Les paysages enchanteurs et la culture vibrante de Bali attirent depuis longtemps les étrangers désireux d'investir dans l'immobilier sur l'île. Cependant, les lois foncières en Indonésie présentent des défis particuliers pour les non-citoyens, notamment en ce qui concerne la pleine propriété. Cet article explore les différentes possibilités d'accès à la propriété pour les étrangers à Bali, avec une explication claire et équilibrée.
Comprendre la pleine propriété en Indonésie
En Indonésie, le droit de propriété le plus élevé est le "Hak Milik", équivalent à la pleine propriété. Ce titre accorde un droit de propriété sans limitation de durée, permettant au propriétaire de vendre, louer ou utiliser le terrain librement. Cependant, ce droit est réservé uniquement aux citoyens indonésiens. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain sous ce titre.
Alternatives légales pour les étrangers
Même si la pleine propriété directe n’est pas possible pour les étrangers, il existe plusieurs structures légales permettant d’investir dans l’immobilier à Bali :
- Droit d’usage (Hak Pakai) : Les étrangers titulaires d’un permis de séjour temporaire ou permanent (comme un KITAS ou un KITAP) peuvent obtenir un titre Hak Pakai. Cela leur donne le droit d’utiliser et d’habiter le terrain pendant une période initiale de 30 ans, prolongeable de 20 + 20 ans, soit jusqu’à 70 ans au total. Ce titre ne s’applique qu’aux terrains déjà construits et ne doit pas dépasser 2 000 m².
- Droit de construire (Hak Guna Bangunan – HGB) : Les investisseurs étrangers peuvent créer une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers, appelée PT PMA, pour obtenir un HGB. Ce titre permet à la société de construire et de posséder des bâtiments sur le terrain pour une durée initiale de 30 ans, prolongeable également de 20 + 20 ans. Le terrain reste toutefois propriété de l’État.
- Bail à long terme (Leasehold) : Les étrangers peuvent signer un contrat de location avec un propriétaire indonésien. Selon les termes, la durée du bail varie généralement de 25 à 80 ans. Bien que ce type de contrat n’accorde pas la propriété, il offre un droit d’usage à long terme, ce qui en fait une option populaire pour les investisseurs étrangers.
Aspects légaux et vigilance nécessaire
Investir dans l’immobilier à Bali nécessite une bonne compréhension du cadre légal pour éviter les risques et protéger son investissement :
- Éviter les accords avec des prête-noms : Certains étrangers utilisent un citoyen indonésien comme prête-nom pour acheter un bien en "Hak Milik". Cette pratique est illégale et non protégée par la loi, exposant l’investisseur à de lourds risques.
- Faire preuve de diligence raisonnable : Avant tout achat, il est important de vérifier le statut juridique du terrain, les droits de propriété du vendeur, et s’assurer que toutes les taxes et frais ont été réglés. L’aide d’un professionnel du droit est fortement recommandée.
Bien que la pleine propriété ne soit pas accessible aux étrangers à Bali, il existe plusieurs voies légales pour investir dans l'immobilier de l'île. En respectant les lois indonésiennes, en menant les vérifications nécessaires et en s’entourant de conseils professionnels, les investisseurs étrangers peuvent sécuriser leur projet immobilier en toute légalité à Bali.
