Bali est depuis longtemps une destination recherchée par les investisseurs, les retraités et les expatriés en quête d’un cadre tropical. Toutefois, la législation foncière indonésienne peut s’avérer complexe, surtout pour les acheteurs étrangers. Contrairement aux citoyens indonésiens, les étrangers ne peuvent pas détenir directement la pleine propriété (Hak Milik) ; ils peuvent toutefois acquérir un bien par un bail (Hak Sewa) ou créer une société étrangère (PT PMA) pour obtenir un droit de construction (Hak Guna Bangunan – HGB).
Pour garantir une transaction fluide et conforme, l’acheteur doit rassembler un certain nombre de documents indispensables. Ce guide décrit ceux nécessaires pour un achat en bail et pour une acquisition via PT PMA, afin de vous aider à naviguer en toute confiance sur le marché immobilier balinais.
Documents pour l’achat en bail (Hak Sewa) par un étranger
Les transactions en bail demandent peu de formalités, ce qui en fait l’option privilégiée pour de nombreux acheteurs étrangers :
1. Passeport (valable au moins six mois)
Un passeport valide est nécessaire pour prouver votre identité. Il est conseillé de vérifier qu’il reste au moins six mois de validité pour éviter tout blocage administratif.
2. Copie de passeport apostillée (si le notaire l’exige)
Le notaire peut demander une copie apostillée pour valider vos documents en Indonésie, notamment si vous signez depuis l’étranger ou donnez une procuration. Depuis l’adhésion de l’Indonésie à la Convention de La Haye en 2021 (Réglementation présidentielle n° 2 de 2021), une apostille suffit sans légalisation supplémentaire par l’ambassade. En pratique, peu de notaires la demandent pour un bail, mais cela dépend du notaire ; mieux vaut être prêt au cas où.
Qu’est-ce qu’une apostille ?
C’est une certification internationale qui authentifie un document pour un usage dans un autre pays. Elle est délivrée par les autorités compétentes du pays d’origine, par exemple :
- États-Unis : Département d’État
- Royaume-Uni : Foreign, Commonwealth & Development Office
- Australie : Department of Foreign Affairs and Trade
Vérifiez auprès de votre agent immobilier ou notaire si ce document est requis pour votre dossier.
3. Numéro d’identification fiscale indonésien (NPWP) (si le notaire l’exige)
Certains notaires le demandent, notamment si vous envisagez de louer le bien et de générer des revenus imposables. Pour une PT PMA, l’obtention d’un NPWP est obligatoire pour la conformité fiscale et doit être enregistrée lors de la création de la société. Vous pouvez l’obtenir via un conseiller fiscal ou un représentant légal en Indonésie.
Documents pour l’acquisition en pleine propriété via PT PMA (Hak Guna Bangunan – HGB)
Pour détenir un bien sous forme de droit de construction à long terme, la création d’une PT PMA est nécessaire, ce qui implique de respecter la législation sur les sociétés indonésiennes :
1. Passeport & copie apostillée
Comme pour le bail, le passeport (et parfois sa copie apostillée) est exigé pour l’enregistrement de la société et la transaction immobilière. Le directeur général (President Director) signe de préférence devant le notaire ; s’il est absent, un autre directeur enregistré peut signer après présentation de son passeport (apostille possible).
2. Documents d’enregistrement de la PT PMA
- - Acte de constitution (Akta Pendirian PT PMA)
- - Numéro d’identification des entreprises (NIB)
- - NPWP de la société
3. Acte de vente-achat (Akta Jual Beli – AJB)
Contrat notarié et enregistré au BPN (Agence nationale des terres) précisant le prix et les conditions. Même s’il n’est pas toujours obligatoire de le faire certifier par un notaire, il est recommandé pour faciliter toute revente ou prolongation des droits.
4. Titre foncier (Sertifikat Hak Milik – SHM) converti en Hak Guna Bangunan (HGB)
Une PT PMA ne peut pas détenir un Hak Milik. Il faut donc faire convertir le certificat foncier en HGB au nom de la société. Ce processus est géré par le notaire avec le BPN. Bien qu’il soit possible de le faire soi-même si l’on maîtrise la procédure, il est généralement plus simple de confier cette démarche au notaire.
5. Justificatifs de paiement (virements bancaires, quittances fiscales)
Conservez :
- - Les relevés de virement bancaire
- - Les reçus de taxe de transfert (5 % du prix d’achat)
6. Permis de construire (IMB/PBG)
Si le bien est en cours de construction ou subit des modifications, un permis de construire valide est requis. À défaut, la PT PMA doit en faire la demande.
Pour conclure
- - Le bail (Hak Sewa) reste l’option la plus simple et sans trop de contraintes pour les étrangers.
- - La PT PMA (HGB) offre un meilleur contrôle de l’investissement, mais implique la création d’une société et des obligations fiscales plus importantes.
- - Le Hak Pakai (droit d’usage) est une autre possibilité, généralement accordée pour 30 ans (renouvelable) aux détenteurs de KITAS/KITAP, mais limité aux terrains de l’État et moins couramment utilisé.
Conseil professionnel
Il est vivement recommandé de consulter un notaire et un conseiller juridique de confiance pour vérifier la conformité légale du bien et s’assurer que tous les documents répondent aux réglementations indonésiennes.
