Tren Desain Villa di Bali untuk Tahun 2025

Bali dengan keindahan alam yang menakjubkan dan budaya yang kaya telah menjadi destinasi favorit bagi para investor properti. Namun, memahami jenis kepemilikan properti yang tersedia—yaitu leasehold (sewa) dan freehold (hak milik)—sangat penting agar bisa membuat keputusan investasi yang tepat. Artikel ini akan menjelaskan perbedaan keduanya untuk membantu investor lokal maupun asing.

Apa Itu Properti Freehold di Bali?

Kepemilikan freehold, atau Hak Milik, adalah bentuk kepemilikan tanah paling penuh di Indonesia. Pemiliknya memiliki hak penuh atas tanah dan bangunan di atasnya tanpa batas waktu. Namun, Hak Milik hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia (WNI). Investor asing tidak bisa memiliki properti freehold, kecuali mereka mendirikan perusahaan berbasis di Indonesia (PT PMA), yang memungkinkan mereka memperoleh tanah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB), yaitu hak penggunaan tanah dalam jangka panjang.

Keuntungan Freehold

- Kepemilikan permanen: Properti tetap atas nama pemilik tanpa batas waktu.
- Kontrol penuh: Pemilik dapat mengembangkan, memodifikasi, atau menggunakan properti sesuai keinginan, selama mengikuti peraturan setempat.
- Dapat diwariskan: Properti bisa diwariskan kepada ahli waris, menjadikannya aset jangka panjang.

Kekurangan Freehold

- Hanya untuk WNI: Investor asing tidak bisa memiliki freehold kecuali melalui PT PMA.
- Biaya awal lebih tinggi: Properti freehold umumnya memerlukan investasi awal yang lebih besar dibandingkan leasehold.
- Tanggung jawab penuh: Pemilik bertanggung jawab atas pemeliharaan, pajak, dan perbaikan properti.

Pajak Properti Freehold

- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan): 5% dari nilai transaksi, dibayar oleh pembeli.

- PPh (Pajak Penghasilan) atas penjualan properti: 2.5% dari harga jual, dibayar oleh penjual.
- PBB (Pajak Bumi & Bangunan) tahunan: Hingga 0.5% dari nilai pajak properti.
- PPnBM (Pajak Barang Mewah): Hingga 20% untuk properti mewah.
- PPN (Pajak Pertambahan Nilai): 11%-12%, berlaku untuk penjualan properti baru oleh pengembang.
 

Catatan: Pajak dapat bervariasi tergantung kebijakan daerah. Selalu konsultasikan dengan konsultan pajak atau otoritas setempat.

Apa Itu Properti Leasehold di Bali?

- Leasehold, atau Hak Sewa, memungkinkan seseorang atau perusahaan menggunakan tanah atau bangunan untuk jangka waktu tertentu, biasanya 25 hingga 30 tahun, dengan kemungkinan perpanjangan.

- Leasehold adalah pilihan paling umum bagi investor asing karena memungkinkan mereka menggunakan properti di Bali tanpa melanggar aturan kepemilikan asing.

Keuntungan Leasehold

- Bisa dimiliki investor asing: Leasehold adalah jalur investasi yang legal bagi pembeli asing.
- Investasi awal lebih rendah: Leasehold biasanya lebih murah dibandingkan freehold.
- Fleksibel: Masa sewa bisa disesuaikan dengan tujuan investasi.

Kekurangan Leasehold

- Durasi terbatas: Kepemilikan hanya sementara, dan akan kembali ke pemilik asli setelah masa sewa habis kecuali diperpanjang.
- Nilai menurun: Nilai properti akan berkurang seiring mendekati akhir masa sewa.
- Ketidakpastian perpanjangan: Perpanjangan sewa perlu negosiasi ulang dan bisa memerlukan biaya tambahan atau proses hukum.

Pajak Properti Leasehold

- PPh atas pendapatan sewa: 10% dari pendapatan sewa (atau 20% jika pemilik tidak memiliki NPWP).
- PPN (Pajak Pertambahan Nilai): 11% dari nilai sewa (untuk sewa dari perusahaan komersial).

Catatan: Per 1 Januari 2025, tarif PPN naik menjadi 12%, tetapi untuk properti non-mewah, tarif efektif tetap 11%.
- PBB (Pajak Bumi & Bangunan) tahunan: 0.1% - 0.3% dari nilai pajak properti (biasanya dibayar oleh pemilik, kecuali ada perjanjian lain).

Contoh Kepemilikan Freehold di Bali

Skenario 1: Kepemilikan Freehold untuk Warga Negara Indonesia

Putu, seorang warga Bali, memutuskan untuk membeli sebuah vila di Canggu sebagai investasi jangka panjang dan aset keluarga. Karena Putu adalah warga negara Indonesia, ia berhak membeli properti dengan status Hak Milik (freehold). Ini berarti setelah proses pembelian selesai, ia memiliki tanah dan vila tersebut sepenuhnya tanpa batas waktu. Ia bisa tinggal di properti tersebut, menyewakannya, atau mewariskannya kepada anak-anaknya tanpa ada batasan hukum. Properti ini tetap atas namanya secara permanen, kecuali ia memutuskan untuk menjualnya.

Sebagai bentuk kepemilikan tertinggi di Indonesia, Hak Milik memberi Putu kendali penuh atas propertinya. Ia dapat merenovasi, memperluas, atau memodifikasi vila tanpa perlu izin dari pemilik tanah atau pihak lain, selama tetap mengikuti peraturan zonasi setempat. Selain itu, jika harga properti meningkat di masa depan, Putu dapat menjual vila tersebut dengan harga yang lebih tinggi, menjadikannya investasi jangka panjang yang menguntungkan.

Skenario 2: Cara Investor Asing Memiliki Properti di Bali

Emma, seorang investor asal Australia, mengunjungi Bali dan ingin membeli vila tepi pantai di Seminyak sebagai rumah liburan pribadi sekaligus bisnis penyewaan. Namun, karena Emma bukan warga negara Indonesia, ia tidak dapat memiliki tanah dengan Hak Milik secara langsung. Berbeda dengan Putu, ia harus mencari opsi hukum lain untuk memperoleh properti di Bali.

Emma mempertimbangkan dua jalur legal utama:

1. Perjanjian Leasehold (Hak Sewa) – Karena kepemilikan freehold tidak diperbolehkan untuk orang asing, Emma bisa menyewa properti untuk jangka waktu tertentu, biasanya 25-30 tahun, dengan opsi perpanjangan 20-30 tahun (jika disetujui oleh pemilik tanah). Dengan perjanjian leasehold, Emma memiliki hak eksklusif untuk menggunakan vila, menyewakannya, dan menghasilkan pendapatan dari penyewaan. Namun, setelah masa sewa berakhir, kepemilikan akan kembali ke pemilik asli, kecuali ia berhasil menegosiasikan perpanjangan.
 

2. PT PMA (Perusahaan Milik Asing) dan Hak Guna Bangunan (HGB) – Jika Emma ingin menjalankan bisnis properti, seperti penyewaan vila, ia bisa mendirikan PT PMA (Perusahaan Penanaman Modal Asing) di Indonesia. Melalui perusahaan ini, ia bisa mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB), yang memungkinkannya membangun dan memiliki properti di atas tanah sewaan dengan jangka waktu 30+20+30 tahun yang dapat diperpanjang. Berbeda dengan leasehold pribadi, struktur ini memberi lebih banyak kendali atas properti dan sering kali menjadi pilihan favorit bagi investor asing yang ingin menjalankan bisnis di Bali.
 

Hal yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Berinvestasi di Bali

- Aturan Hukum: Investor asing tidak bisa memiliki Hak Milik secara langsung. Alternatifnya adalah leasehold atau mendirikan PT PMA.
- Tujuan Investasi: Jika ingin aset jangka panjang atau tempat tinggal permanen, freehold (melalui skema legal yang diperbolehkan) lebih baik. Jika hanya untuk bisnis jangka menengah, leasehold bisa jadi pilihan.
- Biaya Total: Hitung semua biaya, termasuk pajak, perawatan, dan kemungkinan biaya perpanjangan lease. Leasehold lebih murah di awal, tetapi bisa lebih mahal saat diperpanjang.
- Tren Pasar: Pantau perkembangan real estate Bali, termasuk pariwisata, kebijakan pemerintah, dan infrastruktur, yang bisa mempengaruhi nilai investasi properti.

Pemilihan antara freehold dan leasehold tergantung pada status hukum, tujuan investasi, dan perencanaan keuangan. Freehold memberikan kepemilikan penuh tetapi terbatas untuk WNI, sedangkan leasehold adalah alternatif legal bagi investor asing, meski dengan keterbatasan waktu.

Untuk memastikan investasi yang aman dan sesuai regulasi, selalu konsultasikan dengan ahli hukum dan profesional real estate sebelum membeli properti di Bali.

Agensi kami Bali Home Immo, menawarkan 3 jenis properti yang sering dikira sama atau serupa namun berbeda, berikut penjelasan perbedaannya.

Villa
Villa adalah rumah atau bangunan terpisah dengan bangunan lain yang memiliki taman hijau yang luas dan atau tidak  berdekatan bahkan dengan tetangga. Mereka memiliki semua fasilitas yang Anda perlukan, dan seringkali menawarkan pemandangan yang luar biasa, mulai dari sawah, tepi laut, kolam renang atau taman.

Townhouse
Townhouse pada umumnya dibangun di dalam kompleks, itulah sebabnya mereka lebih terjangkau harganya dibandingkan dengan villa. Mereka terletak di kota atau desa, dan tidak memerlukan biaya perawatan yang tinggi untuk taman atau kolam renang, misalnya. Townhouse biasanya berupa bangunan 2 atau 3 lantai dan memiliki bentuk dinding yang sama dengan bangunan di sebelahnya dan seluruh kompleks. 

Apartemen
Apartemen adalah properti yang sering menjadi bagian dari bangunan besar, dan biasanya dibangun hanya di satu lantai. Tidak lah mengherankan jika mereka lebih terjangkau daripada dua jenis real estate pertama diatas. Mereka cocok untuk pelajar, atau pebisnis yang sering bepergian untuk urusan bisnis dan tidak membutuhkan banyak ruang atau waktu untuk tinggal. Tetapi apartemen mewah menjadi semakin langka di Bali, karena harga dapat sangat bervariasi untuk jenis properti ini.

Baik. Anda punya uang dan Anda telah berpikir untuk berinvestasi di Bali. Yang Anda butuhkan sekarang adalah nasihat yang baik tentang jenis investasi apa yang harus Anda lakukan. Karena kami adalah perusahaan real estat dan konstruksi, jelas Anda ingin berinvestasi di bidang ini, bukan? Karena, jika tidak, Anda tidak akan berada di sini.

Berikut beberapa pertanyaan relevan untuk dipertimbangkan sebelum Anda berinvestasi di Bali.

Hak milik atau hak guna?
Pertanyaan ini tidak pernah menjadi tua. Jika pertanyaan ini masih mengganggu Anda, izinkan saya menjelaskan kepada Anda: tidak ada orang asing yang dapat memiliki properti hak milik di Bali dengan menggunakan namanya sebagai pemegang hak. Hukum Indonesia tidak mengizinkannya, dan untuk alasan yang bagus. Jika tidak, itu bisa menjadi hari kolonial lagi.

“Kalau begitu, kenapa teman dari teman bisa mendapatkan sertifikat hak milik untuk propertinya?” Jawaban atas pertanyaan itu adalah ini: kemungkinan besar, dia memiliki calon dari Indonesia yang bertindak sebagai pemegang hak properti atas namanya. Calon ini bisa siapa saja selama dia warga negara Indonesia. Bisa saja pasangannya, misalnya, atau seseorang yang bisa dia percaya (sponsor, mantan suami Indonesia Anda, dll). Sial, saya bahkan tahu orang-orang yang menggunakan tukang kebun atau sopirnya sebagai pemegang gelar. Namun, seperti yang sudah bisa Anda tebak, ini adalah langkah yang berisiko. Anda mungkin pernah mendengar tentang kisah sedih tentang seorang pria yang kehilangan propertinya karena mempercayai orang yang salah untuk pengaturan seperti itu. Catat, karena cerita itu mungkin benar.

Meski berisiko, banyak yang masih bersikeras melakukannya. Memang, kesepakatan awal yang kedap air dapat menghindari bencana tersebut dengan menutup celah yang dapat menimbulkan masalah di masa mendatang. Namun, ketika terjadi kesalahan, itu menjadi salah, dan kecuali Anda siap, perjalanan turbulensi menunggu.

Kedua, orang tersebut dapat memperoleh propertinya menggunakan nama perusahaannya. Hal ini juga dimungkinkan selama perusahaan Anda memenuhi semua persyaratan untuk memperoleh properti (sebagai aset perusahaan). Kami menyebutnya metode PMA. FYI, PMA adalah singkatan dari Penanaman Modal Asing (Perusahaan Penanaman Modal Asing) dan mengacu pada perusahaan yang Anda miliki. Kekurangan dari metode ini adalah butuh waktu dan uang untuk mendirikan perusahaan di sini.

Antara Membangun atau tidak?
Jika Anda seorang pembangun dan Anda tahu cara Anda tentang perencanaan, penganggaran, manajemen laki-laki dan semua itu, lakukanlah. Lakukan outsourcing yang lainnya. Biasakan diri Anda dengan bermacam-macam bahan bangunan yang tersedia di Bali. Pelajari peraturannya, kunjungi pameran gedung, bertanya-tanya, temukan teman pertama, seseorang yang Anda percayai yang bisa membangun untuk Anda. Jika Anda memutuskan untuk membangun, tenaga kerja adalah hal lain yang harus Anda rencanakan secara menyeluruh, terutama dalam hal penyediaan tenaga kerja, manajemen, dan komunikasi (yang terkadang rumit, karena kendala bahasa).

Tanpa pengetahuan yang tepat, bahkan jika Anda adalah seorang pembangun di rumah, banyak hal dapat menjadi tidak terkendali dengan sangat cepat, dari penundaan hingga penyelesaian yang buruk.

Nomor dua, jika Anda memutuskan untuk berinvestasi di vila dijual kembali atau properti lain, pastikan semuanya sah dan memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Lakukan uji tuntas dengan benar. Mungkin perlu berkonsultasi dengan notaris atau perusahaan yang mengkhususkan diri dalam layanan semacam ini sebelum Anda membuat keputusan.

Dimana Berinvestasi?
Seperti di negara asal Anda, beberapa daerah di Bali lebih mahal daripada yang lain, tetapi pada saat yang sama juga menjanjikan ROI yang lebih besar: permintaan dan penawaran yang sederhana. Di sisi lain, suatu tempat bisa kekurangan apa yang diperlukan untuk memberikan hasil yang tinggi, tetapi biayanya dua atau tiga kali lebih murah dan pemandangannya menakjubkan, jadi itu sepadan. Penting untuk menghitung semuanya sebelum membuat penawaran. Apapun tempat yang Anda pilih, pastikan sesuai dengan kebutuhan Anda. Sebuah tempat di Seminyak atau Petitenget mungkin sempurna untuk dikembangkan menjadi persewaan harian atau jangka pendek, tetapi pertimbangkan kebisingan yang datang dari bar dan klub terdekat. Menginvestasikan uang sebanyak itu hanya untuk meminta maaf tidak baik sama sekali, bukan? Cari faktor plus dari luas tersebut. Apakah ini pemandangannya? Apakah ada pembangunan yang akan menambah nilai (atau sebaliknya) kawasan dalam waktu dekat? Kumpulkan sebanyak mungkin informasi dalam fase ini. Bandingkan catatan dengan teman atau kenalan yang akrab dengan area tersebut jika perlu.

Dalam hal ini, kawasan Kuta Utara (terutama Berawa, Pantai Gema, dan Pererenan) masih menjadi salah satu kawasan paling dicari untuk tujuan hunian dan komersial. Kawasan tersebut masih terus berkembang, dengan beberapa tantangan di bidang komunikasi, terutama dalam cakupan jaringan serat optik dan penerimaan sinyal seluler yang tidak stabil. Selain itu, insentif residensial dan komersial (sekolah, makanan dan minuman, pantai yang cerah) bersama dengan ketersediaan infrastruktur dasar akan terus menarik investor di tahun-tahun mendatang.

Bagaimana dengan biayanya?
Baik. Anda telah menemukan jawaban atas pertanyaan di atas. Sekarang saatnya untuk menjumlahkan semuanya dan mengubahnya menjadi angka. Angka apa yang kita bicarakan di sini?

Perlu diingat bahwa untuk harga, tidak ada pedoman yang jelas. Harga tanah dan villa berubah secara teratur di Bali. Spekulasi murni, penjualan kembali properti atau keserakahan sederhana mendorong fluktuasi semacam itu. Pemerintah tidak mengatur harga properti. Mereka menyerahkannya pada belas kasihan penjual. Apapun itu mungkin, selalu ingat, bahwa semuanya bisa dinegosiasikan di Bali. Negosiasikan harga seolah-olah hidup Anda bergantung padanya!

Di sini saya merangkum tip cepat dan kotor yang perlu dipertimbangkan sebelum membuat penawaran:

• Pertahankan anggaran Anda.

• Kecuali Anda Richard Branson atau Warren Buffet, jangan jatuh ke dalam stereotip "bule" yang bertindak seolah-olah dia memiliki semua uang untuk membeli dunia ini. Bersikaplah rendah hati dan ramah dengan perantara Anda (dikenal sebagai makelar) atau agen properti dan tentu saja dengan penjualnya. Dua hal sederhana tersebut akan membuat hidup Anda 100x lebih mudah dalam proses negosiasi.

• Bernegosiasi, bernegosiasi, bernegosiasi!

Sana. Saya pikir posting ini telah membahas semua dasar-dasar yang perlu Anda ketahui tentang berinvestasi di Bali. Bagaimana menurut anda? Anda dapat membagikan pengalaman atau pertanyaan Anda di komentar di bawah ini. Untuk informasi lebih lanjut, silakan kirim email kepada kami atau kunjungi kantor kami.