adalah Anda dapat menyewa properti dengan jenis Visa apa pun, termasuk Visa turis. Tidak seperti bentuk kepemilikan properti lainnya, hak sewa tidak mengharuskan warga negara asing untuk mendaftarkan perusahaan atau mendapatkan izin tinggal di Indonesia. Hal ini membuat prosesnya jauh lebih mudah diakses dan tidak berbelit-belit bagi mereka yang mencari properti leasehold di Bali.