Bisakah Warga Negara Asing Mewarisi Properti di Bali?

Ya, orang asing dapat mewarisi properti di Bali, tetapi apa yang terjadi setelah pewarisan bergantung pada jenis hak atas tanah pada sertifikat. Di Indonesia, pewarisan tidak secara otomatis menghapus pembatasan kepemilikan bagi orang asing, jadi jenis haknya penting.

Jika properti dipegang dengan Hak Milik (Right of Ownership), hak tersebut diperuntukkan bagi warga negara Indonesia menurut hukum Indonesia. Dalam praktiknya, ini berarti hak tersebut tidak bisa begitu saja tetap atas nama ahli waris asing dengan cara yang sama seperti untuk ahli waris WNI.

Jika properti tersebut adalah leasehold, situasinya biasanya lebih sederhana karena yang diwariskan adalah perjanjian sewa, bukan kepemilikan tanah. Dalam kasus itu, ketentuan kontrak sewa, terutama klausul pewarisan atau pengalihan, yang menentukan apakah dan bagaimana sewa dapat dialihkan kepada ahli waris.

Singkatnya, struktur hak atau kontraklah yang menentukan bagaimana properti warisan dapat ditangani, jadi memastikan jenis hak yang tepat sejak awal adalah langkah pertama yang paling penting.

Jika sertifikat tertulis Hak Milik, aturan satu tahun itu penting

Menurut Hukum Agraria Indonesia, ada dua prinsip kunci yang perlu diingat ketika sertifikat tanah menyatakan Right of Ownership (Hak Milik):

Pertama, Hak Milik dapat diwariskan, merupakan hak yang bersifat turun-temurun dan dapat berpindah melalui pewarisan. Namun, ini juga hak yang paling terbatas: hanya boleh dimiliki dan dipegang oleh warga negara Indonesia (dan, dalam kasus terbatas, oleh badan hukum tertentu yang memenuhi persyaratan spesifik dan telah ditetapkan secara resmi oleh pemerintah).

Kedua, jika seorang warga negara asing memperoleh Hak Milik melalui pewarisan atau sebagai akibat dari pencampuran harta perkawinan, hukum menerapkan batas waktu yang jelas: ahli waris asing harus mengalihkan atau melepaskan hak tersebut dalam waktu satu tahun. Jika hal ini tidak dilakukan dalam periode yang diwajibkan, hak tersebut dianggap batal dan tanah dapat kembali kepada Negara.

Jadi, secara praktis, periode satu tahun adalah jendela waktu untuk menempuh salah satu jalur yang sah, seperti:

• Mengalihkan atau menjual hak kepada warga negara Indonesia atau badan hukum yang diperbolehkan; atau

• Mengonversi hak menjadi bentuk hak atas tanah lain yang secara hukum diperbolehkan untuk dimiliki oleh warga negara asing atau entitas (jika memenuhi syarat menurut peraturan pertanahan dan investasi Indonesia); atau

• Menyesuaikan struktur kepemilikan dengan cara yang sesuai dengan hukum dan peraturan yang berlaku.
   

Jika sertifikat warisan menunjukkan Hak Milik, langkah pertama yang paling membantu adalah memastikan skenario pewarisan dan status hak tersebut menurut hukum Indonesia serta memastikan prosesnya ditangani dengan benar melalui jalur hukum yang berlaku di Indonesia.

Dengan Hak Pakai, pewarisan mungkin dapat dilakukan dengan syarat

Hak Pakai (Right of Use) sering dipandang sebagai salah satu hak atas tanah yang lebih mudah diakses bagi warga negara asing dalam konteks residensial, selama syarat kelayakannya terpenuhi.

Beberapa poin praktis biasanya berlaku:

• Status izin tinggal penting. Warga negara asing umumnya membutuhkan izin tinggal yang valid seperti KITAS atau KITAP untuk memegang Hak Pakai.

• Memiliki jangka waktu yang jelas. Hak Pakai mengikuti kerangka masa berlaku dan perpanjangan yang terstruktur, yang umum dijelaskan sebagai hingga 30 tahun untuk pemberian awal, dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk 30 tahun berikutnya, tergantung pada aturan dan persetujuan yang berlaku.

• Pewarisan dimungkinkan, tetapi mengikuti sisa jangka waktu. Hak Pakai dapat berpindah kepada ahli waris, dengan syarat ahli waris memenuhi persyaratan kelayakan menurut peraturan pertanahan yang berlaku. Dalam praktiknya, ahli waris umumnya melanjutkan sisa jangka waktu yang ada pada saat pewarisan, bukan menerima periode 30 tahun baru dari awal.

Jika hak warisan sudah merupakan hak yang secara hukum dapat dimiliki oleh warga negara asing, dan persyaratan kelayakan terpenuhi, jalurnya biasanya lebih sederhana dibanding skenario pewarisan Hak Milik.

Jika leasehold (Hak Sewa), pewarisan bergantung pada kontrak

Banyak vila di Bali yang dipasarkan sebagai “ownership” pada praktiknya adalah pengaturan Hak Sewa (leasehold). Dengan Hak Sewa, perjanjian sewa yang menetapkan aturannya: berapa lama sewa berjalan, apakah perubahan atau renovasi diperbolehkan, dan apakah subleasing diizinkan. Untuk ketenangan, umumnya paling baik jika sewa didokumentasikan dengan benar melalui PPAT berlisensi dalam akta notaris (bukan perjanjian informal/pribadi), dan ditangani dengan langkah registrasi yang sesuai.

Untuk pewarisan leasehold, pertanyaan praktis yang perlu dipastikan adalah:

• Apakah sewa mengizinkan assignment kepada ahli waris / suksesi?

• Apakah diperlukan persetujuan pemilik tanah?

• Apa yang terjadi saat perpanjangan atau pembaruan?

• Apakah perjanjian didokumentasikan dengan benar dan ditangani melalui jalur yang tepat?

• Bagaimana status pembayaran sewa?

Pembayaran sewa penting karena pembayaran yang belum lengkap dapat mempersulit pengalihan ke pihak lain. Dalam konteks pewarisan, pengalihan mungkin tetap dimungkinkan tergantung pada perjanjian dan prosesnya, tetapi penting untuk diingat bahwa ahli waris biasanya mewarisi bukan hanya hak dalam sewa, tetapi juga kewajiban yang tercantum dalam perjanjian sewa.

Tidak ada pewarisan untuk HGB di bawah PMA (perusahaan tidak mati, tetapi dibubarkan)

Ketika HGB (Hak Guna Bangunan / Right to Build) dipegang melalui PT PMA (perseroan terbatas penanaman modal asing), hak tersebut berada pada perusahaan sebagai badan hukum, bukan atas nama individu. Karena itu, umumnya tidak “diwariskan” sebagai hak tanah pribadi seperti halnya hak kepemilikan individu. Sebaliknya, setiap pengalihan atau alokasi HGB ditangani melalui struktur perusahaan, dan dalam situasi seperti pembubaran perusahaan, HGB diperlakukan sebagai aset perusahaan dan dikelola sesuai proses korporasi yang berlaku.

Dokumen yang paling sering menjadi dasar pewarisan

Dari perspektif dokumentasi hukum, poin pembuktian kunci adalah sebagai berikut:

• Hak berbasis sertifikat (Hak Milik / HGB / Hak Pakai) dicatat melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN)

• Hak Sewa bergantung pada perjanjian sewa yang biasanya dibuat dan/atau dicatat oleh notaris berlisensi pemerintah.

Secara praktis, urutannya adalah: memastikan haknya (untuk kasus yang melibatkan Hak Milik) atau meninjau ketentuan relevan dalam perjanjian sewa, melengkapi dan mengumpulkan dokumen pewarisan yang relevan, lalu mengikuti due process yang diperlukan untuk skenario pewarisan yang berlaku atau pembubaran PT PMA melalui jalur hukum Indonesia yang tepat.

Definisi kecil untuk catatan Anda!

• Hak Milik (Freehold / Right to Own): Hak atas tanah yang paling kuat dan paling lengkap dibatasi untuk  warga negara Indonesia.

• Hak Pakai (Right to Use): Hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh warga negara asing secara individual, dengan syarat-syarat menurut undang-undang.

• Hak Sewa (Leasehold): Hak kontraktual untuk menempati selama jangka waktu tertentu; perjanjian mengatur perpanjangan, perubahan, dan subleasing.

• HGB (Hak Guna Bangunan / Right to Build): Hanya dapat dicapai oleh individu asing dengan mendirikan  PT PMA; diperlakukan sebagai aset perusahaan, bukan hak pribadi.

• BPN: Kantor Pertanahan Indonesia tempat sertifikat/hak dicatat.

• PPAT / Notaris: Jalur berlisensi yang dirujuk untuk notarization/registrasi sewa dan formalitas transaksi.

FAQ

Apakah orang asing dapat mewarisi properti di Bali dari pasangan?

Pasangan asing dapat menjadi ahli waris, tetapi apa yang dapat dipegang bergantung pada jenis haknya. Dalam hal pewarisan, pasangan asing diberikan waktu 1 (satu) tahun untuk mengalihkan hak atau disita oleh Negara.

Apakah anak asing dapat mewarisi tanah di Bali?

Anak asing yang bukan warga negara Indonesia dapat menjadi ahli waris menurut hukum waris. Namun, kewarganegaraan tetap menentukan kelayakan untuk memegang hak atas tanah, dan aturan kepemilikan asing berlaku seperti dijelaskan di atas. Jika ahli waris masih di bawah umur, setiap pengalihan yang diperlukan harus dilakukan melalui wali yang sah sesuai hukum perdata Indonesia. Jika haknya adalah Hak Pakai atau leasehold, retensi bergantung pada kelayakan menurut undang-undang dan ketentuan perjanjian yang mendasarinya.

Apakah orang asing dapat mewarisi vila leasehold di Bali?

Umumnya, ya. Yang diwariskan adalah hak sewa kontraktual, bukan kepemilikan tanah. Perjanjian sewa mengatur suksesi, pengalihan kepada ahli waris, persetujuan pemilik tanah, dan sisa jangka waktu.

Jika properti dipegang melalui PT PMA (HGB), apakah diwariskan dengan cara yang sama?

HGB (Hak Guna Bangunan / Right to Build) yang dipegang melalui PT PMA umumnya diperlakukan sebagai aset perusahaan, bukan aset pribadi yang diwariskan atas nama individu. Dalam situasi seperti pembubaran PT PMA, alokasi atau penanganan HGB mengikuti mekanisme likuidasi yang berlaku dan prosedur pengelolaan aset perusahaan menurut hukum dan peraturan yang berlaku, sebagaimana dijelaskan di atas.

Kesimpulan?

Orang asing dapat mewarisi kepentingan properti di Bali. Namun, pewarisan tidak memperluas hak kepemilikan tanah menurut hukum Indonesia. Hasil hukumnya sepenuhnya bergantung pada hak yang tercatat pada sertifikat, atau struktur melalui mana properti tersebut dipegang.

> Jika haknya adalah Hak Milik, itu tidak dapat dipegang oleh warga negara asing. Hak tersebut harus dialihkan dalam waktu satu tahun; jika tidak, hak itu menjadi batal demi hukum dan kembali kepada Negara.

> Jika haknya adalah Hak Pakai, itu dapat dipertahankan dengan syarat ahli waris memenuhi persyaratan kelayakan menurut undang-undang yang berlaku.

> Jika properti dipegang dengan Hak Sewa, suksesi sepenuhnya bergantung pada ketentuan perjanjian sewa.

> Jika properti dipegang melalui PT PMA dengan HGB, suksesi biasanya ditangani melalui mekanisme kepemilikan saham perusahaan, bukan melalui pengalihan langsung hak atas tanah.

Dalam setiap kasus, langkah pertama adalah memverifikasi hak yang terdaftar. Hak tersebut menentukan jalur hukum yang tepat.