Bali est une destination prisée pour l’investissement immobilier, mais la loi indonésienne limite la propriété foncière aux citoyens locaux. Contrairement aux Indonésiens qui peuvent posséder un Hak Milik (pleine propriété), les étrangers doivent utiliser d’autres structures légales pour acquérir un bien immobilier. Comprendre ces réglementations est essentiel pour sécuriser un achat.
Cet article présente les options de propriété disponibles pour les étrangers, les principales exigences légales et des considérations importantes, accompagnées d’exemples concrets pour aider les investisseurs à comprendre chaque méthode.
Options de propriété pour les étrangers
1. Hak Milik (pleine propriété) – Non disponible pour les étrangers
Les étrangers ne peuvent pas posséder de Hak Milik en Indonésie. Ce type de propriété est strictement réservé aux citoyens indonésiens. Toute prétention indiquant qu’un étranger peut posséder un bien en pleine propriété est juridiquement incorrecte.
- Seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir un Hak Milik
- Les étrangers doivent utiliser un bail (Hak Sewa) ou d’autres alternatives légales
2. Hak Sewa (bail) – Disponible pour les étrangers
Un contrat de Hak Sewa permet aux étrangers de louer un terrain ou une propriété pour une durée déterminée.
- Durée du bail : Généralement 25 à 30 ans, avec des options de renouvellement
- Protection juridique : Le contrat doit être notarié (PPAT) et enregistré
- Utilisation : Possible pour un usage résidentiel ou commercial selon les lois d’urbanisme
Obligations fiscales pour un bail Hak Sewa
- Impôt à la source : Le propriétaire (bailleur) doit payer 10 % s’il possède un numéro fiscal (NPWP) ou 20 % s’il n’en a pas
- Frais de notaire : Environ 1 % de la valeur totale du bail
Lisez aussi "Qu'est-ce qu'une propriété en leasehold ou en freehold à Bali?" pour plus d'informations.
3. Hak Pakai (droit d’usage) – Disponible pour les étrangers
Le Hak Pakai est le seul titre que les étrangers peuvent détenir individuellement selon la loi indonésienne.
- Validité : 30 ans, renouvelable pour 20 + 30 ans (maximum 80 ans)
- Limite de propriété : Un étranger ne peut posséder qu’un seul bien en Hak Pakai
- Exigences : L’acheteur doit détenir un permis de séjour valide (KITAS/KITAP)
Exemple
David, un retraité français, souhaite acheter une villa à Bali pour y vivre. Comme il possède un KITAP (permis de séjour longue durée), il est éligible au Hak Pakai. Il achète une maison sous ce titre, ce qui lui permet d’y vivre légalement pendant 70 ans (30 ans initialement, avec deux renouvellements de 20 ans).
4. Hak Guna Bangunan (HGB – droit de construire) – Disponible via une société PT PMA
Les étrangers ne peuvent pas détenir un HGB à titre individuel, mais ils peuvent y accéder en créant une PT PMA (société à capitaux étrangers).
- Utilisation du terrain : Le HGB permet à une PT PMA de construire et posséder des bâtiments sur un terrain loué
- Validité : 30 ans, renouvelable pour 20 + 30 ans
- Restrictions : Le HGB est rattaché à la PT PMA et ne constitue pas une propriété personnelle
Il existe deux types de HGB :
1. HGB Murni (pur)
Le propriétaire foncier abandonne son Hak Milik et le terrain est transféré à l’État indonésien, qui le réattribue en HGB à la PT PMA
- Le titre de pleine propriété d’origine est définitivement supprimé
- Lors des renouvellements, la procédure se fait directement avec l’Agence nationale du foncier (BPN)
- Si la PT PMA ne renouvelle pas le HGB, le terrain devient propriété de l’État
- Un HGB peut être vendu à une autre PT PMA ou à un citoyen indonésien (ce dernier peut le convertir en Hak Milik)
2. HGB au-dessus d’un Hak Milik
- Le propriétaire du Hak Milik conserve son titre mais accorde à la PT PMA un HGB pour une durée déterminée
- Lors des renouvellements, l’accord du propriétaire du Hak Milik est requis
- Si la PT PMA ne renouvelle pas le HGB, le terrain revient au propriétaire initial
- Toute cession du HGB à une autre PT PMA nécessite l’accord du propriétaire du Hak Milik
Note importante : Un HGB ne peut pas être hérité par des particuliers, car il est considéré comme un actif d’entreprise. Il ne peut être transféré qu’à une autre PT PMA ou vendu à un citoyen indonésien pour être converti en Hak Milik.
Comment créer une PT PMA en tant qu’étranger?
Les investisseurs étrangers souhaitant détenir un bien en HGB doivent établir une PT PMA.
- Investissement minimum : 10 milliards IDR (~650 000 USD) selon le secteur d’activité
- Structure de l’entreprise : Minimum 2 actionnaires (peuvent être étrangers ou indonésiens)
- Documents légaux : Enregistrement obligatoire dans le système OSS et obtention d’un numéro d’identification d’entreprise (NIB)
- Direction : Au moins un directeur doit être nommé (peut être étranger)
- Activité commerciale : La PT PMA doit opérer dans un secteur d’activité autorisé, comme le tourisme ou la location de biens immobiliers
Points clés à considérer
1. Vérification juridique (due diligence) : Vérifier la légalité du terrain et du titre de propriété
2. Intervention d’un notaire (PPAT) : La transaction doit être traitée par un notaire indonésien certifié
3. Obligations fiscales pour les transactions en Hak Milik
- Taxe d’acquisition (BPHTB) : 5 % de la valeur du bien (payée par l’acheteur)
- Taxe sur la vente : 2,5 % de la valeur du bien (payée par le vendeur)
4. Obligations fiscales pour les transactions en Hak Sewa
- Impôt à la source : 10 % (avec NPWP) ou 20 % (sans NPWP) pour le bailleur
- Frais de notaire : 1 % de la valeur totale du bail (payé par l’acheteur)
En résumé, les étrangers ne peuvent pas posséder de Hak Milik à Bali, mais ils peuvent acquérir légalement des biens immobiliers par le biais du Hak Sewa (bail), du Hak Pakai (droit d’usage) ou du Hak Guna Bangunan (via une PT PMA).
