Ce qu'il faut savoir sur les titres de propriété à Bali

 

 

Property Title Features Leasehold (Hak Sewa)

• Ne nécessite pas de VISA spécifique
• Les droits de propriété sont définis dans un accord notarié.
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Right to Build (Hak Guna Bangunan/HGB)

• Nécessité d'avoir un PT PMA
• Nécessite un KITAS/permis de résidence
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Right to Use (Hak Pakai)

• Nécessité d'un KITAS/permis de résidence
• Ne peut acheter qu'une seule propriété par titre
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Right to Own (Hak Milik)

• Uniquement pour les citoyens indonésiens
• En savoir plus

 

 

 

Location (Hak Sewa)

 

En ce qui concerne les propriétés en location à Bali, la bonne nouvelle est que vous pouvez louer une propriété avec n'importe quel type de visa, y compris un visa touristique. Contrairement à d'autres formes de propriété, les étrangers n'ont pas besoin d'enregistrer une société ou d'obtenir un permis de séjour en Indonésie. Cela rend le processus beaucoup plus accessible et simple pour ceux qui recherchent des propriétés en location à Bali.

 

Leasehold villa in Canggu.

Photo by Bali Home Immo

 

À Bali, la propriété à bail vous permet d'exercer un contrôle total sur la propriété pendant une durée déterminée, généralement 25 ans, bien que des contrats allant jusqu'à 30 ans ne soient pas inhabituels, ainsi que des prolongations négociées de 10 à 20 ans. Cette flexibilité, le prix attractif et la facilité d'acquisition d'une propriété à bail en ont fait un choix populaire pour les étrangers qui cherchent à investir sur le marché immobilier dynamique de Bali.

 

Droit de construire (Hak Guna Bangunan/HGB)

 

En revanche, si vous envisagez d'acquérir une propriété en pleine propriété à Bali par l'intermédiaire d'une société étrangère, connue sous le nom de PT. PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), un visa spécifique est nécessaire. Le titre que vous obtiendrez par l'intermédiaire de PT PMA est un titre HGB (Hak Guna Bangunan), qui vous permettra d'être pleinement propriétaire pendant une période pouvant aller jusqu'à 70 ans. Les 70 ans comprennent 30 ans de validité initiale + 20 ans d'extension + 20 ans de renouvellement. 

 

L'avantage de ce titre est que vous pouvez transmettre le titre HGB à une autre société ou le vendre à des ressortissants indonésiens et convertir le titre HGB en titre Hak Milik, ce qui confère à la propriété une grande valeur aux yeux des ressortissants indonésiens. Vous pouvez également acheter plusieurs propriétés au nom de la société et les utiliser pour exploiter une entreprise.

 

HGB title is excellent to build a villa or apartment complex.

Photo by Bali Home Immo

 

Pour acquérir une propriété en pleine propriété par l'intermédiaire d'une PT. PMA, vous devez d'abord enregistrer une nouvelle PT PMA ou acquérir une PT PMA existante. Vous pouvez créer une PT PMA détenue à 100 % par des étrangers dans la catégorie Hospitality Management Consulting pour la location de villas à court terme ou dans la catégorie Real Estate pour la location de villas à long terme. Vous pouvez acquérir une propriété au nom de votre PT PMA dès que les statuts de la société ont été approuvés et que la carte fiscale de la société a été délivrée, ce qui prend généralement 2 à 3 semaines.

 

Deuxièmement, vous devez obtenir un visa spécifique appelé "KITAS" (Kartu Izin Tinggal Terbatas), qui est un permis de séjour limité. Il est important de noter que la procédure d'obtention d'un KITAS peut être plus complexe et prendre plus de temps que pour les propriétés à bail. La collaboration avec un cabinet juridique et de conseil réputé, spécialisé dans les investissements étrangers, peut vous aider grandement à vous y retrouver dans les procédures et les exigences nécessaires.

 

Droit d'utilisation (Hak Pakai)

 

Le titre Hak Pakai présente certaines similitudes avec le titre HGB. Ces similitudes sont les suivantes :

 

• Les étrangers doivent disposer d'un permis de séjour/KITAS.
• La validité de la propriété peut aller jusqu'à 70 ans, dont 30 ans de validité initiale + 20 ans d'extension + 20 ans de renouvellement.
• La famille peut hériter du titre de propriété.
• Peut être vendu à des ressortissants indonésiens et converti en titre de propriété (Hak Milik).

 

Outre ces similitudes, le titre Hak Pakai ne nécessite pas de posséder une PT PMA et peut être acheté individuellement. Cependant, plusieurs limitations ont conduit de nombreux étrangers à ne pas choisir ce titre :

 

• Le titre Hak Pakai ne permet de posséder qu'un terrain sur lequel se trouve un bâtiment.
• Limitations à l'exploitation d'une entreprise
• La valeur minimale de la propriété est de 5 milliards de rupiahs pour un bâtiment construit sur un terrain, et de 2 milliards de rupiahs pour un appartement.
• On ne peut acheter qu'une seule propriété.

 

Droit de propriété (Hak Milik)

 

Le titre de Hak Milik est héréditaire, permanent et valable toute la vie. En fait, le droit de propriété est le titre de propriété le plus solide que l'on puisse avoir sur un terrain en Indonésie.

 

Un titre Hak Milik peut être transféré à une autre personne par héritage ou par achat. Toutefois, seuls les citoyens indonésiens et les personnes morales qui remplissent les conditions requises peuvent être propriétaires d'un Hak Milik.

 

Only Indonesian citizens can own Hak Milik title.

Photo by dashu83 on Freepik

 

Les étrangers qui acquièrent des droits de propriété par héritage sans testament ou par mélange de biens matrimoniaux, ainsi que les citoyens indonésiens qui ont des droits de propriété mais perdent leur citoyenneté, doivent renoncer à leurs droits de propriété dans un délai d'un an à compter de l'acquisition des droits ou de la perte de leur citoyenneté.

 

En résumé, si vous êtes intéressé par des propriétés à bail à Bali, vous pouvez le faire sans avoir besoin d'un visa spécifique. Le contrat de bail, qui vous confère un droit de propriété temporaire, peut être établi sans les complexités liées à l'obtention d'un permis de séjour ou à l'enregistrement d'une société. Toutefois, si vous avez l'intention d'acquérir une propriété par l'intermédiaire d'un PT. PMA, il est essentiel de s'assurer que vous remplissez les conditions requises pour l'obtention d'un visa et que vous respectez la réglementation indonésienne

La principale raison pour laquelle Canggu est une destination aussi populaire est qu'il y en a pour tous les goûts : clubs de plage, spots de surf, écoles internationales, espaces de coworking, bourses de crypto-monnaies, restaurants, centres de yoga et de fitness, rizières et, surtout, villas de vacances. Comme la demande de locations de vacances ne cesse d'augmenter, il n'est pas surprenant que le secteur de la location de villas de la région soit florissant et continue d'attirer des investisseurs avides, même pendant la pandémie de COVID-19.

Comme le temps l'a prouvé, le marché de la location de vacances de Canggu est une entreprise lucrative qui vaut vraiment la peine d'être investie et qui, de nos jours, a le potentiel d'offrir un retour sur investissement de 7 à 10%. Mais combien devez-vous investir dans une villa à Canggu ? Est-il plus économique de construire une villa neuve ou d'en acheter une ? Pour répondre à cette question, nous allons d'abord examiner la différence de coût entre l'achat et la construction d'une villa à Canggu.

Acheter une villa

Sur le marché actuel, le prix d'une villa moderne nouvellement construite sur un terrain de 3 are à Berawa offert avec un bail de 25 ans commence à partir de 350.000 $. Il existe de nombreuses villas de taille similaire dans la fourchette de prix de 100 000 à 150 000 dollars, mais elles sont généralement situées un peu plus loin de la plage et/ou proposées avec un bail de courte durée qui ne les rend pas idéales pour un investissement à long terme. Si vous préférez les rizières tranquilles aux plages animées, envisagez d'investir à Pererenan, car elle offre une grande variété de villas de moins de 300 000 $, dont certaines offrent une vue sur les rizières ou la rivière, ce que vous ne trouverez pas facilement à Canggu.

L'achat d'une villa légèrement plus ancienne et sa rénovation aux normes modernes est une pratique courante. Nous avons vu de nombreuses villas de vacances avec un espace de vie en plein air et des salles de bain extérieures converties en villas modernes avec un salon entièrement fermé et des salles de bain plus appropriées à la demande du marché actuel. Bien qu'elles ne soient pas faciles à trouver, il y a une bonne sélection d'opportunités d'achat et de vente à Canggu.

Si vous souhaitez posséder une villa flambant neuve sans en payer le prix élevé, l'achat sur plan peut être la bonne solution. Il y a une pléthore de villas sur plan sur le marché aujourd'hui, dont beaucoup sont proposées avec des options de personnalisation afin que vous puissiez ajouter une touche personnelle. Les prix des villas sur plan sont assez variés et compétitifs, mais ils sont généralement moins chers que ceux des villas préexistantes de taille et de spécifications comparables.

Construire une villa

Le prix actuel du marché des terrains à Berawa est d'environ 1000 à 1700 $ par are et par an, ce qui est environ 2 à 3 fois plus élevé qu'à Babakan ou Padonan où les terrains sont proposés à moins de 600 $ par are et par an. Quel que soit l'endroit que vous choisissez, nous vous conseillons vivement de louer le terrain pendant au moins 25 ans afin de maximiser le rendement.

Après avoir obtenu le terrain, vous devrez obtenir un IMB (Izin Mendirikan Bangunan), qui est un permis de construire, mais votre entrepreneur ou votre architecte se chargera de préparer tous les documents et d'ajouter les frais à son Bill of Quantity (BOQ). À partir de 2021, le système IMB sera remplacé par le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), qui remplit essentiellement la même fonction, alors ne vous y trompez pas. Notez que vous aurez également besoin d'une licence Pondok Wisata si vous envisagez de louer la villa pour une location journalière ou Airbnb.

La construction coûtera environ 500 à 800 dollars par mètre carré selon la qualité de la construction, mais cela n'inclut pas les meubles, vous devrez donc ajouter 10.000 à 20.000 dollars pour une villa de 3 chambres entièrement meublée. N'oubliez pas d'ajouter 1% de frais de notaire ainsi que 5% de commission d'agence si vous utilisez leurs services pour trouver le terrain. En résumé, une villa de haute qualité de 200 mètres carrés sur un terrain de 3 are à Berawa coûtera au moins $220.000 à construire à partir du sol.

Conclusion

Dans la plupart des cas, il est moins cher de construire que d'acheter. La partie la plus difficile de la construction, cependant, est de trouver un bon terrain parce que la plupart (si ce n'est tous) des meilleurs terrains à Canggu sont déjà vendus tandis que les quelques qui sont encore disponibles demandent un prix très élevé. Les petits terrains (3 ares ou moins) sont extrêmement rares et leur prix à l'are peut être beaucoup plus élevé que celui d'un grand terrain, donc trouver un terrain assez grand pour construire une seule villa est non seulement un défi mais aussi un prix élevé. La rénovation d'une villa d'occasion peut être plus rapide et moins chère que la construction à partir de zéro, mais trouver la villa qui correspond à votre vision prendra certainement aussi du temps.

Que vous décidiez d'acheter ou de construire, avoir un avantage concurrentiel est la clé pour maximiser le retour sur investissement. Le marché des villas de Bali est déjà saturé et vous aurez du mal à obtenir le meilleur prix si vous ne mettez pas en avant les qualités qui font que votre villa se démarque. Avoir des caractéristiques standard telles qu'une maison fermée, une cour spacieuse et une architecture unique peut ne pas être suffisant car nous voyons des villas avec des caractéristiques de pointe telles que la technologie des maisons intelligentes, des fondations en micropieux résistantes aux tremblements de terre, une conception durable adaptée au climat, et bien d'autres sur le marché actuel.