3 Alasan Mengapa Anda Harus Membeli Apartemen di Bali

Banyak pembeli rumah asing merasa kesulitan memahami cara membeli properti di Bali atau Indonesia pada umumnya karena perbedaan prosedur serta istilah asing yang tidak membantu. Agen real estate Bali siap membantu agar Anda tidak stres karena hal-hal seperti itu, tetapi sedikit pengetahuan tambahan tidak akan merugikan siapapun dan kami selalu menyarankan pembeli kami untuk memiliki pemahaman yang jelas sebelum bertransaksi.

Harap dipahami bahwa ada daftar istilah yang sangat panjang yang terkait dengan topik ini dan di sini kami hanya akan membahas yang sering ditanyakan:

Apa itu properti leasehold? Apa perbedaan antara freehold dan leasehold? 

 

Rumah dijual di Bali biasanya diiklankan menggunakan istilah yang banyak digunakan di negara-negara Commonwealth, namun maknanya tidak persis sama karena hukum properti Indonesia berbeda. Berikut adalah beberapa istilah yang digunakan dalam pemasaran real estate Bali:

1. Freehold: Properti dijual yang mana Hak Milik-nya akan dialihkan dari penjual ke pembeli. Undang-undang menyatakan bahwa properti Hak Milik hanya dapat dimiliki atas nama warga negara Indonesia dan orang asing sering menggunakan nominee untuk menghindari ini, tetapi ini adalah praktek ilegal dan kami tidak merekomendasikannya. Cara legal yang paling aman untuk memiliki properti di Indonesia sebagai orang asing adalah dengan mengakuisisinya melalui PT PMA, yang akan kita bicarakan lagi di bawah.
2. Leasehold: Properti disewakan jangka panjang di mana pembeli membayar seluruh masa sewa di muka. Pada dasarnya pembeli membuat perjanjian dengan penjual untuk menggunakan properti penjual sampai perjanjian berakhir, tetapi kepemilikan properti tersebut tidak berubah. Leasehold adalah pilihan yang sangat ideal karena orang asing memiliki hak hukum (yaitu Hak Sewa) untuk memiliki properti langsung atas nama mereka tanpa harus menggunakan nominee atau perusahaan. Perjanjian tersebut dicatat oleh notaris dalam bentuk perjanjian sewa yang dapat dijadikan sebagai alat bukti sah.
3. Sewa Bulanan/Tahunan: Properti yang disewakan secara bulanan/tahunan dimana pembeli dan penjual mengadakan perjanjian, tetapi berbeda dengan perjanjian leasehold karena ada batasannya. Biasanya pembeli tidak diperbolehkan untuk mengubah struktur dan/atau menyewakan kembali properti tersebut, dan perjanjian itu sendiri mungkin tidak diaktakan.

 

Apakah WNA bisa membeli properti di Indonesia? Apakah WNA boleh memiliki tanah di Bali?

 

WNA dapat membeli dan memiliki properti sewa di Indonesia atas nama mereka dengan Hak Sewa atau Hak Pakai. Bukti kepemilikan atas properti dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai berupa sertifikat yang terdaftar dan dicatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan untuk properti Hak Sewa berupa perjanjian sewa yang dibuat dan dicatat oleh notaris yang memiliki izin dari pemerintah.

1. Hak Milik: Title freehold yang memberikan kepemilikan permanen atas suatu properti. Hak Milik didaftarkan di BPN atas nama pemiliknya, dengan setiap peralihan kepemilikan dan perubahan hak dicatat dalam sertifikat itu sendiri serta Kantor Pertanahan. Hanya WNI yang diperbolehkan untuk memegang hak ini, oleh karena itu banyak orang asing menggunakan pengaturan nominee untuk membeli properti hak milik di Bali.
2. Hak Sewa: Title leasehold yang memberikan hak untuk menempati properti orang lain untuk jangka waktu tertentu. Orang asing dapat secara sah memiliki properti dengan hak ini hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun lagi, tetapi dalam praktiknya kesepakatan antara pembeli dan penjual lah yang menentukan durasi sewa. Perjanjian tersebut juga akan menentukan apakah pembeli dapat mengubah, merenovasi, dan menyewakan kembali bangunan tersebut.
3. Hak Guna Bangunan (HGB): Hak untuk tujuan komersial yang dikonversi dari Hak Milik dan kepemilikannya dialihkan ke perusahaan milik lokal atau asing. Hak ini adalah pendekatan paling aman untuk memiliki properti sebagai WNA dan memberikan kemampuan untuk memperoleh properti freehold. HGB berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun lagi, dan dapat dikembalikan menjadi Hak Milik jika kepemilikannya beralih kepada warga negara Indonesia.
4. Hak Pakai: mirip dengan Hak Sewa, tetapi melibatkan konversi Hak Milik menjadi Hak Pakai di Kantor Pertanahan yang akan menghabiskan lebih banyak waktu dan uang. Hak Pakai lebih jarang digunakan daripada Hak Sewa karena faktor lain termasuk properti Hak Pakai hanya dapat digunakan untuk tempat tinggal pribadi.

Strata title untuk unit apartemen/kondo juga tersedia untuk orang asing, tetapi properti dengan hak itu jarang ditemukan di Bali karena jumlah bangunan apartemen yang relatif sedikit dibandingkan dengan vila. 

 

Baca juga: Cara Membeli Villa di Bali Sebagai WNA dalam 4 Langkah

 

Apa itu hukum zonasi? Apa itu Banjar di Bali?

 

Pemerintahan di Bali unik dalam banyak hal, namun proses jual beli properti sebagian besar sama dengan wilayah lain di Indonesia dan tentunya melibatkan notaris. Salah satu aspek yang khas adalah Banjar yang merupakan dewan pemerintahan kecil dengan yurisdiksi atas lingkungan tertentu.

1. Notaris: Di Indonesia, istilah “notaris” dapat merujuk pada satu orang yang memegang dua jabatan pejabat publik. Yang pertama adalah notaris yang berwenang untuk menerbitkan akta notaris seperti perjanjian sewa, dan yang kedua adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menangani registrasi tanah. Kedua profesi ini berbeda, tetapi istilah “notaris” sering digunakan secara bergantian karena kebanyakan notaris juga merangkap sebagai PPAT dan sebaliknya.
2. Badan Pertanahan Nasional (BPN): Kantor Pertanahan Nasional yang bertanggung jawab untuk menerbitkan sertifikat tanah di Indonesia. BPN mencatat setiap pengalihan kepemilikan dan konversi hak atas suatu properti, dan notaris melakukan pemeriksaan uji tuntas dengan mereka.
3. Zonasi Tanah: Tanah di Bali diatur oleh hukum zonasi yang membatasi pemanfaatan tanah tergantung pada zona mana tanah itu berada. Zona yang biasa Anda jumpai adalah Pemukiman, Pariwisata, serta Pertanian, dan masing-masing zona memiliki batasannya masing-masing.
4. Banjar: Badan pemerintahan tingkat komunitas yang hanya ada di Bali, bertanggung jawab atas administrasi dan tata kelola lingkungan tertentu. Setiap Banjar memiliki adat dan ketentuannya masing-masing.

Apabila ini adalah kali pertama Anda membeli properti Bali dan/atau tidak terbiasa dengan cara kerja transaksi properti di sini, kami sangat menyarankan untuk membeli melalui agen real estat Bali berlisensi untuk proses yang lancar dan aman.

 

Apa itu IMB atau PBG? Apa itu PT PMA? 

 

Memiliki izin dan lisensi sangat penting untuk keamanan investasi Anda, terutama jika Anda menjalankan bisnis seperti persewaan vila di Bali. Seperti yang telah disampaikan sebelumnya, setiap zona tanah memiliki batasannya dan menentukan apakah suatu properti memenuhi syarat untuk izin tertentu atau tidak.

1. Izin Membangun Bangunan (IMB) & Persetujuan Bangunan Gedung (PBG): Keduanya mengacu pada izin membangun properti yang harus diperoleh sebelum konstruksi selesai. Tidak mungkin mendapatkan IMB untuk properti yang berlokasi di kawasan Pertanian. Meskipun IMB sudah tidak digunakan lagi sejak digantikan oleh PBG pada tahun 2021, istilah tersebut masih sering digunakan hingga saat ini.
2. Pondok Wisata: Izin homestay diperlukan untuk menyewakan rumah atau vila secara harian. Izin hanya dapat diterbitkan untuk properti yang terletak di zona Pariwisata dan untuk WNI atau perusahaan termasuk PT PMA, tetapi WNA dapat memperoleh properti yang sudah terdaftar dengan izin ini.
3. Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA): Perusahaan asing yang didirikan dan terdaftar secara sah di Indonesia, dapat dimiliki sebagian atau seluruhnya oleh WNA tergantung pada klasifikasi usahanya. Pendirian PT PMA membutuhkan modal yang besar, tetapi ini adalah pendekatan yang paling aman untuk memiliki properti sebagai WNA dan memberikan kemampuan untuk memperoleh properti hak milik dengan judul HGB.

Baca juga: Cara Memiliki Properti dengan PT PMA

 

Berapa pajak properti di Indonesia?

 

Ada pajak pertambahan nilai seperti biasa dan ada juga pajak properti lainnya yang harus Anda perhitungkan saat membeli tanah dijual di Bali atau rumah dijual di Bali, meliputi:

1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB): Pajak atas suatu properti yang harus dibayar setiap tahun. Dalam properti leasehold atau sewa tahunan, biasanya dibayar oleh penyewa daripada pemilik tanah.
2. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): Nilai yang berlaku pada jual beli properti freehold yang menentukan besarnya pajak peralihan dan perolehan yang harus dibayar masing-masing oleh penjual dan pembeli. Nilainya bervariasi menurut wilayah dan meningkat dari waktu ke waktu, serta harus diperiksa oleh notaris sebagai bagian dari due diligence.
3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan (BPHTB): Pajak perolehan yang berlaku pada jual beli properti freehold, harus dibayar oleh pembeli. Pada saat penulisan ini, nilai pajak adalah 5% dari harga jual. 
4. Pajak Penghasilan untuk Pengalihan Hak Atas Tanah & Bangunan: Pajak penghasilan yang berlaku pada jual beli properti freehold, harus dibayar oleh penjual. Pada saat penulisan ini, nilai pajak adalah 2,5% dari harga jual.
5. Pajak Penghasilan untuk Sewa Tanah & Bangunan: Pajak penghasilan yang berlaku pada jual beli properti leasehold atau sewa, harus dibayar oleh penjual. Pada saat penulisan ini, nilai pajak adalah 10% atau 20% dari harga jual tergantung pada apakah penjual memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau tidak.
6. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP): Nomor pajak untuk  orang pribadi dan perusahaan di Indonesia. WNA yang tinggal di Indonesia untuk jangka panjang dan/atau memiliki penghasilan di Indonesia wajib memiliki NPWP.

Itu hanyalah beberapa istilah penting yang akan sering Anda dengar atau lihat saat menelusuri rumah dijual di Bali, dan kami sangat berharap ini bisa membantu Anda. Jika Anda sedang mencari agen properti terbaik di Bali untuk membantu mencarikan rumah yang sempurna, jangan ragu untuk menghubungi kami kapan saja.

 

Penafian: Informasi yang terkandung dalam konten ini dimaksudkan hanya untuk tujuan informasi umum dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat hukum, pajak, atau nasihat profesional lainnya. Pembaca disarankan untuk mencari nasihat profesional, termasuk profesional hukum dan pajak, untuk setiap pertanyaan atau masalah khusus mengenai persyaratan properti, peraturan, dan masalah hukum dan pajak terkait. Pembaca disarankan untuk mengetahui bahwa ketentuan, peraturan, dan undang-undang perpajakan properti dapat berubah dan mungkin berbeda tergantung pada keadaan atau lokasi tertentu. Penulis dan Bali Home Immo tidak membuat pernyataan atau jaminan, tersurat maupun tersirat, mengenai keakuratan, kelengkapan, atau kemutakhiran informasi yang terkandung dalam konten ini, dan tidak bertanggung jawab atas segala konsekuensi atau kerusakan yang timbul dari ketergantungan pada informasi yang diberikan dalam konten ini.

Tahun 2022 merupakan momen yang tepat untuk merencanakan investasi properti Anda berikutnya di Asia Tenggara, karena sebagian besar negara telah membuka diri untuk perjalanan internasional dan pasar real estat mereka tampaknya akan kembali pulih. Kawasan Asia Tenggara adalah rumah bagi ekonomi berkembang terbaik di dunia dan Anda pasti dapat menemukan negara yang sesuai dengan tujuan investasi Anda, baik itu jangka pendek atau jangka panjang. Maka dari itu, kami telah menyiapkan tinjauan singkat tentang negara-negara yang memiliki potensi investasi tinggi untuk memberi Anda gambaran mengenai situasi pasar real estat di masing-masing negara.

Inilah kumpulan negara-negara Asia Tenggara terbaik untuk investasi real estat pada tahun 2022.

Retur Sewa Kotor tahun 2021

Sumber: Global Property Guide 

 

1. Indonesia

Negara ini sering dilewatkan oleh investor properti asing karena aturan kepemilikan yang terbatas, meskipun Indonesia memiliki pertumbuhan ekonomi yang kuat dan pasar real estat yang terus berkembang. US News menyebut Indonesia sebagai negara terbaik kedua di dunia untuk berinvestasi pada tahun 2021 berkat peringkat tinggi di lingkungan pajak yang relatif menguntungkan dan tenaga kerja terampil dalam survei mereka. Return rata-rata apartemen di Jakarta berada di sekitar 7% per tahun, angka yang tertinggi di Asia. Apartemen mewah di Jakarta Pusat dan Selatan sangat diminati oleh ekspatriat dan penduduk lokal kelas atas karena lokasinya yang dekat dengan pusat-pusat bisnis dan fasilitas internasional.

Sementara itu, pasar sewa Bali yang didorong oleh pariwisata terus berkembang dan kota kecil Canggu dinobatkan sebagai tempat terbaik ke-4 untuk tinggal dan berinvestasi di dunia oleh Forbes pada tahun 2019. Vila di Bali Selatan (mis. Seminyak, Canggu, Uluwatu) tergolong sangat bagus untuk berinvestasi karena industri persewaan liburan berkembang dengan ROI antara 8-12% dan masih ada banyak ruang untuk menambah permintaan di segmen 1 dan 5+ kamar tidur yang sangat diminati saat ini.

Pemerintah Indonesia secara aktif mempromosikan daerah yang lebih sedikit populer seperti Lombok sebagai tujuan wisata hit berikutnya, dan keberadaan Sirkuit Mandalika turut serta membuka banyak peluang investasi di wilayah tersebut.

Pro:

1. Return sewa tertinggi di Asia
2. Terdapat beberapa lokasi prima untuk investasi properti

Kontra:

1. Warga negara asing dilarang memiliki properti dengan hak milik tanpa perusahaan

 

2. Filipina

Salah satu ekonomi dengan pertumbuhan tercepat di Asia, pasar real estat Filipina berkembang pesat berkat kebijakan pemerintah yang pro-investasi. Negara ini dilaporkan memiliki return tertinggi untuk investasi properti di Asia Tenggara, dan penurunan harga kondominium baru-baru ini menghadirkan peluang emas untuk membeli dengan harga diskon. Mirip dengan Thailand, warga negara asing dilarang memiliki tanah hak milik tetapi dapat membeli apartemen atau kondominium hak milik selama mereka tidak memiliki lebih dari 40% unit dalam sebuah bangunan.

Harga kondominium di Manila turun 10% di awal tahun 2021, sehingga menghadirkan banyak peluang untuk merebut kondominium dengan potongan harga. Bonifacio Global City adalah area yang sangat baik untuk berinvestasi, di mana harga kondominium berada di antara $3.800 hingga $5.500 per meter persegi dan return sewanya sekitar 4,5% dan 5,5%. Desa Legaspi adalah alternatif bagus yang menawarkan return dan harga yang sama, jadi Anda bisa memilih kedua area tersebut dari sudut pandang sewa.

Dengan harga yang terjangkau serta return yang tinggi, mudah untuk melihat bahwa Filipina luar biasa untuk investasi properti. Kota-kota yang sedang naik daun seperti Cebu dan Davao juga diminati selagi harga properti di sana masih rendah.

Pro:

1. Return sewa tertinggi kedua di Asia
2. Harga properti yang relatif rendah

Kontra:

1. Pilihan lokasi prima untuk investasi cukup terbatas

 

3. Thailand

Thailand menikmati infrastruktur yang berkembang dengan baik, ekonomi pasar liberal, serta kebijakan pro-investasi pemerintah yang memungkinkannya menjadi ekonomi terbesar kedua di Asia Tenggara. Thailand adalah pilihan paling populer di kalangan investor real estat di seluruh dunia karena sejumlah alasan, tidak hanya karena lokasinya yang strategis tetapi juga karena negara ini cukup ramah terhadap investasi asing. Thailand adalah satu dari sedikit negara dalam daftar ini di mana Anda dapat membuka rekening bank hanya dengan visa turis.

Pilihan utama untuk investasi real estat di Thailand adalah kondominium hak milik, yang mana sebagian besar bangunan kondominium terletak di Bangkok dan hasil return-nya sekitar 5%. Apartemen satu kamar tidur memang menghasilkan return yang lebih baik dibandingkan dengan unit yang lebih besar, namun saat ini kota Bangkok terdapat kelebihan penawaran dan berinvestasi di kondominium dua atau tiga kamar tidur lebih disarankan karena  jauh lebih mudah untuk menyewakannya.

Chiang Mai adalah pilihan alternatif yang sangat baik untuk investasi properti karena pasarnya lebih cocok untuk sewa jangka pendek berkat pariwisata dan menawarkan return sewa yang sedikit lebih tinggi dengan harga beli yang lebih rendah daripada Bangkok.

Pro:

1. Return sewa sedang, unit kondominium lebih besar menghasilkan return yang lebih tinggi
2. Warga negara asing dapat membuka rekening bank dengan visa turis

Kontra:

1. Kelebihan pasokan apartemen satu kamar tidur di Bangkok

 

4. Malaysia

Malaysia menduduki posisi istimewa karena merupakan satu-satunya negara di Asia Tenggara yang mengizinkan warga negara asing untuk memiliki properti hak milik secara legal termasuk tanah dan rumah serta kondominium. Selain itu, negara ini terkenal dengan standar hidup yang terjangkau namun berkualitas tinggi dan sangat ramah terhadap orang asing sebagaimana tercermin dari program Malaysia My Second Home (MM2H) yang memberikan visa masuk ganda yang dapat diperbarui dan berlaku selama 10 tahun.

Karena hasil sewa yang rendah (sekitar 3% di Kuala Lumpur dan Penang) dan pajak tinggi untuk properti yang dijual dalam jangka waktu 5 tahun, saat ini Malaysia lebih cocok untuk apresiasi jangka panjang daripada sewa properti atau investasi untuk return jangka pendek. Hal ini dapat berubah dalam waktu dekat mengingat pariwisata di Kota Kinabalu berkembang pesat dan dapat mendorong peningkatan occupancy dan return sewa.

Pro:

1. Warga negara asing dapat memiliki tanah dan rumah hak milik
2. Harga kondominium terjangkau

Kontra:

1. Permintaan dan return sewa rendah

Keempat negara yang tercantum di atas menawarkan prospek yang berbeda untuk investasi properti, beberapa lebih cocok untuk tujuan jangka panjang sementara yang lain sangat baik untuk return sewa cepat. Selain itu, semua negara tersebut telah dibuka untuk perjalanan internasional dan Anda dapat segera mengunjunginya. Jika Anda memiliki pertanyaan tentang pasar real estat Indonesia atau berencana untuk membeli properti di Bali atau pulau lain, jangan ragu untuk menghubungi kami.

Penafian: Isi publikasi ini disediakan sebagai informasi umum saja dan bukan merupakan nasihat hukum, keuangan, pajak, atau profesional lainnya dari Bali Home Immo. Kinerja masa lalu bukan merupakan indikasi kinerja masa depan dan tidak dapat diandalkan sebagai dasar keputusan investasi. Beberapa informasi yang diberikan dalam publikasi ini diperoleh dari sumber pihak ketiga dan kami tidak menjamin bahwa konten publikasi ini akurat, lengkap, atau mutakhir.