Apakah Properti Anda di Bali Berada di Zonasi yang Tepat?

Jika Anda sedang mempertimbangkan untuk membangun vila atau berinvestasi di properti dengan pemandangan yang menakjubkan di Bali, penting untuk memastikan bahwa properti Anda berada di zonasi yang tepat. Memahami zonasi lahan di Bali sangat penting karena menentukan apa yang bisa dan tidak bisa Anda bangun di atas sebidang tanah tertentu, terutama jika Anda berencana membangun vila di Bali untuk investasi persewaan. Pada artikel ini, kami akan membahas berbagai kategori zonasi tanah di Bali dan membantu Anda untuk mengetahui lebih banyak sebelum membeli properti.

 

Zonasi Tanah di Bali

 

Dinas Pekerjaan Umum (PU) bertanggung jawab untuk mengelola zonasi lahan di Bali dan Indonesia. Pemerintah daerah akan terlibat lebih lanjut untuk mengatur detail zonasi, karena setiap daerah di Indonesia dan Bali pada khususnya memiliki kebutuhan dan relevansinya sendiri untuk mengakomodasi budaya dan adat istiadat setempat. 

 

Sistem zonasi mengklasifikasikan tanah berdasarkan penggunaan dan tujuannya, dengan masing-masing zonasi yang lebih lanjut ditentukan menjadi subzona. Di pasar real estate Bali, sangat penting untuk membiasakan diri Anda dengan lima zonasi utama. Kami akan merujuk beberapa peraturan zonasi ke peraturan daerah Badung sebagai pedoman umum untuk artikel ini, tetapi perlu diingat bahwa peraturan tersebut memiliki variasi lokal yang dapat sangat berbeda dari satu daerah ke daerah lain.

 

Zonasi Perdagangan dan Jasa/Perdagangan dan Jasa (K)

 

Tanah dalam zonasi ini diperuntukkan bagi area komersial, sehingga Anda dapat membangun bisnis seperti restoran, kafe, atau toko ritel. Subzonasi pada zonasi ini dibagi menjadi tiga, berdasarkan jenis jalan yang dilalui oleh bangunan tersebut.

 

Lahan strategis di tepi jalan di dalam Zona Komersial Seminyak.

Foto oleh Bali Home Immo

 

Subzona pertama adalah Subzona Perdagangan dan Jasa Skala Perkotaan (K-1), terletak di sepanjang jalan protokol, jalan provinsi, atau jalan kabupaten, dan melayani skala regional atau internasional. Subzona ini biasanya mengizinkan pembangunan bangunan akomodasi seperti hotel dan vila. Sebaliknya, Subzona Perdagangan dan Jasa Skala Kawasan Perencanaan (K-2) dan Subzona Perdagangan dan Jasa Skala Kawasan Perencanaan (K-3) memiliki lebih banyak batasan untuk bangunan akomodasi wisata, karena dimaksudkan untuk melayani area yang lebih kecil di sepanjang jalan arteri sekunder. Sekali lagi, hal ini mungkin berbeda di berbagai daerah.

 

Zonasi Pariwisata/Pariwisata (W)

 

"W" pada Pariwisata merupakan singkatan dari "wisata", yang berarti pariwisata. Kategori zonasi ini secara khusus diperuntukkan bagi pengembangan atraksi wisata alam, buatan, dan budaya. Dalam zonasi ini, Anda memiliki kesempatan untuk membangun dan mengoperasikan bisnis yang melayani pariwisata, seperti akomodasi untuk wisatawan, sehingga ideal untuk membangun hotel, vila, wisma, dan lainnya. Selain itu, Anda juga dapat membangun ruang komersial yang mendukung tujuan pariwisata, seperti restoran, bar, klub pantai, dan tempat serupa.

 

Vila Boho yang menakjubkan di Batu Bolong.

Foto oleh Bali Home Immo

 

Zona pariwisata dibagi lagi menjadi dua subzona berdasarkan intensitas pemanfaatan lahan, yang mengacu pada porsi luas bangunan dibandingkan dengan total lahan yang dimiliki. Kedua subzona ini adalah Subzona Wisata Alam dan Subzona Wisata Buatan.

 

Zona Campuran/Campuran (C)

 

Mixed Zone atau zona campuran adalah area yang dikembangkan untuk mengakomodasi berbagai kombinasi fungsi, seperti perumahan dan perdagangan/jasa, perumahan dan perkantoran, perkantoran perdagangan/jasa, perumahan dan pariwisata, atau pertanian dan pariwisata, dan sebagainya. Di dalam zona campuran, terdapat turunan khusus yang disebut Subzona Perumahan dan Perdagangan/Jasa. Subzona ini dirancang untuk mengintegrasikan berbagai fungsi, terutama perumahan dan perdagangan/jasa, dengan fokus pada penyediaan layanan pariwisata.

 

Properti di dalam Zona Campuran memiliki jarak yang dekat dengan fasilitas sehari-hari.

Foto oleh Bali Home Immo

 

Dalam zonasi ini, Anda memiliki fleksibilitas untuk membangun rumah tinggal atau properti komersial. Banyak pemilik properti memilih untuk membangun ruko atau rukan, yang menggabungkan hunian dan komersial dalam satu bangunan. Atau, ada juga yang memilih kompleks dengan area terpisah untuk hunian dan komersial, yang menawarkan kenyamanan bagi penghuninya.

 

Zona Perumahan/Perumahan (R)

 

Zona Perumahan, atau Zona Perumahan, adalah ruang yang dialokasikan untuk mengakomodasi rumah hunian dan menyediakan fasilitas untuk tempat tinggal dan mata pencaharian masyarakat. Secara umum, terdapat pilihan yang sangat terbatas untuk membangun akomodasi untuk tujuan pariwisata di zona perumahan, meskipun beberapa daerah mungkin memiliki peraturan yang berbeda. 

 

Seperti di daerah Kuta Utara (Canggu, Umalas, dll) di Kabupaten Badung, Anda dapat membangun Pondok Wisata di ketiga sub-zona tersebut, tetapi tunduk pada batasan di daerah lain seperti Kuta Selatan (Bukit Peninsula). Yang termasuk dalam Pondok Wisata adalah bisnis yang menyediakan layanan penginapan yang disewakan setiap hari, dimiliki oleh perorangan, menggunakan sebagian atau seluruh ruang hunian mereka. Ini termasuk bisnis yang menawarkan akomodasi untuk homestay dan wisma.

 

Zona perumahan sering kali memberikan suasana yang lebih tenang.

Foto dari Bali Home Immo

 

Ada tiga subzona di dalam zona perumahan ini, yang ditentukan berdasarkan kepadatannya. Yang pertama adalah subzona perumahan dengan kepadatan tinggi, yaitu area yang diperuntukkan bagi hunian dengan jumlah bangunan rumah yang banyak dan kepadatan lebih dari 60-100 rumah per hektar.

 

Subzona perumahan dengan kepadatan sedang memberikan rasio yang seimbang antara jumlah bangunan rumah dan luas lahan, dengan kepadatan lebih dari 25-60 rumah per hektar.

 

Subzona perumahan kepadatan rendah menawarkan hunian atau tempat tinggal dengan perbandingan jumlah bangunan rumah dan luas lahan yang tidak terlalu besar, dengan kepadatan di bawah 25 rumah per hektar.

 

Zonasi Pertanian/Pertanian (P)

 

Zonasi hijau didedikasikan untuk kegiatan pertanian yang meliputi lahan basah irigasi, rawa pasang surut dan lebak serta lahan basah non-irigasi dan lahan kering yang potensial untuk pemanfaatan dan pengembangan tanaman pangan.

 

Properti yang berbatasan dengan Zona Pertanian selalu memiliki permintaan yang tinggi.

Foto oleh Bali Home Immo

 

Dalam zonasi pertanian, peraturan umumnya hanya mengizinkan 20% dari tanah yang Anda miliki untuk keperluan bangunan. Karena batasan ini, Anda akan melihat bahwa hanya ada sedikit bangunan di dalam kategori zonasi ini yang memiliki izin mendirikan bangunan yang sah. Akibatnya, area yang berbatasan dengan zona ini, biasanya dengan sawah yang indah, sangat dicari oleh investor karena kelangkaannya.

 

Di zonasi mana saya bisa membangun villa?

 

Untuk mengulangi aturan dasar kami, setiap kategori zonasi menentukan apa yang dapat dan tidak dapat Anda lakukan dengan properti Anda. Jika Anda berencana untuk membangun villa, pertimbangkan tujuan Anda. Apakah itu dimaksudkan hanya sebagai tempat tinggal jangka panjang, atau apakah Anda berencana untuk menyewakannya di masa depan? Jika yang terakhir, pastikan zonasi memungkinkan untuk akomodasi pariwisata.

 

Untungnya, sebagian besar zonasi di Bali menawarkan fleksibilitas yang lebih tinggi dibandingkan daerah lain di Indonesia dalam hal membangun dan mengoperasikan bisnis akomodasi. Zonasi yang paling diminati untuk membangun vila dan akomodasi sewa serupa adalah zonasi pariwisata, yang biasanya terletak di dekat tempat wisata populer, untuk memastikan tingkat hunian yang tinggi. Pilihan terbaik kedua adalah Zonasi Perdagangan dan Jasa, terutama Subzona Skala Kota, dengan lokasi jalan utama. Berikutnya adalah Zonasi Campuran, karena memungkinkan adanya akomodasi komersial dan pariwisata, menyediakan akses ke berbagai fasilitas. Terakhir, Zonasi Perumahan memiliki lebih banyak batasan dibandingkan dengan zonasi yang disebutkan sebelumnya dalam hal akomodasi pariwisata, dan umumnya hanya mengizinkan Pondok Wisata.  

 

Cara Mengecek Zonasi Tanah di Daerah Anda

 

Untuk mengetahui status zonasi suatu wilayah, Anda bisa langsung menanyakannya ke Dinas Pekerjaan Umum (PU) setempat.  Lebih baik lagi jika Anda berkonsultasi dengan tim hukum yang berpengalaman dalam semua peraturan tentang properti di Bali. Bali Home Immo dapat membantu Anda untuk terhubung dengan mitra hukum tepercaya kami untuk berkonsultasi tentang zonasi properti Anda.

 

Dengan membiasakan diri Anda dengan peraturan zonasi tanah di Bali, Anda dapat membuat keputusan yang tepat dan menghindari potensi jebakan yang dapat menghambat rencana investasi Anda.

 

Sangkalan:

Informasi yang diberikan dalam artikel ini dimaksudkan untuk tujuan informasi saja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat hukum atau keuangan profesional. Bali Home Immo tidak bertanggung jawab atau berkewajiban atas keakuratan, kelengkapan, atau kesesuaian informasi yang disajikan di sini. Pembaca disarankan untuk mencari nasihat dari para profesional yang berkualifikasi, seperti pengacara atau notaris, untuk mendapatkan panduan khusus dan terkini mengenai peraturan zonasi tanah di Bali. Ketergantungan pada informasi yang diberikan dalam artikel ini adalah risiko pembaca sendiri. Bali Home Immo tidak bertanggung jawab atas segala kerusakan, kerugian, atau konsekuensi yang diakibatkan oleh penggunaan informasi yang terkandung dalam artikel ini. Sangat penting untuk melakukan penelitian menyeluruh dan berkonsultasi dengan otoritas terkait sebelum membuat keputusan terkait properti di Bali.