Un guide simple pour acheter une propriété avec Bali Home Immo

 

Vous nous avez contactés et avez exprimé votre intérêt pour l'une de nos offres. Notre agent commercial vous met ensuite en contact avec le propriétaire pour négocier le prix. Enfin, les deux parties se mettent d'accord sur le prix et sont prêtes à passer aux étapes suivantes. Dans ce guide simple, nous vous expliquons comment se déroule le processus d'achat d'une villa avec Bali Home Immo.

 

Processus d'achat à partir d'un pays d'outre-mer/à l'étranger/à distance

 

Bali Home Immo comprend que tous ses clients n'ont pas le privilège de disposer de temps libre pour se rendre directement à Bali. C'est pourquoi nous tenons compte de ces préoccupations afin de réduire les désagréments subis par nos clients à l'étranger.

 

En pleine propriété

 

Si vous souhaitez acheter une propriété en pleine propriété avec Bali Home Immo alors que vous n'êtes pas à Bali, nous sommes là pour vous aider. Si vous voulez vous assurer des conditions requises pour acheter une propriété, vous pouvez également consulter cet article ici. Venons-en au fait.

 

 

1. Après avoir négocié le prix avec le propriétaire et être parvenu à un accord, notre équipe juridique créera un protocole d'accord (MoU) et/ou Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), qui est un contrat de vente contraignant. Ce document constitue la preuve que la propriété vous est réservée et que personne d'autre ne peut l'acheter.

2. Vous signerez ensuite numériquement le protocole d'accord ou l'accord de vente contraignant. Nous utilisons généralement Docusign à cette fin.

3. Suite à votre accord, vous effectuerez le paiement de l'acompte comme convenu précédemment.

4. Vous devez maintenant entamer une procédure de procuration dans votre pays d'origine, en respectant les règles relatives à l'apostille. Vous pouvez désigner une personne de confiance ou notre agent commercial pour vous représenter et signer les documents en votre nom. C'est également à ce moment-là que vous effectuerez le paiement restant.

5. Une fois le PoA et le paiement final effectués, le représentant que vous avez choisi signera l'Akta Jual Beli (AJB), ou contrat de vente et d'achat.

6. Une fois que votre représentant a signé l'AJB, le titre de propriété est transféré de l'ancien propriétaire à vous-même, ce qui fait de vous le nouveau propriétaire d'un bien immobilier en pleine propriété à Bali.

 

Location

 

Les propriétés à bail sont un choix populaire pour de nombreux étrangers qui investissent à Bali. Vous pouvez consulter cet article ici pour en savoir plus sur les conditions à remplir pour obtenir une propriété à bail à Bali.

 

 

1. Une fois que vous vous êtes mis d'accord sur le prix et les conditions, notre équipe juridique rédige le protocole d'accord, que vous signez numériquement.

2. Après avoir signé numériquement le protocole d'accord, vous versez un acompte pour le bien.

3. Ensuite, vous devrez compléter la procédure de procuration dans votre pays d'origine en suivant les règles d'apostille. Vous pouvez désigner une personne de confiance ou notre agent commercial pour signer les documents en votre nom.

4. Le représentant de la PoA que vous avez choisi signera le contrat de location en présence d'un notaire.

5. Après la signature du contrat de location, vous devrez effectuer le paiement final conformément à votre accord.

6. Une fois le paiement final effectué, le contrat de location vous sera transféré, faisant officiellement de vous le nouveau propriétaire d'un bien immobilier à Bali.

 

Processus d'achat sur place

 

En pleine propriété

 

1. Après avoir négocié le prix avec le propriétaire et être parvenu à un accord, notre équipe juridique créera un protocole d'accord et un Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), un contrat de vente contraignant. Ce document constitue la preuve que la propriété vous est réservée et que personne d'autre ne peut l'acheter.

2. Vous signerez ensuite le protocole d'accord ou l'accord de vente contraignant.

3. Suite à l'accord, vous effectuerez le paiement de l'acompte comme convenu précédemment.

4. Par la suite, le notaire effectuera un contrôle préalable.

5. Une fois le contrôle préalable effectué, vous devrez régler le solde du paiement et payer les taxes nécessaires.

6. Après le paiement final, vous pouvez signer le document final, l'Akta Jual Beli (AJB), ou contrat de vente et d'achat.

7. Une fois l'AJB signé, le titre de propriété sera transféré de l'ancien propriétaire à vous-même, faisant officiellement de vous le nouveau propriétaire d'un bien immobilier en pleine propriété à Bali.

 

Location

 

1. Une fois que vous vous êtes mis d'accord sur le prix et les conditions, notre équipe juridique rédige le protocole d'accord, que vous signez numériquement.

2. Après avoir signé numériquement le protocole d'accord, vous versez un acompte pour le bien.

3. Ensuite, le notaire procède à une vérification préalable, ce qui prend généralement environ 7 jours ouvrables. Ce processus approfondi permet de s'assurer que tous les documents sont en ordre.

4. Après avoir fait preuve de diligence raisonnable, vous signerez le contrat de location en présence d'un notaire. Le contrat de location entre en vigueur une fois que vous avez effectué le paiement.

5. Après avoir signé le contrat de location, vous devrez effectuer le paiement final conformément à votre accord.

6. Une fois le paiement final effectué, le contrat de location vous sera transféré, faisant officiellement de vous le nouveau propriétaire d'un bien immobilier à Bali.

 

Voilà comment se déroule le processus d'achat si vous choisissez d'acheter une propriété à Bali avec Bali Home Immo. Quel que soit l'endroit où vous vous trouvez, à l'étranger ou à Bali, nous sommes tout à fait prêts à vous fournir un service de première classe. En outre, vous pouvez explorer notre collection de propriétés soigneusement sélectionnées qui comprend des terrains, des appartements, des villas et bien plus encore, non seulement à Bali mais aussi dans d'autres régions.

Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont destinées à des fins d'information générale uniquement. Elles ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques ni servir de base à des décisions juridiques, financières ou immobilières. Bali Home Immo n'accepte aucune responsabilité pour les conséquences ou les pertes résultant de l'utilisation du contenu de cet article. Nous conseillons vivement à tous les lecteurs de consulter leur équipe juridique, leurs conseillers financiers ou leurs experts immobiliers avant de prendre des décisions liées à la propriété, aux investissements ou aux accords juridiques. Les transactions immobilières impliquent une série de considérations juridiques et financières complexes qui peuvent varier selon les circonstances. Cet article ne remplace pas les conseils d'un professionnel et son contenu peut ne pas refléter les réglementations juridiques ou les conditions de marché les plus récentes depuis la rédaction de cet article. Les lecteurs sont encouragés à demander des conseils personnalisés pour s'assurer que leurs transactions immobilières sont conformes à toutes les lois et réglementations pertinentes et qu'elles servent au mieux leurs intérêts financiers.

Beaucoup d'acheteurs étrangers trouvent qu'il est difficile de comprendre comment acheter une propriété à Bali ou en Indonésie en général car la procédure est différente ainsi que certaines terminologies, cela n'aide pas. Les agents immobiliers de Bali sont là pour vous aider afin que vous ne soyez pas stressé par de telles choses, mais un peu de connaissances supplémentaires ne fait jamais de mal à personne et nous conseillons toujours à nos acheteurs d'avoir une compréhension claire avant de faire un achat.

Comprenez qu'il y a une très longue liste de termes liés à ce sujet et nous ne couvrirons ici que les termes les plus fréquemment demandés :

Qu'est-ce qu'une propriété louée à bail ? Quelle est la différence entre une propriété louée à bail et une propriété libre ?

 

Les maisons à vendre à Bali sont généralement annoncées à l'aide de termes largement utilisés dans les pays du Commonwealth, bien que la signification puisse ne pas être exactement la même car le droit indonésien de la propriété est différent. Voici quelques-uns des termes utilisés dans la commercialisation des biens immobiliers à Bali :

1. Propriété libre : Propriétés à vendre dont la propriété permanente (c'est-à-dire le titre Hak Milik) sera transférée du vendeur à l'acheteur. La loi stipule que les propriétés en pleine propriété ne peuvent être détenues qu'au nom de citoyens indonésiens et les étrangers utilisent souvent un prête-nom pour contourner cette règle, mais c'est illégal et nous ne recommandons pas cette option. L'approche légale la plus sûre pour posséder une propriété en Indonésie en tant qu'étranger est de l'acquérir avec un PT PMA, dont nous parlerons plus loin.
2. Location à bail : Propriétés à louer à long terme où l'acheteur paie d'avance la totalité de la période de location. Essentiellement, l'acheteur conclut un accord avec le vendeur pour utiliser la propriété du vendeur jusqu'à la fin de l'accord, mais la propriété de ladite propriété ne change pas. Il s'agit d'une option très souhaitable car les étrangers ont le droit légal (c'est-à-dire le Hak Sewa) de posséder temporairement une propriété directement en leur nom sans avoir à recourir à un prête-nom ou à une société. L'accord est enregistré par un notaire sous la forme d'un contrat de location qui sert de preuve juridique.
3. Location au mois/à l'année : Les propriétés à louer sur une base mensuelle/annuelle où l'acheteur et le vendeur concluent un accord, mais c'est différent d'un accord de location car il y a des limitations. En général, l'acheteur ne pourra pas modifier la structure et/ou sous-louer la propriété, et l'accord lui-même peut ne pas être notarié.

 

Un étranger peut-il acheter une propriété en Indonésie ? Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain à Bali ?

 

Les étrangers peuvent acheter et posséder des propriétés à bail en Indonésie à leur nom avec un titre Hak Sewa ou Hak Pakai. La preuve de propriété pour les propriétés portant les titres Hak Milik, Hak Guna Bangunan et Hak Pakai prend la forme d'un certificat qui est enregistré au Bureau des terres (BPN), tandis que pour le Hak Sewa, il s'agit d'un contrat de bail établi et enregistré par un notaire agréé par le gouvernement.

1. Hak Milik : Titre de propriété libre, qui confère la propriété permanente d'un bien. Le Hak Milik est enregistré au bureau foncier sous le nom du propriétaire, et chaque transfert de propriété et conversion de titre est enregistré dans le certificat lui-même ainsi qu'au bureau foncier. Seuls les citoyens indonésiens sont autorisés à détenir ce titre. 
2. Hak Sewa : Titre de propriété à bail, qui accorde le droit d'occuper la propriété de quelqu'un d'autre (terrain ou villa) pour une durée déterminée. Les étrangers peuvent légalement posséder une propriété avec ce titre pour une durée maximale de 30 ans et peuvent la prolonger de 20 ans, mais dans la pratique, c'est l'accord entre l'acheteur et le vendeur qui détermine la durée du bail. Cet accord déterminera également si l'acheteur peut modifier, rénover et sous-louer le bâtiment.
3. Hak Guna Bangunan (HGB) : Titre réservé à des fins commerciales, converti du Hak Milik et dont la propriété est transférée à une société détenue par des Indonésiens ou des étrangers. L'utilisation de ce titre est l'approche la plus sûre pour posséder une propriété pour les étrangers et donne la possibilité d'acquérir des propriétés en pleine propriété. Un HGB est valable pendant 30 ans et peut être prolongé de 20 années supplémentaires. Il peut redevenir un Hak Milik si la propriété est transférée à un citoyen indonésien ou à certaines entités juridiques telles que les banques publiques ou les organismes religieux.
4. Hak Pakai : similaire au Hak Sewa, mais implique la conversion du Hak Milik en Hak Pakai au bureau foncier, ce qui coûte plus de temps et d'argent. Le Hak Pakai est moins utilisé que le Hak Sewa en raison d'autres facteurs, notamment le fait que les propriétés du Hak Pakai ne peuvent être utilisées que comme résidence privée.

 

Les étrangers peuvent obtenir des titres de copropriété pour les appartements/unités de copropriété, mais il est rare de trouver des propriétés avec de tels titres à Bali, car il y a relativement peu d'immeubles d'appartements par rapport aux villas.

 

Lire aussi : Comment acheter une villa à Bali en tant qu'étranger en 4 étapes simples

 

Qu'est-ce que la loi sur le zonage ? Qu'est-ce qu'un Banjar à Bali ?

 

La gouvernance à Bali est unique à bien des égards, mais le processus d'achat et de vente de biens immobiliers est néanmoins largement le même que dans le reste de l'Indonésie, ce qui implique l'intervention d'un notaire. Un aspect particulier est le Banjar, qui est un petit conseil d'administration ayant compétence sur un quartier particulier.

1. Notaire : En Indonésie, le terme "notaire" peut désigner une seule personne qui occupe deux fonctions officielles. L'un est un notaire public autorisé à délivrer des actes notariés tels que des contrats de location, et l'autre est un fonctionnaire foncier connu sous le nom de Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) autorisé à gérer le registre foncier. Les deux professions sont distinctes l'une de l'autre, mais le terme "notaire" est souvent utilisé de manière interchangeable car la plupart des notaires publics font également office de PPAT et vice versa.
2. Badan Pertanahan Nasional (BPN) : Bureau foncier national chargé de délivrer les certificats fonciers en Indonésie. Le BPN tient un registre de tous les transferts de propriété et des conversions de titres d'une propriété, et le notaire effectue des contrôles de diligence raisonnable auprès de lui.
3. Zonage des terres : Les terrains à Bali sont régis par la loi sur le zonage qui limite l'utilisation des terrains en fonction de la zone dans laquelle ils se trouvent. Les zones que vous rencontrez habituellement sont Pemukiman (zone résidentielle), Pariwisata (zone touristique) et Pertanian (zone agricole/verte), chaque zone ayant ses propres limites.
4. Banjar : Organe directeur communautaire unique à Bali, responsable de l'administration et de la gouvernance d'un quartier donné. Chaque Banjar a ses propres coutumes et dispositions, mais les résidents non autochtones sont généralement tenus de payer une contribution sur une base mensuelle/annuelle.

Si c'est la première fois que vous achetez des propriétés à vendre à Bali et/ou si vous n'êtes pas familier avec la façon dont les transactions immobilières fonctionnent ici, nous vous recommandons fortement d'acheter par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé à Bali pour un processus sans heurts et sécurisé. 

 

Qu'est-ce que l'IMB ou le PBG ? Qu'est-ce qu'un PT PMA ?

 

Disposer des permis et licences nécessaires est crucial pour la sécurité de votre investissement, surtout si vous exploitez une entreprise telle que la location de villas à Bali. Comme indiqué précédemment, chaque zone terrestre a ses limites et c'est ce qui détermine si une propriété est éligible ou non à certains permis.

1. Izin Membangun Bangunan (IMB) & Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) : Tous deux font référence au permis de construire d'une propriété qui doit être obtenu avant l'achèvement de la construction. Il est impossible d'obtenir un permis de construire pour les propriétés situées dans une zone Pertanian. Bien que l'IMB ne soit plus utilisé depuis qu'il a été remplacé par le PBG en 2021, le terme est encore fréquemment utilisé à ce jour.
2. Pondok Wisata : Licence de logement chez l'habitant requise pour exploiter une maison ou une villa en tant que location journalière. Elle ne peut être délivrée qu'aux propriétés situées dans une zone Pariwisata et aux citoyens ou sociétés indonésiens, y compris les PT PMA, mais les personnes étrangères peuvent acquérir des propriétés déjà enregistrées avec cette licence.
3. Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA) : Société d'investissement étrangère légalement établie et enregistrée en Indonésie, qui peut être partiellement ou entièrement détenue par des étrangers selon la classification de l'entreprise. L'établissement d'une PT PMA nécessite un capital important, mais il s'agit de l'approche la plus sûre pour posséder une propriété pour les étrangers et elle offre la possibilité d'acquérir des propriétés en pleine propriété avec un titre HGB.

 

Lire aussi : Comment acquérir une propriété à l'aide d'une PT PMA

 

Clause de non-responsabilité : Les informations contenues dans ce contenu sont uniquement destinées à des fins d'information générale et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques, fiscaux ou autres conseils professionnels. Les lecteurs sont invités à consulter des professionnels, notamment des juristes et des fiscalistes, pour toute question ou préoccupation spécifique concernant les conditions de propriété, les réglementations et les problèmes juridiques et fiscaux connexes. Les lecteurs sont informés que les conditions de propriété, les réglementations et les lois fiscales sont susceptibles d'être modifiées et peuvent varier en fonction de circonstances ou de lieux spécifiques. L'auteur et Bali Home Immo ne donnent aucune garantie, expresse ou implicite, quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou l'actualité des informations contenues dans ce contenu, et ne peuvent être tenus responsables des conséquences ou des dommages résultant de l'utilisation des informations fournies dans ce contenu.

Lorsque vous voyez des annonces de villas à vendre à Bali qui sont clairement destinées aux étrangers, vous êtes-vous déjà demandé si les étrangers peuvent réellement acheter ces villas ? Comment faire pour acheter une villa en tant qu'étranger?

Ce genre de questions est souvent posé mais vous aurez du mal à trouver des réponses concises sur internet, et nous sommes là pour vous simplifier les choses. Jetons un coup d'œil aux 3 questions les plus fréquemment posées sur l'achat de villas à Bali.

Les étrangers peuvent-ils acheter une villa à Bali ?

 

Oui, les étrangers ont le droit légal d'acheter une propriété en location sous leur propre nom, ce que l'on appelle Hak Sewa. Avec ce droit, les étrangers peuvent être propriétaires d'une villa à Bali pour une durée maximale de 30 ans et ils peuvent prolonger le bail de 20 ans supplémentaires. Pour ceux qui ne le savent pas, le terme "leasehold" signifie essentiellement que vous louez la propriété pour une longue période et que vous pouvez renouveler le bail à son expiration ou que la villa sera rendue au propriétaire.

 

Si vous possédez une société d'investissement étrangère, vous pouvez acquérir des villas à vendre à Bali en pleine propriété au nom de votre société en utilisant ce que l'on appelle le titre Hak Guna Bangunan (HGB). Le HGB offre une meilleure protection et une plus grande souplesse que le Hak Sewa, mais il est destiné à des fins commerciales et vous n'en aurez certainement pas besoin si vous achetez une villa à Bali pour un usage privé. 

Lisez aussi : Comment acquérir une propriété à l'aide d'un PT PMA ?

 

Comment acheter une villa à Bali ?

 

Tout d'abord, vous devez prendre votre temps et inspecter les propriétés qui vous intéressent, puis faire une offre et négocier avec le propriétaire. Il est très important de discuter à ce stade de la possibilité d'extension, du prix de l'extension et de la date d'échéance du paiement de l'extension. En général, le prix de la prolongation est fixé en fonction du prix du marché au moment du paiement de la prolongation (qui peut intervenir à n'importe quel moment de la période de location, en fonction de la négociation) ou tel que défini par 3 notaires différents enregistrés dans la même région que la propriété.

Il existe plusieurs façons de négocier la prolongation, mais l'option la plus sûre consiste à définir et à inscrire sur le contrat le prix de la prolongation et la date d'échéance du paiement. Une fois que vous êtes parvenu à un accord avec le propriétaire, passez au processus de diligence raisonnable avec un notaire local et effectuez votre paiement. N'oubliez pas que les acheteurs sont responsables du paiement des frais de notaire et que les vendeurs sont légalement responsables du paiement de la taxe de vente, mais le vendeur peut néanmoins demander à partager le paiement de la taxe et cela fait partie de la négociation. Une fois que tout est prêt et que les documents sont signés, vous pouvez profiter de votre nouvelle maison.

L'achat d'une villa à Bali sans aide expérimentée peut être déroutant, alors envisagez d'engager un agent immobilier de confiance pour que la transaction se fasse en douceur et en toute sécurité. Les villas répertoriées par les agents professionnels sont examinées avant d'être commercialisées afin de vérifier la propriété et l'état de la propriété. De plus, les agents professionnels peuvent vous recommander un notaire crédible pour l'audit préalable et vous aider à revendre la propriété à l'avenir. Évitez à tout prix de travailler avec des agents indépendants, car beaucoup d'entre eux ne sont pas certifiés et présentent des risques sérieux pour votre investissement.

Lisez aussi : Comment créer une location Airbnb à Bali en tant qu'étranger ?

 

Les étrangers peuvent-ils posséder une propriété en pleine propriété ?

 

La loi a clairement établi que seuls les citoyens indonésiens ont le droit de posséder des terres en pleine propriété, d'où la raison pour laquelle de nombreux étrangers utilisent les arrangements controversés des prête-noms pour contourner cela. Les étrangers sont autorisés à posséder des condos en pleine propriété avec un titre de copropriété en Indonésie, mais ce titre ne s'applique qu'aux unités d'un immeuble d'appartements ou de copropriétés et ne s'applique pas aux villas de Bali.

N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur l'achat d'une villa à Bali ou sur d'autres sujets liés à l'immobilier. En attendant, n'hésitez pas à parcourir notre collection de villas à vendre en location à Canggu et dans d'autres endroits étonnants si vous cherchez la villa parfaite à acheter à Bali.

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