Pour beaucoup, le processus d’acquisition d’un bien immobilier à Bali commence par une recherche visuelle d’un style de vie spécifique ou d’un style architectural. Cependant, à mesure que le processus d’acquisition entre dans la phase formelle, l’attention principale se déplace de l’esthétique vers le cadre juridique spécifique qui régit la transaction : le bail (leasehold) versus les structures de propriété enregistrées.
Dans de nombreux marchés internationaux, la propriété immobilière est un concept standardisé et indéfini, où le nom de l’acheteur est inscrit sur un titre avec des droits permanents. Cependant, lorsqu’on entre sur le marché immobilier indonésien, la structure juridique de l’achat est un facteur critique qui doit être priorisé aux côtés de l’actif physique. Pour un investisseur international, comprendre ces distinctions n’est pas une question de naviguer dans une complexité inutile, mais de se conformer à un système juridique conçu pour protéger les actifs fonciers nationaux tout en offrant des voies conformes pour les résidents étrangers.
Pourquoi cette question est si importante à Bali
Pour un étranger à Bali, la « propriété » peut signifier des choses très différentes
C’est une erreur fréquente chez les acheteurs internationaux de supposer que les lois locales sur la propriété reflètent celles de leur pays d’origine. En Indonésie, toutes les questions relatives aux droits fonciers, à la structure de propriété, à l’utilisation, et à tout acte juridique s’y rapportant sont soumises aux dispositions de la Loi n° 5 de 1960 concernant les principes fondamentaux agraires (la « Basic Agrarian Law »), ainsi qu’à ses règlements d’application en vigueur. Le régime juridique indonésien est distinct et restreint expressément la propriété foncière par les personnes étrangères et les sociétés à responsabilité limitée d’investissement étranger (PT PMA).
Par conséquent, afin de s’assurer que la transaction est protégée légalement et soutenue par une stratégie de revente claire, il est essentiel d’avoir une bonne compréhension du cadre réglementaire applicable et de ses nuances juridiques.
La vraie question : contrôle, durée et potentiel de revente
Choisir entre leasehold et freehold est une décision stratégique fondée sur trois facteurs :
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Durée : La période constitue un élément essentiel qui détermine la durée d’utilisation et de contrôle des droits fonciers ;
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Contrôle : Dans ce contexte, il s’agit de l’autorité d’exercer un contrôle sur l’utilisation des droits fonciers ;
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Stratégie de revente : Dans ce contexte, la détermination du prix de vente d’un actif en leasehold dépendra de la durée de bail restante, ainsi que de l’identification du profil d’acheteur cible, tandis qu’un actif en freehold est davantage orienté vers l’appréciation de valeur à long terme.
Leasehold vs. Freehold:
Voici les principales différences juridiques entre les deux :
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Leasehold (Hak Sewa) : Un accord contractuel distinct accordant le droit d’utiliser un bien pour une durée définie, généralement structuré comme une période initiale de 25 à 30 ans avec des options de prolongation. Le leasehold reste une option flexible et accessible pour les acheteurs étrangers, et il est couramment utilisé sur le marché international des villas.
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Freehold (Hak Milik) : Le titre foncier le plus fort dans le système agraire indonésien, accordant des droits permanents. Ce titre est strictement réservé aux citoyens indonésiens et ne peut pas être détenu au nom d’un individu étranger ni par une PT PMA.
Ce que les acheteurs étrangers veulent généralement dire quand ils disent « freehold »
Le terme « freehold », qui fait essentiellement référence à Hak Milik (droit de propriété), est souvent utilisé dans le marketing pour évoquer la permanence et la stabilité à long terme pour des résidences familiales. Toutefois, de tels droits ne sont pas disponibles pour les individus étrangers à titre personnel ni pour une PT PMA. En pratique, les acheteurs étrangers qui recherchent une longévité de type freehold utilisent généralement la structure PT PMA pour obtenir un Hak Guna Bangunan (HGB / droit de construire). Bien que le HGB soit un droit à durée déterminée, il peut être accordé pour une période initiale allant jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans et renouvelable pour 30 ans supplémentaires, sous réserve des lois et règlements applicables, offrant un horizon de long terme adapté à la plupart des cycles de vie d’investissement.
Cependant, l’utilisation d’une structure PT PMA est soumise aux lois et règlements applicables, y compris l’exigence de mener de véritables activités commerciales, de se conformer aux exigences de licences commerciales, et de satisfaire aux obligations continues de reporting et fiscales attachées à l’entité. En outre, l’utilisation du terrain doit respecter les désignations de zonage applicables et les exigences de permis de construire.
Il est essentiel d’éviter les accords informels de « nominee », qui impliquent que des citoyens locaux détiennent un titre au nom d’un étranger. De telles structures sont juridiquement invalides en droit indonésien et, à Bali, elles sont désormais également expressément interdites et soumises à une application plus stricte en vertu de Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026. Les risques associés à ces arrangements comprennent l’absence de protection juridique pour la partie étrangère, la perte potentielle de contrôle sur l’actif, et l’inapplicabilité des accords sous-jacents. Par conséquent, la voie la plus sûre pour les étrangers recherchant une sécurité à long terme est d’utiliser une structure licite, telle qu’une PT PMA, qui s’aligne sur l’objectif réel de l’investissement, tout en veillant à ce que toutes les exigences juridiques, de licences et fiscales soient correctement respectées.
Les différences pratiques qui comptent
1. Durée et sécurité à long terme
Leasehold : Les droits sous un leasehold sont limités ; le détenteur prépaie essentiellement une durée d’utilisation déterminée. Bien que la valeur d’un leasehold diminue techniquement à mesure que le temps s’écoule, cela est souvent compensé par la rapide appréciation des prix du foncier à Bali.
HGB via PT PMA : À l’inverse, l’horizon HGB de 80 ans fourni via une PT PMA offre un niveau de sécurité qui permet une détention à long terme licite via le HGB et une protection d’actifs à long terme.
2. Prix d’entrée
Leasehold est presque toujours le choix le plus efficace financièrement pour une première entrée. Par exemple, une villa de luxe à Canggu pourrait coûter IDR 8,500,000,000 (USD 500,000) pour un leasehold de 30 ans, tandis que le même terrain sous une structure freehold pourrait coûter IDR 10,000,000,000 (USD 590,000). Cette comparaison ne tient pas compte des besoins en capital significatifs et des coûts administratifs associés à la mise en place de la structure juridique, tels que la constitution d’une PT PMA afin de détenir le terrain sous un titre autre que le leasehold (Hak Guna Bangunan), les taxes applicables à chaque transaction, et les lois pertinentes régissant chaque transaction. Par conséquent, avant de choisir entre leasehold ou freehold, il est conseillé d’être pleinement conscient du cadre réglementaire et d’avoir un objectif clair concernant la détention prévue des droits.
3. Stratégie de revente
Dans une revente en leasehold, le détenteur vend la durée restante du contrat. Une villa avec 20-25 ans restants correspond à une transaction standard du marché.
Dans le cadre d’une structure de revente freehold, le détenteur dispose d’un bassin d’acheteurs potentiels plus large, car la mise à niveau de SHGB vers SHM peut être effectuée, sous réserve de la conformité aux règlements de zonage et à la fonction ou à l’usage désigné du bâtiment, et pour un terrain situé sur Hak Pengelolaan, elle doit être accompagnée d’une approbation ou recommandation pour l’octroi des droits de propriété. Cette mise à niveau de SHGB vers SHM n’est applicable qu’aux citoyens indonésiens (WNI) individuels, et le processus devrait de préférence être réalisé par un Notaire/PPAT.
4. Sécurité émotionnelle vs. efficacité financière
Pour les investisseurs disposant d’un capital suffisant et recherchant une « maison pour la vie », la voie PT PMA offre une certitude juridique maximale et une tranquillité d’esprit, tout en restant soumise à la durée et aux règlements applicables en Indonésie. Cependant, pour ceux qui ont l’intention de détenir le bien dans une optique d’investissement à moyen terme, par exemple dans l’objectif de louer la villa via un tiers (gestion locale pour exploiter la villa) pendant une décennie puis de vendre l’intérêt leasehold restant, une structure leasehold peut toujours être utilisée comme forme de contrôle de l’actif via une PT PMA. Avec des activités de location menées par un opérateur de gestion local en conformité avec les règlements applicables, cela représente souvent une option financière plus pragmatique.
Fini les problèmes d’engagement avec cette checklist !
Conditions de prolongation : Pour les leaseholds, assurez-vous que le contrat indique le mécanisme de prolongation, y compris le prix (fixe ou basé sur le marché), et prévoit que ce droit de prolongation n’est pas soumis à une renégociation.
Zonage et permis (PBG/SLF) : Vérifiez que le zonage du terrain (ITR) permet votre usage prévu, comme les locations de vacances de courte durée. Assurez-vous également que le bien a obtenu le Permis de construire (PBG) et le Certificat de fonction du bâtiment (SLF) auprès du gouvernement local, conformément à son usage désigné et aux règlements applicables, y compris les restrictions de hauteur, la densité de construction, et les règles environnementales pertinentes.
Durée de bail : Pour les leaseholds, confirmez les dates exactes de début et de fin afin de savoir exactement combien de temps le bien est loué, ainsi que pour suivre la durée de bail restante.
Transférabilité : Assurez-vous que le contrat vous permet de vendre ou de sous-louer le bien, sous réserve des termes et conditions convenus entre le bailleur et le preneur.
Revue juridique indépendante : Engagez toujours un avocat indépendant pour examiner le titre « sous-jacent » et s’assurer que la partie proposant le bail ou la vente a le droit légal de le faire.
FAQ
L’achat d’un bien en leasehold à Bali vaut-il la peine ? Oui, c’est le principal moyen par lequel la plupart des étrangers investissent, offrant des coûts d’entrée plus faibles et d’excellents rendements locatifs, à condition d’avoir au moins 20-25 ans sur le bail.
Le « freehold » (HGB) est-il toujours meilleur que le leasehold ? Pas nécessairement ; le « freehold » (HGB) et le Leasehold via une PT PMA impliquent des coûts de mise en place élevés et une conformité continue. Pour un usage résidentiel personnel sans intention commerciale, une structure leasehold est plus simple et plus pratique, car elle ne nécessite pas la création d’un véhicule sociétaire ni le respect des exigences opérationnelles liées à l’activité commerciale comme dans une structure PT PMA.
Les étrangers peuvent-ils obtenir un bien en freehold (Hak Milik) à Bali ? Non ; les étrangers ne peuvent détenir qu’un « droit d’usage » (Hak Pakai) ou un « droit de construire » (HGB via une PT PMA). Le Hak Milik est réservé aux Indonésiens.
Qu’est-ce qui rend un bien en leasehold attractif ? Un capital initial plus faible et la possibilité de capter les mêmes tarifs locatifs élevés qu’un bien en freehold.
Combien d’années devraient rester sur un leasehold ? Pour un investissement à revendre, essayez de ne pas le laisser descendre sous 20 ans avant la mise en vente.
Le leasehold ou le freehold est-il meilleur pour une maison à long terme à Bali ? Si vous restez 40+ ans ou si vous transmettez la maison à vos enfants, la voie PT PMA / HGB est supérieure ; pour un plan de retraite de 10-20 ans, le Leasehold est souvent plus pratique.
