Vila leasehold di Canggu.

Photo by Bali Home Immo

Di Bali, kepemilikan leasehold memberi Anda kendali penuh atas properti untuk jangka waktu tertentu, biasanya 25 tahun, meskipun kontrak hingga 30 tahun juga umum ditemui, serta perpanjangan antara 10-20 tahun. Fleksibilitas, harga yang lebih terjangkau, dan kemudahan untuk mendapatkan properti leasehold menjadikannya pilihan populer bagi orang asing yang ingin berinvestasi di pasar properti Bali yang dinamis.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Di sisi lain, jika Anda mempertimbangkan untuk membeli properti hak milik di Bali melalui perusahaan asing, yang dikenal sebagai PT. PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), Anda memerlukan visa khusus. Sertifikat yang akan Anda dapatkan melalui PT PMA adalah sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan), yang memungkinkan Anda untuk sepenuhnya memiliki properti hingga 70 tahun. Masa berlaku 70 tahun ini terdiri dari 30 tahun masa berlaku awal + 20 tahun perpanjangan + 20 tahun perpanjangan. 

Hal yang menarik dari sertifikat ini adalah Anda dapat mengalihkan sertifikat HGB kepada perusahaan lain atau menjualnya kepada warga negara Indonesia dan mengubah sertifikat HGB menjadi sertifikat Hak Milik, sehingga properti tersebut tetap bernilai tinggi bagi warga negara Indonesia. Anda juga dapat membeli beberapa properti atas nama perusahaan dan menggunakannya untuk menjalankan bisnis.

Sertifikat HGB sangat cocok untuk membangun kompleks villa atau apartemen.

Photo by Bali Home Immo

Untuk membeli properti hak milik melalui PT. PMA, pertama-tama, Anda harus mendaftarkan PT PMA baru atau mengakuisisi PT PMA yang sudah ada, Anda dapat mendirikan PT PMA 100% milik asing dalam kategori Konsultasi Manajemen Perhotelan untuk penyewaan vila jangka pendek atau kategori Real Estat untuk penyewaan vila jangka panjang. Anda dapat memperoleh properti atas nama PT PMA Anda segera setelah Anggaran Dasar perusahaan disetujui dan kartu pajak perusahaan diterbitkan yang biasanya memakan waktu sekitar 2-3 minggu.

Kedua, Anda harus mendapatkan visa khusus yang disebut "KITAS" (Kartu Izin Tinggal Terbatas. Penting untuk dicatat bahwa proses mendapatkan KITAS bisa jadi lebih rumit dan memakan waktu dibandingkan dengan properti hak pakai. Bekerja sama dengan firma hukum atau konsultan terkemuka yang berspesialisasi dalam investasi asing dapat sangat membantu Anda dalam menjalani prosedur dan persyaratan yang diperlukan.

Hak Pakai (Hak Pakai)

Hak Pakai memiliki beberapa kemiripan dengan HGB. Kemiripan-kemiripan tersebut antara lain:

• Orang asing harus memiliki izin tinggal/KITAS.
• Masa berlaku kepemilikan hingga 70 tahun, terdiri dari 30 tahun masa berlaku awal + 20 tahun perpanjangan + 20 tahun pembaruan.
• Keluarga dapat mewarisi title ini
• Dapat dijual kepada warga negara Indonesia dan dikonversi menjadi Hak Milik

Selain itu, Hak Pakai tidak mengharuskan Anda memiliki PT PMA dan dapat dibeli secara individu. Namun, beberapa keterbatasan membuat banyak orang asing tidak memilih sertifikat ini:

• Hak Pakai hanya memperbolehkan Anda memiliki tanah yang sudah ada bangunannya.
• Keterbatasan untuk menjalankan bisnis
• Nilai properti minimal 5 miliar rupiah untuk bangunan yang dibangun di atas tanah, dan 2 miliar rupiah untuk apartemen.
• Hanya dapat membeli satu properti.

Hak Milik

Hak Milik bersifat turun-temurun, permanen, dan berlaku seumur hidup. Pada dasarnya, Hak Milik adalah hak milik terkuat yang dapat dimiliki orang atas tanah di Indonesia.

Hak Milik dapat dialihkan ke pihak lain melalui warisan atau pembelian. Namun, Hak Milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum yang telah memenuhi persyaratan.

Sertifikat Hak Milik hanya bisa dimiliki oleh warga negara Indonesia.

Photo by dashu83 on Freepik

Orang asing yang memperoleh hak milik melalui warisan tanpa wasiat atau melalui percampuran harta perkawinan, serta warga negara Indonesia yang memiliki hak milik namun kehilangan kewarganegaraannya, harus melepaskan hak miliknya dalam waktu satu tahun setelah memperoleh hak tersebut atau kehilangan kewarganegaraannya.

Singkatnya, jika Anda tertarik dengan properti hak guna pakai di Bali, Anda dapat melanjutkan tanpa memerlukan visa khusus. Perjanjian leasehold, yang memberikan Anda kepemilikan sementara, dapat dibuat tanpa kerumitan yang terkait dengan mendapatkan izin tinggal atau mendaftarkan perusahaan. Namun, jika Anda berniat membeli properti melalui PT. PMA, Anda harus memastikan bahwa Anda memenuhi persyaratan visa yang diperlukan dan mematuhi peraturan di Indonesia.

Vila Pemandangan Sawah Disewakan Jangka Panjang di Berawa, Canggu - 34 Tahun

Untuk investasi, Anda bisa mendapatkan keuntungan modal jangka panjang dengan membeli vila leasehold di lokasi dengan permintaan tinggi seperti Canggu, Seminyak, Sanur, dan Uluwatu. Area-area tersebut merupakan destinasi liburan terpopuler di Bali dimana permintaan sewa selalu meningkat, dan harus menjadi pertimbangan utama jika Anda menginginkan untung cepat atau rumah liburan. Selain itu, membeli vila di lokasi tersebut merupakan keuntungan besar karena nilai properti akan meningkat tajam dalam waktu singkat.

Baca juga: 5 Lokasi Terbaik di Bali Untuk Investasi Villa

Apakah membeli properti leasehold itu aman?

Menyewa adalah cara yang paling aman bagi WNA yang membeli properti di Bali. Perjanjian sewa diaktakan oleh notaris dan berfungsi sebagai bukti hukum bahwa Anda memiliki hak untuk menempati suatu properti untuk jangka waktu tertentu, setelah itu Anda dapat memperpanjang tergantung pada kesepakatan Anda dengan pemilik tanah. Hukum kepemilikan properti di Indonesia memang ketat, tetapi Anda dapat berinvestasi dengan aman di Bali selama Anda tidak melakukan tindakan ilegal seperti menggunakan nominee untuk membeli properti Hak Milik dan menghormati aturan-aturan pembangunan seperti zonasi, ketinggian bangunan, dll.

Vila Gaya Boho Disewakan Jangka Panjang di Pererenan - 34 Tahun

Lama sewa dapat bervariasi tetapi vila dan tanah untuk dijual di Bali biasanya ditawarkan antara 20 hingga 30 tahun belum termasuk perpanjangan. Perpanjangan sewa memerlukan kesepakatan bersama antara pemilik tanah dan penyewa mengenai kemungkinan, persyaratan, serta harga yang harus diutarakan dalam kontrak sewa pertama. Memiliki klausul perpanjangan dalam kontrak memastikan hak Anda untuk memperpanjang di kemudian hari, maka dari itu topik penting untuk didiskusikan sebelum melakukan transaksi sewa.

Baca juga: 6 Hal yang Harus Anda Ketahui Sebelum Membeli Properti di Bali

Apa keuntungan dari sewa jangka panjang?

Dari sudut pandang investasi, sewa jangka panjang memungkinkan Anda menghasilkan ROI yang lebih baik. Data sebelum pandemi COVID menunjukkan bahwa pasar persewaan jangka pendek terus tumbuh di daerah-daerah terkenal seperti Canggu, Pererenan, dan meluas ke daerah-daerah belum berkembang termasuk Nusa Penida, oleh karena itu masih ada banyak ruang untuk mendapatkan keuntungan. Masa sewa yang lebih lama dan kemungkinan memperpanjang juga akan membuat properti lebih mudah dijual lagi jika diperlukan, ditambah Anda dapat menikmati apresiasi yang baik jika propertinya terletak di area di mana harga properti meningkat dengan cepat.

Meskipun demikian, manfaat yang paling penting adalah ketenangan pikiran karena bisa menghabiskan seumur hidup di pulau surga yang telah Anda investasikan adalah kemewahan yang hanya bisa dimiliki oleh orang-orang tertentu. Anda bisa saja membeli properti Hak Milik di Malaysia atau negara lainnya di mana WNA diperbolehkan secara legal, tetapi Anda tidak dapat meniru gaya dan pengalaman hidup Bali di tempat lain.

Villa Gaya Mediterania Disewakan Jangka Panjang di Canggu - 26 Tahun

Tertarik untuk membeli properti leasehold di Bali? Kami telah menyiapkan pilihan vila dan tanah yang ditawarkan dengan durasi sewa panjang. Atau mungkin Anda ingin menyewa selama satu atau dua tahun sebelum menetap? Kami juga memiliki pilihan vila disewakan dengan harga yang bagus. Jika Anda memiliki pertanyaan atau membutuhkan informasi lebih lanjut tentang pembelian properti di Bali, jangan ragu untuk menghubungi kami.

Baca juga: Cara Memulai Sewa Airbnb di Bali sebagai Warga Negara Asing

Penafian: Isi publikasi ini disediakan sebagai informasi umum saja dan bukan merupakan nasihat hukum, keuangan, pajak, atau profesional lainnya dari Bali Home Immo. Kinerja masa lalu bukan merupakan indikasi kinerja masa depan dan tidak boleh diandalkan sebagai dasar keputusan investasi. Beberapa informasi yang diberikan dalam publikasi ini diperoleh dari sumber pihak ketiga dan kami tidak menjamin bahwa konten publikasi ini akurat, lengkap, atau mutakhir.