Quelle est la différence entre une propriété en leasehold et en freehold à Bali?

Les paysages enchanteurs et la culture vibrante de Bali en font une destination prisée des investisseurs immobiliers. Cependant, il est essentiel de comprendre les types de propriété disponibles—leasehold (bail) et freehold (pleine propriété)—pour faire un choix éclairé. Cet article vise à expliquer ces concepts et à offrir une vision équilibrée pour aider les investisseurs locaux et étrangers.

Comprendre la propriété freehold à Bali

En Indonésie, la propriété freehold, appelée Hak Milik, est la forme de possession la plus complète. Ce titre donne à son propriétaire des droits illimités sur le terrain et les bâtiments qui y sont construits, sans date d’expiration. Cependant, seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir un titre freehold.

Les investisseurs étrangers ne peuvent pas posséder de propriété en freehold, sauf s’ils créent une société en Indonésie (PT PMA), qui leur permet d’acquérir un bien sous le titre Hak Guna Bangunan (HGB), un droit d’utilisation à long terme.

Avantages du freehold

- Propriété permanente : Le bien reste à vie au nom du propriétaire.

- Contrôle total : Le propriétaire peut développer, modifier ou utiliser le bien comme il le souhaite, dans le respect des réglementations locales.

- Transmission aux héritiers : La propriété peut être transmise à la descendance, garantissant un patrimoine à long terme.

Inconvénients du freehold

- Réservé aux citoyens indonésiens : Les étrangers ne peuvent pas en être propriétaires, sauf via une structure PT PMA.

- Coût d'acquisition plus élevé : L'achat d'une propriété freehold nécessite un investissement initial plus important que le leasehold.

- Responsabilité d’entretien : Le propriétaire doit assurer l’entretien, les réparations et le paiement des taxes.

Taxes liées au freehold

- BPHTB (Taxe d’acquisition foncière et immobilière) : 5 % du prix de vente, payé par l’acheteur.

- PPh (Impôt sur le revenu de la vente immobilière) : 2,5 % du prix de vente, payé par le vendeur.

- PBB (Taxe foncière annuelle) : Jusqu’à 0,5 % de la valeur imposable.

- PPnBM (Taxe sur les biens de luxe) : Jusqu’à 20 % pour les propriétés de luxe.

- PPN (TVA indonésienne) : 11 % à 12 % sur la vente de propriétés neuves par les promoteurs.

Les règles fiscales peuvent varier selon les régions et évoluer avec le temps. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un expert local pour rester à jour.

Comprendre la propriété leasehold à Bali

Une propriété en leasehold, ou Hak Sewa, permet à une personne ou une entreprise d’occuper et d’utiliser un terrain ou un bâtiment pour une durée déterminée, généralement entre 25 et 30 ans, avec possibilité de renouvellement. Ce type de propriété est couramment utilisé par les investisseurs étrangers, car il constitue une alternative légale à la possession en freehold.

Avantages du leasehold

- Accessible aux investisseurs étrangers : Solution légale pour les non-Indonésiens.

- Investissement initial plus faible : Le leasehold est généralement moins coûteux que le freehold.

- Flexibilité : La durée du bail peut être adaptée aux objectifs d’investissement.

Inconvénients du leasehold

- Durée limitée : Le droit de propriété est temporaire et retourne au propriétaire initial à la fin du bail, sauf en cas de prolongation.

- Perte de valeur : Plus la fin du bail approche, plus la valeur de la propriété diminue.

- Incertitude sur le renouvellement : Les extensions nécessitent une renégociation, avec des coûts ou des démarches administratives supplémentaires.

Taxes liées au leasehold

- PPh (Impôt sur le revenu des loyers) : 10 % des revenus locatifs (ou 20 % si le bailleur ne possède pas de numéro fiscal indonésien).

- PPN (TVA sur le leasehold) : 11 % du montant du bail pour les locations auprès d’entreprises commerciales.

Depuis le 1er janvier 2025, le taux de TVA en Indonésie est passé à 12 %, mais pour les biens non-luxueux, y compris les baux immobiliers commerciaux, il reste effectivement à 11 %.

- PBB (Taxe foncière annuelle) : 0,1 % à 0,3 % de la valeur imposable (généralement payée par le propriétaire, sauf accord contraire).

Exemple de propriété freehold à Bali

Scénario 1 : Propriété freehold pour un citoyen indonésien

Putu, un citoyen balinais, décide d’acheter une villa à Canggu comme investissement à long terme et patrimoine familial. En tant que citoyen indonésien, il peut acquérir la propriété sous le titre Hak Milik (freehold). Cela signifie qu’une fois l’achat finalisé, il est pleinement propriétaire du terrain et de la villa sans limite de durée.

Il peut vivre dans la villa, la louer ou la transmettre à ses enfants sans aucune restriction. La propriété restera à son nom de manière permanente, sauf s’il décide de la vendre.

Le Hak Milik étant la forme de propriété la plus complète en Indonésie, Putu a un contrôle total sur son bien. Il peut rénover, agrandir ou modifier la villa sans demander l’autorisation d’un bailleur ou d’un propriétaire foncier, à condition de respecter les règles d’urbanisme locales. De plus, si le prix de l’immobilier augmente dans le futur, Putu pourra revendre la villa à un prix plus élevé, ce qui en fait un investissement potentiellement rentable à long terme.

Scénario 2 : Comment un investisseur étranger peut-il acquérir un bien à Bali ?

Emma, une investisseuse australienne, visite Bali et souhaite acheter une villa en bord de mer à Seminyak, à la fois comme résidence de vacances et comme bien locatif. Cependant, étant étrangère, elle ne peut pas légalement posséder un terrain en freehold (Hak Milik). Contrairement à Putu, elle doit explorer d’autres solutions légales pour acquérir une propriété à Bali.

Emma envisage deux options principales :

1. Contrat de leasehold (Hak Sewa) – Comme la propriété en freehold est interdite aux étrangers, Emma peut louer la villa pour une durée déterminée, généralement 25 à 30 ans, avec une option de renouvellement de 20 à 30 ans, selon l’accord avec le propriétaire. Grâce à ce contrat, elle obtient le droit exclusif d’utiliser la villa, de la louer et d’en tirer des revenus locatifs. Toutefois, une fois le bail expiré, la propriété revient au propriétaire d’origine, sauf si elle négocie une prolongation.
 

2. Création d’une société PT PMA et acquisition sous Hak Guna Bangunan (HGB) – Si Emma souhaite exploiter un business immobilier, comme la location de villas, elle peut créer une société étrangère en Indonésie (PT PMA). Grâce à cette structure, elle peut obtenir un titre Hak Guna Bangunan (HGB), qui lui permet de construire et posséder un bien sur un terrain loué pour une période renouvelable de 30+20+30 ans.
 

Contrairement au leasehold personnel, cette structure offre plus de contrôle sur la propriété et est souvent privilégiée par les investisseurs étrangers qui souhaitent mener des opérations commerciales à long terme à Bali.

Points clés à considérer avant d’investir à Bali

- Réglementations légales : Les investisseurs étrangers doivent respecter les lois indonésiennes. Le freehold n’est pas accessible directement, mais des alternatives existent (leasehold, PT PMA).

- Objectifs d’investissement : Si l’objectif est un bien à long terme, le freehold (via des structures autorisées) est préférable. Pour un investissement temporaire ou un business, le leasehold est plus adapté.

- Coût total : Évaluer l’ensemble des coûts : prix d’achat, taxes, entretien, frais de renouvellement. Le leasehold est moins cher à l’achat, mais peut engendrer des coûts élevés en cas de renouvellement.

- Tendances du marché : Suivre l’évolution du marché immobilier balinais : tourisme, politiques gouvernementales et développement des infrastructures influencent les valeurs et opportunités.

Le choix entre freehold et leasehold dépend de l’éligibilité légale, des objectifs d’investissement et de la planification financière. Le freehold offre une propriété permanente, mais est réservé aux citoyens indonésiens. Le leasehold est une alternative viable pour les investisseurs étrangers, bien qu’avec des limites de durée et des complexités liées au renouvellement.

Avant d’investir, il est fortement conseillé de consulter des experts en droit et en immobilier afin de sécuriser votre acquisition en toute conformité.