Votre propriété à Bali est-elle dans le bon zonage ?

Si vous envisagez de construire une villa ou d'investir dans une propriété offrant une vue imprenable à Bali, il est important de vous assurer que votre propriété se trouve dans le bon zonage. Il est essentiel de comprendre le zonage des terrains à Bali, car il dicte ce que vous pouvez ou ne pouvez pas construire sur un terrain donné, en particulier si vous envisagez de construire une villa à Bali à des fins d'investissement locatif. Dans cet article, nous allons explorer les différentes catégories de zonage à Bali et vous aider à en savoir plus avant d'acheter votre propriété.

 

Le zonage des terres à Bali

 

Le ministère des travaux publics (Dinas Pekerjaan Umum/PU) est responsable de la gestion du zonage des terres à Bali et en Indonésie. Le gouvernement local sera également impliqué pour réglementer les détails du zonage, car chaque région d'Indonésie, et Bali en particulier, a ses propres besoins et sa propre pertinence afin de tenir compte de la culture et des coutumes locales. 

 

Le système de zonage classe les terrains en fonction de leur utilisation et de leur destination, chaque zonage étant subdivisé en sous-zones. Sur le marché immobilier de Bali, il est essentiel de se familiariser avec les cinq principaux zonages. Dans le cadre de cet article, nous nous référerons à certaines réglementations de zonage de la réglementation locale de Badung à titre d'orientation générale, mais il convient de noter que les réglementations ont des variations locales qui peuvent être très différentes d'une région à l'autre.

 

Zonage du commerce et des services/Perdagangan dan Jasa (K)

 

Les terrains situés dans ce zonage sont destinés à des zones commerciales, ce qui vous permet d'établir des entreprises telles que des restaurants, des cafés ou des magasins de détail. Le sous-zonage de cette zone est divisé en trois, en fonction du type de route sur laquelle le bâtiment est situé.

 

Un terrain stratégique en front de rue dans la zone commerciale de Seminyak.

Photo par Bali Home Immo

 

La première sous-zone est la sous-zone de commerce et de services à l'échelle urbaine (K-1), située le long des routes protocolaires, provinciales ou de régence, et qui sert à l'échelle régionale ou internationale. Cette sous-zone permet généralement la construction de bâtiments d'hébergement tels que des hôtels et des villas. En revanche, la sous-zone de commerce et de services à l'échelle de la région de planification (K-2) et la sous-zone de commerce et de services à l'échelle de la région de planification (K-3) sont plus restrictives en ce qui concerne les bâtiments d'hébergement touristique, car elles sont destinées à desservir des zones plus petites le long d'artères routières secondaires. Là encore, la situation peut varier d'une zone à l'autre.

 

Zonage touristique/Pariwisata (W)

 

Le "W" de Pariwisata signifie "wisata", c'est-à-dire tourisme. Cette catégorie de zonage est spécifiquement destinée au développement d'attractions touristiques naturelles, artificielles et culturelles. Dans ce zonage, vous avez la possibilité de construire et d'exploiter des entreprises liées au tourisme, telles que l'hébergement des touristes, ce qui en fait un lieu idéal pour la construction d'hôtels, de villas, de maisons d'hôtes, etc. En outre, vous pouvez créer des espaces commerciaux à des fins touristiques, tels que des restaurants, des bars, des clubs de plage et d'autres établissements similaires.

 

Superbe villa Boho à Batu Bolong.

Photo par Bali Home Immo

 

La zone touristique est également divisée en deux sous-zones en fonction de l'intensité de l'utilisation des terres, qui correspond à la taille des bâtiments par rapport à l'ensemble des terres possédées. Ces deux sous-zones sont la sous-zone de tourisme naturel et la sous-zone de tourisme artificiel.

 

Zone mixte/Campuran (C)

 

La zone mixte ou zona campuran est une zone aménagée pour accueillir diverses combinaisons de fonctions, telles que le logement et le commerce/services, le logement et les bureaux, le commerce/services et les bureaux, le logement et le tourisme, ou l'agriculture et le tourisme, entre autres. Au sein de la zone mixte, il existe un dérivé spécifique appelé sous-zone de logement et de commerce/services. Cette sous-zone est conçue pour intégrer des fonctions multiples, en particulier le logement et le commerce/services, en mettant l'accent sur la fourniture de services touristiques.

 

Les propriétés situées dans la zone mixte bénéficient d'une grande proximité avec les services quotidiens.

Photo de Bali Home Immo

Dans ce zonage, vous avez la possibilité de construire des maisons résidentielles ou des propriétés commerciales. De nombreux propriétaires choisissent de construire des ruko ou des shophouses, combinant des espaces résidentiels et commerciaux au sein d'un même bâtiment. D'autres optent pour des complexes avec des zones séparées pour l'usage résidentiel et commercial, ce qui est plus pratique pour les résidents.

 

Zone résidentielle/Perumahan (R)

 

La zone résidentielle, ou Zona Perumahan, est un espace alloué destiné à accueillir des maisons résidentielles et à fournir des installations pour la vie communautaire et les moyens de subsistance. En général, les possibilités de construire des logements destinés au tourisme dans une zone résidentielle sont très limitées, bien que certaines régions puissent avoir des réglementations différentes. 

 

Par exemple, dans la région de Kuta Utara (Canggu, Umalas, etc.) de la régence de Badung, vous pouvez construire un Pondok Wisata dans les trois sous-zones, mais dans une autre région comme Kuta Selatan (péninsule de Bukit), la construction est soumise à des restrictions. Les Pondok Wisata sont des entreprises qui fournissent des services d'hébergement loués à la journée, appartenant à des particuliers et utilisant une partie ou la totalité de leur espace résidentiel. Cela inclut les entreprises qui proposent des hébergements chez l'habitant et des maisons d'hôtes. 

 

Les zones résidentielles offrent souvent une ambiance plus calme.

Photo de Bali Home Immo

 

Il existe trois sous-zones dans cette zone résidentielle, spécifiées en fonction de leur densité. La première est la sous-zone d'habitation à haute densité. Il s'agit d'une zone désignée pour les résidences comportant un grand nombre de bâtiments et une densité de plus de 60 à 100 maisons par hectare.

 

La sous-zone de densité moyenne offre un rapport équilibré entre le nombre de maisons et la superficie du terrain, avec une densité de plus de 25 à 60 maisons par hectare.

 

La sous-zone de faible densité offre des habitations ou des résidences avec un faible rapport entre le nombre de bâtiments et la superficie du terrain, avec une densité inférieure à 25 maisons par hectare.

 

Zonage agricole/Pertanian (P)

 

Le zonage vert est consacré aux activités agricoles qui comprennent les zones humides irriguées, les marécages et lebak, les zones humides non irriguées et les zones sèches qui ont un potentiel pour l'utilisation et le développement des cultures vivrières. 

 

Les propriétés situées en bordure de la zone agricole sont toujours très demandées.

Photo de Bali Home Immo

 

Dans le zonage agricole, la réglementation n'autorise généralement que 20 % du terrain que vous possédez à des fins de construction. En raison de cette limitation, vous remarquerez qu'il y a très peu de constructions dans cette catégorie de zonage qui ont des permis de construire valides. Par conséquent, les zones limitrophes de ces zones, généralement caractérisées par leurs rizières pittoresques, sont très recherchées par les investisseurs en raison de leur rareté.

 

Dans quelle zone puis-je construire une villa ?

 

Pour rappeler nos règles de base, chaque catégorie de zonage dicte ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire avec votre propriété. Si vous envisagez de construire une villa, réfléchissez à votre objectif. S'agit-il uniquement d'une résidence à long terme ou envisagez-vous de la louer à l'avenir ? Dans ce dernier cas, assurez-vous que le zonage autorise l'hébergement touristique.

 

Heureusement, la plupart des zones de Bali offrent plus de souplesse que d'autres régions d'Indonésie en ce qui concerne la construction et l'exploitation d'entreprises d'hébergement. Le zonage le plus souhaitable pour la construction de villas et d'hébergements locatifs similaires est le zonage touristique, généralement situé à proximité d'attractions touristiques populaires, ce qui garantit un taux d'occupation élevé. La deuxième meilleure option est le zonage de commerce et de services, en particulier la sous-zone d'échelle urbaine, avec ses emplacements sur les routes principales. Vient ensuite le zonage mixte, qui autorise à la fois l'hébergement commercial et touristique, ce qui permet d'accéder à diverses commodités. Enfin, le zonage résidentiel comporte plus de restrictions que les zonages mentionnés précédemment en ce qui concerne l'hébergement touristique, et il n'autorise généralement qu'un Pondok Wisata.  

 

Comment vérifier le zonage d'un terrain dans votre région ?

 

Pour connaître le statut du zonage d'une zone spécifique, vous pouvez vous renseigner directement auprès du bureau local des travaux publics (PU).  Il est même préférable de consulter une équipe juridique qui connaît bien toutes les réglementations concernant les propriétés à Bali. Bali Home Immo peut vous aider à entrer en contact avec notre partenaire juridique de confiance pour vous conseiller sur le zonage de votre propriété.

 

En vous familiarisant avec la réglementation de Bali en matière de zonage, vous pourrez prendre des décisions en connaissance de cause et éviter tout écueil susceptible d'entraver vos projets d'investissement.

 

Clause de non-responsabilité :

Les informations fournies dans cet article sont destinées à des fins d'information uniquement et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques ou financiers professionnels. Bali Home Immo n'assume aucune responsabilité quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou l'adéquation des informations présentées ici. Il est conseillé aux lecteurs de demander l'avis de professionnels qualifiés, tels que des avocats ou des notaires, pour obtenir des conseils spécifiques et actualisés concernant les réglementations en matière de zonage à Bali. Toute confiance accordée aux informations fournies dans cet article est aux risques et périls du lecteur. Bali Home Immo ne peut être tenu responsable des dommages, pertes ou conséquences résultant de l'utilisation des informations contenues dans cet article. Il est essentiel d'effectuer des recherches approfondies et de consulter les autorités compétentes avant de prendre toute décision relative à l'immobilier à Bali.