Bali sudah lama menjadi tujuan favorit bagi investor, pensiunan, dan ekspatriat yang mencari tempat tropis untuk berinvestasi atau menetap. Namun, memahami hukum properti di Indonesia bisa jadi rumit, apalagi bagi pembeli asing. Berbeda dengan warga negara Indonesia, orang asing tidak bisa langsung memiliki tanah Hak Milik, tetapi dapat memperoleh properti melalui perjanjian Hak Sewa (leasehold) atau dengan mendirikan perusahaan asing (PT PMA) agar mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB).
Untuk memastikan transaksi berjalan lancar dan sah secara hukum, pembeli harus menyiapkan dokumen-dokumen penting. Panduan ini merangkum dokumen yang dibutuhkan untuk pembelian Hak Sewa maupun akuisisi tanah melalui PT PMA, agar Anda bisa memahami proses di pasar properti Bali dengan lebih percaya diri.
Dokumen untuk Pembelian Hak Sewa (Leasehold) oleh Orang Asing
Hak Sewa biasanya melibatkan dokumen yang lebih sedikit, sehingga menjadi pilihan utama bagi banyak pembeli asing. Berikut daftar dokumen yang perlu disiapkan sebelum menandatangani perjanjian Hak Sewa:
- Paspor (Masa berlaku minimal enam bulan)
Paspor yang masih berlaku diperlukan untuk verifikasi identitas. Banyak notaris atau agen properti menyarankan agar masa berlaku paspor tersisa setidaknya enam bulan untuk menghindari masalah administratif.
- Fotokopi Paspor dengan Apostille (jika diminta notaris)
Apostille adalah sertifikasi yang diakui internasional untuk memastikan keaslian dokumen di luar negeri. Sejak Indonesia bergabung dengan Konvensi Apostille pada 2021 (Perpres No. 2/2021), fotokopi paspor yang sudah di-apostille dapat digunakan tanpa perlu legalisasi kedutaan lagi. Dalam praktiknya, notaris jarang meminta apostille untuk transaksi Hak Sewa, tetapi kebijakan bisa berbeda-beda, jadi lebih baik menyiapkannya jika diperlukan.
- NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)—jika diminta notaris
Meskipun tidak selalu wajib, beberapa notaris mungkin meminta NPWP, terutama jika pembeli berniat menyewakan properti dan memperoleh penghasilan kena pajak. Untuk perusahaan PT PMA, NPWP perusahaan memang wajib dimiliki sebagai syarat kepatuhan pajak.
Dokumen untuk Akuisisi Hak Guna Bangunan (HGB) melalui PT PMA
Bagi pembeli asing yang ingin memegang hak bangunan jangka panjang, mendirikan PT PMA adalah jalur yang sah untuk memperoleh HGB. Proses ini memerlukan dokumen perusahaan sesuai Undang-Undang Perseroan Terbatas.
1. Paspor & Fotokopi Paspor dengan Apostille
Sama seperti transaksi leasehold, dibutuhkan paspor dan—jika diminta—fotokopi paspor yang sudah di-apostille untuk pendaftaran PT PMA dan penandatanganan akta notaris.
2. Dokumen Pendirian PT PMA
- Akta Pendirian PT PMA (deed of establishment)
- Nomor Induk Berusaha (NIB)
- NPWP Perusahaan
3. Akta Jual Beli (AJB)
AJB adalah kontrak hukum antara PT PMA dan penjual, yang mencantumkan harga, syarat, dan ketentuan. Dokumen ini harus dibuat di hadapan notaris dan didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
4. Sertifikat Hak Milik (SHM) yang Dikonversi ke HGB
Karena PT PMA tidak bisa memegang Hak Milik, sertifikat tanah (SHM) harus diubah menjadi HGB atas nama perusahaan. Proses konversi ini difasilitasi notaris dan BPN; meski pembeli bisa mengurus sendiri jika paham prosedur, umumnya lebih praktis menyerahkan langsung ke notaris.
5. Bukti Pembayaran
Simpan bukti semua transaksi, seperti:
- Kwitansi transfer bank
- Bukti pembayaran pajak (misalnya pajak BPHTB sebesar 5 %)
6. Izin Mendirikan Bangunan (IMB/PBG)
Jika properti akan dibangun atau diubah strukturnya, diperlukan IMB/PBG. Jika belum ada, PT PMA harus mengajukannya.
Opsi Lain: Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan tanah negara, umumnya diberikan selama 30 tahun dan bisa diperpanjang. Hak ini biasa untuk orang asing dengan KITAS/KITAP, tetapi lebih terbatas dan kurang fleksibel dibanding leasehold atau HGB.
Kesimpulan & Saran
- Hak Sewa (Leasehold): paling sederhana, minim dokumen.
- PT PMA (HGB): kontrol investasi lebih besar, tapi butuh pendaftaran perusahaan dan kepatuhan pajak.
- Hak Pakai: pilihan terbatas, bergantung kondisi tertentu.
“Panduan Profesional Sangat Dianjurkan”
Konsultasikan selalu ke notaris dan penasihat hukum terpercaya untuk memastikan properti benar-benar bebas sengketa dan dokumen lengkap sesuai peraturan.
Untuk informasi resmi, kunjungi situs Badan Pertanahan Nasional (BPN).
