Acheter un bien immobilier à Bali peut être un excellent investissement, que ce soit pour un usage personnel ou pour générer des revenus locatifs. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les taxes associées à l’achat et à la possession d’un bien.
Cet article présente les principaux impôts à connaître lors de l’acquisition d’un bien immobilier à Bali. Les informations sont basées sur la législation indonésienne et des sources fiables pour garantir leur précision et transparence.
1. Taxe d’acquisition (BPHTB - Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Lors de l’achat d’un bien immobilier en pleine propriété (freehold), l’acheteur doit payer une taxe d’acquisition, appelée BPHTB. C’est une taxe unique, payée au moment du transfert officiel de propriété du terrain ou du bâtiment.
- Taux : 5 % du prix d’achat ou de la valeur estimée par le gouvernement, selon le montant le plus élevé.
- Qui paie ? L’acheteur.
- Quand payer ? Après la signature de l’acte de vente (AJB), lors de la demande de transfert de propriété au bureau foncier (BPN).
Exemple :
Pour une villa achetée à 5 milliards IDR, la taxe sera de 5 % = 250 millions IDR.
2. Taxe annuelle sur le terrain et le bâtiment (PBB - Pajak Bumi dan Bangunan)
Une fois le bien acquis, le propriétaire doit payer une taxe foncière annuelle, appelée PBB. Elle s’applique aux biens résidentiels et commerciaux.
- Taux : Jusqu’à 0,5 %, selon la valeur imposable du bien.
- Qui paie ? Le propriétaire.
- Paiement : Une fois par an, avant la date limite pour éviter des pénalités.
3. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA - PPN)
Dans certaines transactions, notamment lors d’un achat auprès d’un promoteur ou d’une entreprise enregistrée, l’acheteur doit payer la TVA (PPN).
- Taux : Actuellement 11 %, prévu à 12 % en 2025.
- Qui paie ? L’acheteur, si le vendeur est une entreprise ou un promoteur.
- Paiement : La TVA est collectée par le vendeur et versée au fisc indonésien.
4. Impôt sur le revenu lié à la vente (PPh Final - Pajak Penghasilan Final)
Pour les ventes en pleine propriété (Freehold)
Le vendeur doit payer un impôt final sur le revenu au moment de la vente.
- Taux : 2,5 % du prix de vente convenu.
- Qui paie ? Le vendeur.
- Quand payer ? Après la signature de l’acte (AJB) mais avant le transfert de propriété au bureau foncier (BPN). Le notaire exige généralement une preuve de paiement pour compléter l’enregistrement.
Pour les ventes en bail (Leasehold)
Même s’il ne s’agit pas d’un transfert de propriété foncière, les ventes en leasehold sont également soumises à l’impôt, car elles impliquent une cession de droits.
- Taux : 2,5 % du montant total du bail payé.
- Qui paie ? Le bailleur (vendeur).
- Quand payer ? Après la signature de l’acte de bail chez le notaire. Le notaire ne peut finaliser l’enregistrement sans preuve de paiement.
Note importante :
Dans les baux entre un étranger et un propriétaire local, c’est la partie indonésienne qui doit payer l’impôt. Le notaire retient et déclare ce montant lors de la signature.
5. Taxe sur les biens de luxe (PPnBM - Pajak Penjualan atas Barang Mewah)
Certains biens de grande valeur peuvent être soumis à une taxe sur les biens de luxe.
- Taux : À partir de 5 % de la valeur de la transaction.
- Qui paie ? L’acheteur.
- Paiement : Lors de l’achat.
6. Impôt sur les revenus locatifs
Si vous prévoyez de louer votre bien, les revenus locatifs seront imposés.
- Taux :
- Résidents fiscaux indonésiens : 10 % du revenu brut.
- Investisseurs étrangers (non-résidents) : 20 % du revenu brut.
- Entreprises (PT PMA) : 25 % d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices locatifs.
- Qui paie ? Le propriétaire ou l’entité enregistrée.
- Paiement : L’impôt doit être déclaré et payé chaque année.
Exemple :
Pour un revenu locatif annuel de 1 milliard IDR :
- Un investisseur étranger paiera 20 % = 200 millions IDR.
- Un résident fiscal indonésien paiera 10 % = 100 millions IDR.
Tableau récapitulatif des taxes
Comprendre les taxes liées à l’achat et à la possession d’un bien à Bali est essentiel pour tout investisseur. Le type de bien, la structure de propriété et l’usage prévu peuvent influencer les obligations fiscales. En connaissant ces règles, vous pouvez prendre des décisions éclairées et rester en conformité avec la législation indonésienne.
Il est fortement conseillé de consulter un conseiller fiscal ou un expert juridique avant toute acquisition pour éviter tout risque légal ou financier.
