Un étranger peut-il hériter d’un bien immobilier à Bali?

Oui, un étranger peut hériter d’un bien à Bali, mais ce qui se passe après l’héritage dépend du titre foncier figurant sur le certificat. En Indonésie, l’héritage ne supprime pas automatiquement les restrictions de propriété applicables aux étrangers, donc le type de titre compte.

Si le bien est détenu sous Hak Milik (Droit de propriété), ce titre est réservé aux citoyens indonésiens en vertu du droit indonésien. En pratique, cela signifie que le titre ne peut pas simplement rester au nom d’un héritier étranger de la même manière que pour un héritier indonésien.

Si le bien est en leasehold, la situation est généralement plus simple parce que ce qui est hérité est un contrat de bail, et non la propriété du terrain. Dans ce cas, les termes du contrat de bail, en particulier toute clause d’héritage ou de cession, déterminent si et comment le bail peut être transféré à un héritier.

En bref, la structure du titre ou du contrat définit la manière dont un bien hérité peut être géré, donc confirmer le type exact de titre dès le début est la première étape la plus importante.

Si le certificat indique Hak Milik, la règle d’un an compte

En vertu de la loi agraire indonésienne, il y a deux principes clés à retenir lorsque le certificat foncier indique Right of Ownership (Hak Milik) :

Premièrement, Hak Milik peut être hérité, c’est un titre héréditaire et il peut être transmis par héritage. Cependant, c’est aussi le titre le plus restrictif : il ne peut être possédé et détenu que par des citoyens indonésiens (et, dans des cas limités, par certaines entités juridiques qui remplissent des exigences spécifiques et ont été formellement désignées par le gouvernement).

Deuxièmement, si un ressortissant étranger acquiert un Hak Milik par héritage ou à la suite d’un mélange de biens matrimoniaux, la loi applique un calendrier clair : l’héritier étranger doit transférer ou renoncer à ce droit dans un délai d’un an. Si cela n’est pas fait dans le délai requis, le droit est considéré comme nul et le terrain peut revenir à l’État.

Donc, en termes pratiques, la période d’un an est la fenêtre pour emprunter l’une des voies légales, telles que :

• Transférer ou vendre les droits à un citoyen indonésien ou à une entité juridique autorisée ; ou

• Convertir les droits en une autre forme de droit foncier qui est légalement autorisée à être détenue par des ressortissants étrangers ou des entités (lorsque cela est éligible au regard des réglementations foncières et d’investissement indonésiennes) ; ou

• Ajuster la structure de propriété d’une manière conforme aux lois et règlements applicables.
   

Si le certificat hérité indique Hak Milik, la première étape la plus utile est de confirmer le scénario d’héritage et le statut du titre en droit indonésien et de s’assurer que le processus est correctement géré via les canaux juridiques en vigueur en Indonésie.

Avec Hak Pakai, l’héritage peut être possible sous conditions

Hak Pakai (Droit d’usage) est souvent considéré comme l’un des droits fonciers les plus accessibles pour les ressortissants étrangers dans des contextes résidentiels, tant que les conditions d’éligibilité sont remplies.

Quelques points pratiques s’appliquent généralement :

• Le statut de résidence compte. Les ressortissants étrangers ont généralement besoin d’un permis de séjour valide tel qu’un KITAS ou un KITAP pour détenir un Hak Pakai.

• Il a une durée définie. Hak Pakai suit un cadre structuré de validité et de prolongation, couramment décrit comme jusqu’à 30 ans pour l’attribution initiale, prolongeable de 20 ans, et renouvelable pour 30 ans supplémentaires, sous réserve des règles et approbations applicables.

• L’héritage est possible, mais il suit la durée restante. Hak Pakai peut être transmis aux héritiers, sous réserve que l’héritier remplisse les conditions d’éligibilité au regard des règles foncières en vigueur. En pratique, l’héritier poursuit généralement la durée restante existant au moment de l’héritage, plutôt que de recevoir une nouvelle période de 30 ans à partir du début.

Si le titre hérité est déjà un titre que les ressortissants étrangers peuvent détenir légalement, et que les conditions d’éligibilité sont satisfaites, la voie est généralement plus simple qu’un scénario d’héritage Hak Milik.

Si c’est un leasehold (Hak Sewa), l’héritage dépend du contrat

De nombreuses villas à Bali commercialisées comme « ownership » sont, en pratique, des arrangements Hak Sewa (leasehold). Avec Hak Sewa, le contrat de bail fixe les règles : la durée du bail, si des modifications ou rénovations sont autorisées, et si la sous-location est permise. Pour la tranquillité d’esprit, il est généralement préférable que le bail soit correctement documenté par un PPAT agréé dans un acte notarié (plutôt qu’un accord informel et privé), et géré avec les étapes d’enregistrement appropriées.

Pour les héritages en leasehold, les questions pratiques à clarifier sont :

• Le bail autorise-t-il la cession aux héritiers / succession ?

• Le consentement du propriétaire est-il requis ?

• Que se passe-t-il lors d’une prolongation ou d’un renouvellement ?

• L’accord est-il correctement documenté et géré via les canaux appropriés ?

• Quel est le statut des paiements de bail ?

Les paiements de bail comptent parce que des paiements incomplets peuvent compliquer le transfert à une autre partie. Dans un contexte d’héritage, le transfert peut encore être permis selon l’accord et le processus, mais il est important de se rappeler qu’un héritier hérite généralement non seulement des droits du bail, mais aussi des obligations énoncées dans le contrat de bail.

Il n’y a pas d’héritage pour le HGB sous PMA (la société ne meurt pas, elle se dissout)

Lorsque le HGB (Hak Guna Bangunan / Droit de construire) est détenu via une PT PMA (une société à responsabilité limitée d’investissement étranger), il est logé sous la société en tant qu’entité juridique plutôt que sous le nom d’un individu. De ce fait, il n’est généralement pas « hérité » comme un titre foncier personnel de la manière dont les droits individuels de propriété le sont. À la place, tout transfert ou toute allocation du HGB est géré via la structure de la société, et dans des situations telles qu’une dissolution de la société, le HGB est traité comme un actif de la société et géré en conséquence dans le cadre du processus sociétaire applicable.

Les documents sur lesquels reposent la plupart des héritages

Du point de vue de la documentation légale, les preuves clés sont les suivantes :

• Les titres basés sur certificat (Hak Milik / HGB / Hak Pakai) sont enregistrés via l’Agence Nationale des Terres (BPN)

• Hak Sewa repose sur un contrat de bail généralement établi et/ou enregistré par un notaire agréé par le gouvernement.

Concrètement, la séquence est : confirmer le titre (dans les cas impliquant Hak Milik) ou examiner les dispositions pertinentes du contrat de bail, compléter et rassembler les documents d’héritage pertinents, puis suivre la procédure requise pour le scénario d’héritage applicable ou la dissolution de PT PMA via les canaux juridiques indonésiens appropriés.

Mini définitions pour vos notes !

• Hak Milik (Freehold / Right to Own) : Le titre foncier le plus fort et le plus complet est réservé aux  citoyens indonésiens.

• Hak Pakai (Right to Use) : Un droit foncier qui peut être détenu par des ressortissants étrangers à titre individuel, sous réserve de conditions statutaires.

• Hak Sewa (Leasehold) : Un droit contractuel d’occuper pour une durée déterminée ; l’accord régit la prolongation, la modification, et la sous-location.

• HGB (Hak Guna Bangunan / Right to Build) : Accessible aux individus étrangers uniquement via la création d’une  PT PMA ; traité comme un actif sociétaire plutôt que comme un titre personnel.

• BPN : Le bureau des terres en Indonésie où les certificats/titres sont enregistrés.

• PPAT / Notaire : Le canal agréé référencé pour la notarisation/l’enregistrement des baux et la formalité des transactions.

FAQ

Un étranger peut-il hériter d’un bien à Bali d’un conjoint ?

Un conjoint étranger peut être héritier, mais ce qui peut être détenu dépend du titre. En cas d’héritage, le conjoint étranger dispose de 1 (un) an pour transférer les droits ou ils sont saisis par l’État.

Un enfant étranger peut-il hériter d’un terrain à Bali ?

Un enfant étranger qui n’est pas citoyen indonésien peut être héritier au regard du droit des successions. Cependant, la nationalité reste déterminante pour l’éligibilité à la détention foncière, et les règles de propriété étrangère s’appliquent comme expliqué ci-dessus. Lorsque l’héritier est mineur, tout transfert requis doit être effectué par un tuteur légal conformément au droit civil indonésien. Si le titre est Hak Pakai ou leasehold, la conservation dépend de l’éligibilité statutaire et des termes de l’accord sous-jacent.

Un étranger peut-il hériter d’une villa en leasehold à Bali ?

En général, oui. Ce qui est hérité est le droit contractuel de bail, pas la propriété du terrain. Le contrat de bail régit la succession, la cession aux héritiers, le consentement du propriétaire, et la durée restante.

Si un bien est détenu via une PT PMA (HGB), est-il hérité de la même manière ?

HGB (Hak Guna Bangunan / Droit de construire) détenu via une PT PMA est généralement traité comme un actif sociétaire, pas comme un actif personnel hérité au nom d’un individu. Dans des situations telles qu’une dissolution de la PT PMA, l’allocation ou la gestion du HGB suit le mécanisme de liquidation applicable et les procédures de gestion des actifs sociétaires prévues par les lois et règlements en vigueur, comme indiqué ci-dessus.

En conclusion ?

Un étranger peut hériter d’intérêts immobiliers à Bali. Cependant, l’héritage n’étend pas les droits de propriété foncière en droit indonésien. L’issue juridique dépend entièrement du titre enregistré sur le certificat, ou de la structure via laquelle le bien est détenu.

> Si le titre est Hak Milik, il ne peut pas être détenu par un ressortissant étranger. Le droit doit être transféré dans un délai d’un an ; sinon, il devient nul de plein droit et revient à l’État.

> Si le titre est Hak Pakai, il peut être conservé à condition que l’héritier remplisse les exigences d’éligibilité statutaires applicables.

> Si le bien est détenu sous Hak Sewa, la succession dépend entièrement des termes du contrat de bail.

> Si le bien est détenu via une PT PMA sous HGB, la succession est généralement gérée via des mécanismes d’actionnariat de la société plutôt que par un transfert direct du titre foncier.

Dans tous les cas, la première étape est de vérifier le titre enregistré. Le titre détermine la voie juridique appropriée.