Bali adalah destinasi populer untuk investasi properti, tetapi kepemilikan tanah oleh orang asing dibatasi oleh hukum Indonesia. Berbeda dengan warga negara Indonesia yang bisa memiliki Hak Milik (freehold), orang asing harus menggunakan skema hukum lain untuk memperoleh properti di Bali. Memahami regulasi ini sangat penting untuk memastikan transaksi yang aman secara hukum.
Artikel ini menjelaskan opsi kepemilikan properti bagi orang asing, persyaratan utama, dan hal-hal yang perlu diperhatikan, serta studi kasus nyata agar investor baru dapat memahami setiap metode.
Opsi Kepemilikan Properti untuk Orang Asing
1. Hak Milik (Freehold) – Tidak Dapat Dimiliki oleh Orang Asing
Orang asing tidak dapat memiliki Hak Milik di Indonesia. Kepemilikan tanah jenis ini hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Jika ada pihak yang mengklaim bahwa orang asing bisa memiliki Hak Milik, hal itu tidak benar secara hukum.
- Hanya warga negara Indonesia yang bisa memiliki Hak Milik
- Orang asing harus menggunakan Hak Sewa atau opsi hukum lainnya
2. Hak Sewa (Leasehold) – Bisa Dimiliki oleh Orang Asing
Hak Sewa memungkinkan orang asing menyewa tanah atau properti untuk jangka waktu tertentu.
- Jangka waktu: Biasanya 25–30 tahun, dengan opsi perpanjangan
- Perlindungan hukum: Harus dibuat akta di hadapan notaris (PPAT) dan didaftarkan
- Penggunaan: Bisa digunakan untuk keperluan hunian atau bisnis, tergantung pada peraturan zonasi
-
Kewajiban pajak untuk Hak Sewa:
- Pajak penghasilan: Pemilik properti harus membayar pajak 10 persen jika memiliki NPWP atau 20 persen jika tidak
- Biaya notaris: Biasanya 1 persen dari total nilai transaksi sewa
Baca juga "Apa itu Properti Leasehold dan Freehold di Bali?" untuk informasi lebih lanjut.
3. Hak Pakai (Right to Use) – Bisa Dimiliki oleh Orang Asing
Hak Pakai adalah satu-satunya bentuk kepemilikan properti yang dapat dimiliki langsung oleh orang asing di bawah hukum Indonesia.
- Masa berlaku: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun + 30 tahun (maksimum 80 tahun)
- Batas kepemilikan: Orang asing hanya boleh memiliki satu properti dengan Hak Pakai
- Persyaratan: Pemilik harus memiliki izin tinggal yang sah (KITAS atau KITAP)
-
Contoh:
Seorang pensiunan dari Prancis ingin membeli vila di Bali untuk tempat tinggal pribadi. Karena memiliki izin tinggal jangka panjang (KITAP), ia memenuhi syarat untuk memiliki Hak Pakai. Dengan skema ini, ia bisa tinggal di vila tersebut secara legal hingga 70 tahun, dengan perpanjangan bertahap.
4. Hak Guna Bangunan (HGB) – Bisa Dimiliki Melalui PT PMA
Orang asing tidak dapat memiliki Hak Guna Bangunan secara pribadi, tetapi dapat memperolehnya melalui pendirian PT PMA (Perusahaan Penanaman Modal Asing).
- Penggunaan lahan: HGB memungkinkan PT PMA untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah sewa
- Masa berlaku: 30 tahun, dengan perpanjangan 20 tahun + 30 tahun
- Batasan: HGB melekat pada PT PMA, bukan kepemilikan pribadi
Terdapat dua jenis HGB:
1. HGB Murni
- Terjadi ketika pemilik tanah melepas Hak Milik dan menyerahkannya kepada pemerintah, yang kemudian menetapkannya sebagai HGB di bawah nama PT PMA
- Hak Milik asli dihapus secara permanen
- Jika PT PMA tidak memperpanjang HGB, tanah menjadi aset pemerintah
- HGB bisa dijual ke PT PMA lain atau warga negara Indonesia dan dapat dikonversi kembali menjadi Hak Milik
2. HGB di Atas Hak Milik
- Pemilik Hak Milik tetap memiliki tanah, tetapi memberikan hak HGB kepada PT PMA untuk jangka waktu tertentu melalui perjanjian
- Perpanjangan HGB memerlukan persetujuan pemilik tanah sebelum diproses oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Jika PT PMA tidak memperpanjang HGB, tanah kembali kepada pemilik Hak Milik
- Penjualan HGB ke PT PMA lain memerlukan persetujuan pemilik tanah
Penting untuk dicatat bahwa HGB tidak dapat diwariskan secara pribadi karena statusnya sebagai aset perusahaan. Hak ini hanya bisa dialihkan ke PT PMA lain atau dijual kepada warga negara Indonesia untuk dikonversi kembali menjadi Hak Milik.
Bagaimana Cara Mendirikan PT PMA untuk Kepemilikan HGB?
Investor asing yang ingin memiliki properti dengan skema HGB harus mendirikan PT PMA.
- Modal minimum: Rp10 miliar (sekitar 650 ribu dolar AS) per sektor usaha, tergantung bidang usaha
- Struktur perusahaan: Harus memiliki minimal dua pemegang saham, yang bisa merupakan warga negara asing, perusahaan asing, warga negara Indonesia, atau perusahaan lokal
- Dokumen hukum: Harus terdaftar dalam sistem OSS Republik Indonesia dan memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB)
- Direksi: Harus memiliki minimal satu direktur, yang bisa berasal dari luar negeri
- Bidang usaha: PT PMA harus bergerak dalam sektor bisnis yang disetujui, seperti pariwisata atau penyewaan properti
Pertimbangan Hukum Penting
1. Due diligence: Verifikasi status hukum tanah dan kepemilikannya sebelum membeli
2. Notaris (PPAT): Transaksi properti harus dilakukan melalui notaris bersertifikat di Indonesia
3. Kewajiban pajak untuk transaksi Hak Milik:
- Pajak pembeli (BPHTB): 5 persen dari nilai properti
- Pajak penjual: 2,5 persen dari nilai properti
4. Kewajiban pajak untuk transaksi Hak Sewa:
- Pajak penghasilan: 10 persen (dengan NPWP) atau 20 persen (tanpa NPWP) untuk pemilik tanah
- Biaya notaris: 1 persen dari nilai transaksi sewa, dibayarkan oleh pembeli
Sebagai kesimpulan, orang asing tidak bisa memiliki properti dengan Hak Milik di Bali. Namun, mereka dapat secara legal memperoleh properti melalui Hak Sewa, Hak Pakai, atau Hak Guna Bangunan melalui PT PMA.
