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Bali est une île magnifique située en Indonésie, appelée l'île des Dieux en raison de sa beauté naturelle captivante. Depuis lors, Bali a attiré l'attention du monde entier en raison de sa beauté et s'est classée comme l'une des principales destinations touristiques en Indonésie. Le développement immobilier à Bali a connu une croissance rapide, en particulier dans la zone sud-ouest où de nombreuses villas sont construites au milieu d'une magnifique rizière, ce qui en fait le meilleur argument de vente de la villa.
De nombreux étrangers souhaitent construire une villa à Bali, que ce soit pour investir ou pour résider à long terme sur l'île des dieux. Pour vous guider tout au long du processus, voici un guide complet sur la construction d'une villa à Bali à l'intention des étrangers.
Les étrangers peuvent-ils construire une villa à Bali ?
Oui, ils le peuvent. Cependant, le processus de construction est différent pour les citoyens indonésiens.
La principale différence entre les étrangers et les citoyens indonésiens réside dans la propriété et les restrictions légales. Les citoyens indonésiens peuvent être pleinement propriétaires de terrains et de bâtiments avec des droits de pleine propriété, tandis que les étrangers ne peuvent détenir qu'un droit de bail.
Cette limitation vise à contrôler la propriété étrangère en Indonésie et à protéger les biens nationaux.
Propriété : Exploration des types et des droits
À Bali, il existe deux types de propriété foncière : la location (leasehold) et l'achat (freehold). Les deux options s'accompagnent de considérations juridiques, en particulier pour les investisseurs internationaux. L'étranger ne peut pas obtenir la propriété en pleine propriété à titre individuel, mais un étranger qui possède PT PMA peut détenir la propriété en pleine propriété sous le nom de la société.
1. Propriété locative (Hak Sewa)
Les étrangers sont autorisés à obtenir un droit de propriété à bail. Le droit de propriété est garanti par un contrat juridiquement contraignant (contrat de bail) entre le futur propriétaire (preneur à bail) et le propriétaire du terrain (bailleur). Ce contrat permet au locataire de construire et de posséder une villa sur le terrain pendant une période déterminée.
Si le contrat est approuvé, le locataire a le droit d'occuper, de modifier ou de louer le terrain pendant la durée du bail. En outre, le locataire a le droit de construire une villa sur le terrain loué, à condition que le propriétaire l'autorise.
Grâce à ce droit, les étrangers peuvent louer le terrain pour une longue période, qui est de 20 ans et peut être prolongée de 20 ans supplémentaires.
2. Propriété en pleine propriété (Hak Guna Bangunan)
Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires en pleine propriété. Toutefois, seules les sociétés étrangères enregistrées en Indonésie (PT PMA) peuvent détenir la pleine propriété, et non les particuliers.
En outre, le développement de villas doit également respecter des permis environnementaux, déterminés en fonction de la taille de la zone. Trois types de permis environnementaux doivent être traités par le Département de l'environnement (AMDAL (obligatoire pour les impacts environnementaux importants), SPPL (impacts environnementaux modérés), et UKL/UPL (impacts environnementaux mineurs).
Zonage des terrains à Bali
La première étape avant la construction d'une villa à Bali consiste à trouver le bon zonage du terrain. Chaque zone de terrain à Bali est placée dans différentes catégories de zonage afin de déterminer ce qui peut être fait dans ces zones. Voici la liste des catégories de zonage :
- Zone agricole (zone verte):La zone agricole est réservée à l'agriculture et aux plantations. La construction d'une propriété est strictement interdite dans ces zones. En outre, la zone verte se caractérise par un sol fertile, un accès direct à l'eau et la proximité d'autres exploitations agricoles.
- Résidentiel (zone jaune) : Cette zone convient à la construction de villas ou de maisons. Elle est destinée à l'immobilier résidentiel. Il est généralement situé dans les zones urbaines et suburbaines de Bali. Ces terres conviennent aux résidences car elles sont bien desservies, disposent des services publics nécessaires et sont accessibles au public.
- Commercial (zone rouge) : Ce type de zonage convient à ceux qui souhaitent construire des activités commerciales à Bali, telles que des magasins, des restaurants, des hôtels et des bureaux. Destiné aux activités commerciales, ce terrain est divisé en trois catégories : centre d'affaires central, centre commercial touristique et centre commercial de quartier. Les terrains commerciaux à vendre à Bali se distinguent par leur emplacement stratégique, la proximité des équipements publics et la densité de la population.
- Tourisme (rose): La zone touristique ou zone rose est l'endroit où sont généralement construits les hébergements tels que les hôtels, les centres de villégiature et les villas. Elle est divisée en deux zones : la zone primaire (hébergement à plus grande échelle, tandis que la zone secondaire est utilisée pour les hébergements plus petits ). Généralement situé près de la plage, d'un centre culturel et d'un lieu de divertissement.
- Commercial et résidentiel (mixte-jaune) : Le zonage à usage mixte à Bali mélange les espaces résidentiels et commerciaux, créant ainsi des quartiers animés. Il peut s'agir d'une intégration verticale, avec des magasins en bas et des appartements en haut, ou d'une intégration horizontale, où les maisons et les entreprises sont construites côte à côte. Cette approche favorise la commodité pour les résidents, en leur permettant de vivre, de travailler et de faire des achats dans une même zone. Il s'agit d'une stratégie courante dans les zones urbaines pour créer des communautés dynamiques.
Contrôle préalable
Le contrôle préalable est une étape essentielle pour tout acheteur d'un bien immobilier. Comme de nombreux pays, l'Indonésie possède son propre ensemble de lois et de réglementations en matière de propriété qui peuvent être complexes et difficiles à comprendre pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec le système. En outre, le processus de diligence raisonnable est effectué par un notaire désigné. Une fois le processus de due diligence achevé, la partie suivante à vérifier est l'impôt, afin de s'assurer que le terrain n'a pas d'impôt impayé.
PBG et SLF : des procédures cruciales pour la construction d'une villa
PBG et SLF sont deux étapes importantes à franchir avant la construction d'une villa, afin de s'assurer que le bâtiment est conforme à des normes sûres et appropriées.
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Un PBG est un permis délivré par le gouvernement qui autorise le propriétaire d'un bâtiment à le construire, le rénover, l'entretenir ou le modifier. Dans la nouvelle loi, le PBG est une mise à jour de la réglementation IMB (permis de construire). Le PBG sert à garantir la légalité de la construction, à s'assurer que le bâtiment répond aux normes de sécurité et à fournir des données sur la construction.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi): Le SLF est un certificat délivré par le gouvernement au propriétaire du bâtiment pour certifier que le bâtiment peut être utilisé conformément au plan. Le SLF a plusieurs fonctions, à savoir : s'assurer que le bâtiment peut être utilisé en toute sécurité, s'assurer que le bâtiment répond aux normes qui garantissent la sécurité, le confort et la santé, et enregistrer l'existence physique du bâtiment.
Défis cachés lors de la location d'un terrain (pour construire une villa) à Bali
Si l'acquisition d'une propriété de rêve à Bali peut sembler simple, il y a des facteurs cruciaux à prendre en compte, au-delà du prix et de l'emplacement. Voici deux défis potentiels à relever :
- Les conflits de succession : La propriété à Bali peut être compliquée par des problèmes d'héritage. Les litiges entre héritiers, comme celui qui oppose A et B, peuvent entraîner des retards dans le transfert de propriété et entraver la perception des revenus locatifs.
- Problèmes de double bail : L'absence d'enregistrement approprié auprès de l'Agence foncière nationale indonésienne (BPN) et le fait de s'appuyer uniquement sur un acte notarié ont conduit à une situation de "double bail". Ce problème a été aggravé par le fait que le client n'a pas fait preuve de la diligence requise lors de l'achat de la propriété.
Zones populaires pour Construire une villa à Bali
Connaître la bonne zone est nécessaire pour maximiser le retour sur investissement, l'occupation et l'opportunité. Voici nos 3 recommandations pour construire la villa de vos rêves
La zone la plus populaire de Bali mérite d'être placée en tête de liste. Le développement immobilier y a connu une croissance rapide au cours des dernières années, pendant et après la pandémie de Covid. Située dans la partie sud de Bali, Canggu est aujourd'hui une plaque tournante pour les jeunes, ce qui lui confère une grande diversité culturelle. La situation privilégiée de Canggu, associée à une forte demande de villas et à une abondance de terrains stratégiquement positionnés, en a fait un marché lucratif pour l'investissement locatif.
Seminyak reste l'une des destinations les plus prisées de Bali, avec ses nombreux divertissements et ses plages, et est devenue l'un des centres du marché des villas à Bali. Le marché de l'immobilier à Seminyak a connu une croissance constante au fil des ans, et cette zone offre un large éventail de choix de propriétés.
Célèbre pour la beauté de son littoral, Uluwatu est l'un des meilleurs endroits pour investir à Bali. Outre sa beauté, Uluwatu est également connu pour sa riche culture balinaise et ses plages de sable blanc. Cette magnifique zone côtière est encore en cours de développement et de nombreuses villas de moyenne et de grande qualité y sont en cours de construction.
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