Introduction
Umalas est un quartier de Kerobokan, situé entre Seminyak et Canggu à Bali. Il allie calme, accessibilité et potentiel de croissance. Pour les investisseurs immobiliers, Umalas est devenu l’un des secteurs les plus prometteurs de l’île. Cet article explique les principaux atouts d’Umalas, les points de vigilance, et la manière d’y investir intelligemment.
1. Emplacement stratégique
- Entre deux pôles majeurs : Umalas se trouve à peu près à mi-chemin entre Seminyak et Canggu — deux des zones les plus prisées de Bali pour le tourisme, les expatriés, la vie nocturne, les commerces, les restaurants et les plages. Umalas bénéficie ainsi de la proximité de l’animation, sans être directement au cœur des secteurs les plus fréquentés.
- Tranquillité et attrait résidentiel : comparé à Seminyak et Canggu, Umalas est plus paisible, plus vert et moins encombré. Beaucoup d’acheteurs et de locataires recherchent précisément cet équilibre.
2. Demande en hausse et potentiel locatif
- Forte demande des touristes et des expatriés : Umalas attire de plus en plus de voyageurs de courte durée et d’expatriés de longue durée, ce qui se traduit par de meilleurs taux d’occupation pour les biens bien gérés.
- ADR et réservations en progression : le Average Daily Rate (ADR, tarif moyen par nuit) des propriétés à Umalas a nettement augmenté ces dernières années. Par exemple, dans la zone Kerobokan/Umalas, l’ADR est passé d’environ 209,91 USD en décembre 2021 à 278,82 USD en décembre 2023. Le nombre de nuitées réservées a également fortement crû — d’environ 6 000 en septembre 2021 à ~45 000 en août 2024.
- Forts rendements (ROI) : à Umalas, les villas peuvent offrir des rendements élevés, surtout si leur taille et leur positionnement sont adaptés. Certaines sources évoquent des retours pouvant atteindre 13–16 % selon le coût d’investissement, le type de bien et la qualité de la gestion.
3. Plus-value et tendances du marché
- Peu de terrains disponibles : à mesure que Seminyak et Canggu se densifient, Umalas s’affirme comme un corridor de croissance. La raréfaction des terrains tend à tirer les prix à la hausse.
- Hausse régulière des prix à Bali : dans l’ensemble, Bali affiche une appréciation annuelle des biens d’environ 7–15 %, selon la zone, les infrastructures et la qualité des propriétés. Umalas profite de cette tendance générale, notamment grâce à sa proximité avec les secteurs à forte demande.
4. Style de vie et commodités
- Qualité de vie : Umalas offre un mode de vie plus calme et détendu que les fronts touristiques les plus animés. Espaces verts, rues tranquilles, vues sur les rizières à certains endroits, cafés de charme, centres de bien-être et restaurants font partie de l’attrait d’Umalas.
- Bonne infrastructure et accessibilité : la proximité des axes principaux facilite l’accès à l’aéroport, aux plages, aux commerces, aux écoles internationales et aux établissements médicaux. Umalas propose ainsi nombre des commodités de Seminyak ou Canggu, avec moins d’embouteillages et de foule.
5. Investir en toute sécurité et en toute légalité à Umalas
L’une des principales préoccupations des investisseurs étrangers est de comprendre comment acheter un bien à Bali dans les règles. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des cadres juridiques fiables pour investir en toute sécurité à Umalas.
- Modes de détention : bien que les étrangers ne puissent pas détenir de terrain en pleine propriété (Hak Milik), ils peuvent investir via des baux de longue durée (leasehold), le Hak Pakai (droit d’usage) ou la création d’une société PT PMA (société à capitaux étrangers). Ces structures sont largement utilisées et reconnues légalement en Indonésie.
- Sécuriser les transactions : effectuez toujours une due diligence — vérification du zonage, des titres fonciers, des permis de construire et des droits d’accès. Cela évite les problèmes ultérieurs et garantit que le bien peut être loué légalement.
- Accompagnement professionnel : travailler avec des notaires, avocats et agences immobilières réputés est essentiel. Ils vous guident dans les démarches et protègent votre investissement.
- Gestion locative : si votre objectif est le revenu locatif, une bonne gestion permet de maintenir l’occupation, de garder la villa en excellent état et d’optimiser le ROI.
👉 Plutôt que de voir la réglementation comme un obstacle, considérez-la comme un filet de sécurité. Avec la bonne structure, les investisseurs peuvent viser des rendements solides en toute confiance à Umalas.
6. Meilleurs types de biens pour investir à Umalas
Selon leurs objectifs, les investisseurs disposent de plusieurs options attractives. Chez Bali Home Immo, nous proposons un large choix d’annonces adaptées à différentes stratégies :
- Villas modernes avec piscine privée — le choix le plus populaire pour les locations de courte durée comme pour les expatriés au long cours. Design soigné, intimité et équipements favorisent de hauts taux d’occupation.
- Maisons familiales — Umalas est prisé des familles grâce à son environnement calme et à la proximité d’écoles internationales. Les biens avec plusieurs chambres, jardin et accès routier aisé se louent bien à long terme.
- Villas de charme en zones vertes — pour viser le segment « boutique » des vacances à Bali, Umalas propose encore des villas avec vue sur les rizières et des cadres paisibles, idéales pour des locations quotidiennes haut de gamme.
- Parcelles à développer — l’espace se raréfiant à Seminyak et Canggu, l’achat de terrain à Umalas est un moyen judicieux de profiter d’une future plus-value.
👉 Que vous recherchiez un revenu locatif stable, des locataires familiaux ou une croissance à long terme, notre équipe chez Bali Home Immo peut vous orienter vers le bien le mieux adapté à Umalas.
Conclusion
Umalas offre une combinaison convaincante : la proximité des zones les plus populaires de Bali sans en subir tous les inconvénients ; un fort potentiel de revenus locatifs ; et de bonnes perspectives de plus-value à mesure que le foncier se raréfie. Le succès d’un investissement dépend toutefois de la qualité de l’emplacement choisi, de la compréhension des structures juridiques de détention, du maintien d’un haut niveau de qualité et de l’adéquation du produit au marché.
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier à Bali, Umalas mérite toute votre attention — avec une bonne préparation, l’investissement peut être à la fois rentable et satisfaisant.
