Pernikahan Di Indonesia

Anda mungkin pernah mendengar tentang IMB, PBG, atau SLF. Tapi apakah itu? Simak artikel ini dan cari tahu lebih lanjut tentang izin-izin bangunan di Bali.

Banyak pembeli rumah asing merasa kesulitan memahami cara membeli properti di Bali atau Indonesia pada umumnya karena perbedaan prosedur serta istilah asing yang tidak membantu. Agen real estate Bali siap membantu agar Anda tidak stres karena hal-hal seperti itu, tetapi sedikit pengetahuan tambahan tidak akan merugikan siapapun dan kami selalu menyarankan pembeli kami untuk memiliki pemahaman yang jelas sebelum bertransaksi.

Harap dipahami bahwa ada daftar istilah yang sangat panjang yang terkait dengan topik ini dan di sini kami hanya akan membahas yang sering ditanyakan:

Apa itu properti leasehold? Apa perbedaan antara freehold dan leasehold? 

Rumah dijual di Bali biasanya diiklankan menggunakan istilah yang banyak digunakan di negara-negara Commonwealth, namun maknanya tidak persis sama karena hukum properti Indonesia berbeda. Berikut adalah beberapa istilah yang digunakan dalam pemasaran real estate Bali:

1. Freehold: Properti dijual yang mana Hak Milik-nya akan dialihkan dari penjual ke pembeli. Undang-undang menyatakan bahwa properti Hak Milik hanya dapat dimiliki atas nama warga negara Indonesia dan orang asing sering menggunakan nominee untuk menghindari ini, tetapi ini adalah praktek ilegal dan kami tidak merekomendasikannya. Cara legal yang paling aman untuk memiliki properti di Indonesia sebagai orang asing adalah dengan mengakuisisinya melalui PT PMA, yang akan kita bicarakan lagi di bawah.
2. Leasehold: Properti disewakan jangka panjang di mana pembeli membayar seluruh masa sewa di muka. Pada dasarnya pembeli membuat perjanjian dengan penjual untuk menggunakan properti penjual sampai perjanjian berakhir, tetapi kepemilikan properti tersebut tidak berubah. Leasehold adalah pilihan yang sangat ideal karena orang asing memiliki hak hukum (yaitu Hak Sewa) untuk memiliki properti langsung atas nama mereka tanpa harus menggunakan nominee atau perusahaan. Perjanjian tersebut dicatat oleh notaris dalam bentuk perjanjian sewa yang dapat dijadikan sebagai alat bukti sah.
3. Sewa Bulanan/Tahunan: Properti yang disewakan secara bulanan/tahunan dimana pembeli dan penjual mengadakan perjanjian, tetapi berbeda dengan perjanjian leasehold karena ada batasannya. Biasanya pembeli tidak diperbolehkan untuk mengubah struktur dan/atau menyewakan kembali properti tersebut, dan perjanjian itu sendiri mungkin tidak diaktakan.

Apakah WNA bisa membeli properti di Indonesia? Apakah WNA boleh memiliki tanah di Bali?

WNA dapat membeli dan memiliki properti sewa di Indonesia atas nama mereka dengan Hak Sewa atau Hak Pakai. Bukti kepemilikan atas properti dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai berupa sertifikat yang terdaftar dan dicatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan untuk properti Hak Sewa berupa perjanjian sewa yang dibuat dan dicatat oleh notaris yang memiliki izin dari pemerintah.

1. Hak Milik: Title freehold yang memberikan kepemilikan permanen atas suatu properti. Hak Milik didaftarkan di BPN atas nama pemiliknya, dengan setiap peralihan kepemilikan dan perubahan hak dicatat dalam sertifikat itu sendiri serta Kantor Pertanahan. Hanya WNI yang diperbolehkan untuk memegang hak ini, oleh karena itu banyak orang asing menggunakan pengaturan nominee untuk membeli properti hak milik di Bali.
2. Hak Sewa: Title leasehold yang memberikan hak untuk menempati properti orang lain untuk jangka waktu tertentu. Orang asing dapat secara sah memiliki properti dengan hak ini hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun lagi, tetapi dalam praktiknya kesepakatan antara pembeli dan penjual lah yang menentukan durasi sewa. Perjanjian tersebut juga akan menentukan apakah pembeli dapat mengubah, merenovasi, dan menyewakan kembali bangunan tersebut.
3. Hak Guna Bangunan (HGB): Hak untuk tujuan komersial yang dikonversi dari Hak Milik dan kepemilikannya dialihkan ke perusahaan milik lokal atau asing. Hak ini adalah pendekatan paling aman untuk memiliki properti sebagai WNA dan memberikan kemampuan untuk memperoleh properti freehold. HGB berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun lagi, dan dapat dikembalikan menjadi Hak Milik jika kepemilikannya beralih kepada warga negara Indonesia.
4. Hak Pakai: mirip dengan Hak Sewa, tetapi melibatkan konversi Hak Milik menjadi Hak Pakai di Kantor Pertanahan yang akan menghabiskan lebih banyak waktu dan uang. Hak Pakai lebih jarang digunakan daripada Hak Sewa karena faktor lain termasuk properti Hak Pakai hanya dapat digunakan untuk tempat tinggal pribadi.

Strata title untuk unit apartemen/kondo juga tersedia untuk orang asing, tetapi properti dengan hak itu jarang ditemukan di Bali karena jumlah bangunan apartemen yang relatif sedikit dibandingkan dengan vila. 

Bali sudah lama menjadi tujuan favorit bagi investor, pensiunan, dan ekspatriat yang mencari tempat tropis untuk berinvestasi atau menetap. Namun, memahami hukum properti di Indonesia bisa jadi rumit, apalagi bagi pembeli asing. Berbeda dengan warga negara Indonesia, orang asing tidak bisa langsung memiliki tanah Hak Milik, tetapi dapat memperoleh properti melalui perjanjian Hak Sewa (leasehold) atau dengan mendirikan perusahaan asing (PT PMA) agar mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB).
Untuk memastikan transaksi berjalan lancar dan sah secara hukum, pembeli harus menyiapkan dokumen-dokumen penting. Panduan ini merangkum dokumen yang dibutuhkan untuk pembelian Hak Sewa maupun akuisisi tanah melalui PT PMA, agar Anda bisa memahami proses di pasar properti Bali dengan lebih percaya diri.

Dokumen untuk Pembelian Hak Sewa (Leasehold) oleh Orang Asing

Hak Sewa biasanya melibatkan dokumen yang lebih sedikit, sehingga menjadi pilihan utama bagi banyak pembeli asing. Berikut daftar dokumen yang perlu disiapkan sebelum menandatangani perjanjian Hak Sewa:

1. Paspor (Masa berlaku minimal enam bulan)
   Paspor yang masih berlaku diperlukan untuk verifikasi identitas. Banyak notaris atau agen properti menyarankan agar masa berlaku paspor tersisa setidaknya enam bulan untuk menghindari masalah administratif.
    
2. Fotokopi Paspor dengan Apostille (jika diminta notaris)
   Apostille adalah sertifikasi yang diakui internasional untuk memastikan keaslian dokumen di luar negeri. Sejak Indonesia bergabung dengan Konvensi Apostille pada 2021 (Perpres No. 2/2021), fotokopi paspor yang sudah di-apostille dapat digunakan tanpa perlu legalisasi kedutaan lagi. Dalam praktiknya, notaris jarang meminta apostille untuk transaksi Hak Sewa, tetapi kebijakan bisa berbeda-beda, jadi lebih baik menyiapkannya jika diperlukan.
    
3. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)—jika diminta notaris
   Meskipun tidak selalu wajib, beberapa notaris mungkin meminta NPWP, terutama jika pembeli berniat menyewakan properti dan memperoleh penghasilan kena pajak. Untuk perusahaan PT PMA, NPWP perusahaan memang wajib dimiliki sebagai syarat kepatuhan pajak.
    

Dokumen untuk Akuisisi Hak Guna Bangunan (HGB) melalui PT PMA

Bagi pembeli asing yang ingin memegang hak bangunan jangka panjang, mendirikan PT PMA adalah jalur yang sah untuk memperoleh HGB. Proses ini memerlukan dokumen perusahaan sesuai Undang-Undang Perseroan Terbatas.

1. Paspor & Fotokopi Paspor dengan Apostille

Sama seperti transaksi leasehold, dibutuhkan paspor dan—jika diminta—fotokopi paspor yang sudah di-apostille untuk pendaftaran PT PMA dan penandatanganan akta notaris.
 

2. Dokumen Pendirian PT PMA

- Akta Pendirian PT PMA (deed of establishment)

- Nomor Induk Berusaha (NIB)

- NPWP Perusahaan

3. Akta Jual Beli (AJB)

AJB adalah kontrak hukum antara PT PMA dan penjual, yang mencantumkan harga, syarat, dan ketentuan. Dokumen ini harus dibuat di hadapan notaris dan didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

4. Sertifikat Hak Milik (SHM) yang Dikonversi ke HGB

Karena PT PMA tidak bisa memegang Hak Milik, sertifikat tanah (SHM) harus diubah menjadi HGB atas nama perusahaan. Proses konversi ini difasilitasi notaris dan BPN; meski pembeli bisa mengurus sendiri jika paham prosedur, umumnya lebih praktis menyerahkan langsung ke notaris.

5. Bukti Pembayaran

Simpan bukti semua transaksi, seperti:

- Kwitansi transfer bank

- Bukti pembayaran pajak (misalnya pajak BPHTB sebesar 5 %)

6. Izin Mendirikan Bangunan (IMB/PBG)

Jika properti akan dibangun atau diubah strukturnya, diperlukan IMB/PBG. Jika belum ada, PT PMA harus mengajukannya.
 

Opsi Lain: Hak Pakai

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan tanah negara, umumnya diberikan selama 30 tahun dan bisa diperpanjang. Hak ini biasa untuk orang asing dengan KITAS/KITAP, tetapi lebih terbatas dan kurang fleksibel dibanding leasehold atau HGB.

Kesimpulan & Saran

1. Hak Sewa (Leasehold): paling sederhana, minim dokumen.
    
2. PT PMA (HGB): kontrol investasi lebih besar, tapi butuh pendaftaran perusahaan dan kepatuhan pajak.
    
3. Hak Pakai: pilihan terbatas, bergantung kondisi tertentu.
    

“Panduan Profesional Sangat Dianjurkan”

Konsultasikan selalu ke notaris dan penasihat hukum terpercaya untuk memastikan properti benar-benar bebas sengketa dan dokumen lengkap sesuai peraturan.