Les paysages magnifiques de Bali et son industrie touristique en plein essor en font une destination idéale pour investir dans l’immobilier. Cependant, avant d’acheter ou de développer un terrain, il est essentiel de comprendre les lois de zonage. Celles-ci déterminent les types de bâtiments ou d’activités autorisés dans chaque zone, afin d’assurer un développement durable et de préserver l’environnement.
Le système de zonage à Bali est codé par couleur, ce qui permet d’identifier facilement l’utilisation autorisée des terrains. Voici un guide des différentes zones, leurs restrictions et utilisations possibles :
1. Zone Verte : Terres agricoles et de conservation
La zone verte est réservée principalement à l’agriculture et à la conservation, afin de préserver la beauté naturelle de Bali et ses traditions agricoles.
Restrictions :
- Aucun développement commercial ou touristique (hôtels, villas, commerces ou bureaux interdits).
- Seuls les citoyens indonésiens peuvent y construire une habitation en pleine propriété (Hak Milik), à condition qu’ils y résident. Il est interdit de louer ou d'exploiter commercialement.
- Les terres agricoles doivent rester à usage agricole.
Utilisation autorisée :
- Agriculture, plantations, élevage.
- Activités d’agritourisme écologique sous permis spécifique (fermes biologiques, visites éducatives).
- Les propriétaires indonésiens peuvent y construire leur résidence personnelle sans exploitation commerciale.
2. Zone Jaune : Terrains résidentiels
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La zone jaune est destinée à l’habitation et aux communautés résidentielles.
Restrictions :
- Seuls les bâtiments résidentiels sont autorisés. Pas d’hôtels, de grandes entreprises commerciales ou d’installations industrielles.
- Hauteur limitée à 2 ou 3 étages pour préserver l’esthétique du quartier.
Utilisation autorisée :
- Maisons privées, résidences familiales.
- Hébergements de type "Pondok Wisata" (logements touristiques sous licence spécifique).
3. Zone Rose : Terrains touristiques et hôteliers
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La zone rose est spécifiquement réservée aux hôtels, complexes touristiques et autres activités liées au tourisme.
Restrictions :
- Les habitations privées sont interdites, sauf si elles font partie intégrante d’un hôtel ou d’un resort.
- Activités agricoles ou de conservation interdites.
- Règles de retrait obligatoires (Sempadan) :
- Rivières : minimum 15 m du bord.
- Temples : en général 50 m, selon l’importance du site.
- Falaises : retrait obligatoire pour éviter les risques d’érosion.
- Plages : minimum 100 m depuis la ligne de marée haute.
Utilisation autorisée :
- Hôtels, villas en location courte durée.
- Restaurants, bars, lieux de divertissement.
- Boutiques et services touristiques (centres de plongée, agences de voyage...).
4. Zone Rouge : Terrains commerciaux et industriels
Cette zone est dédiée aux activités commerciales et industrielles.
Restrictions :
- Pas d’habitations (sauf projet mixte).
- Interdiction d’activités agricoles ou de conservation.
- Les industries lourdes sont autorisées uniquement dans les zones industrielles désignées.
Utilisation autorisée :
- Centres commerciaux, bureaux, banques.
- Commerces, restaurants, cafés.
- Usines, entrepôts, centres logistiques.
5. Zone Orange : Développement mixte
La zone orange permet une combinaison de logements, commerces et services.
Restrictions :
- Certaines zones limitent les activités industrielles bruyantes ou polluantes.
Utilisation autorisée :
- Immeubles à usage mixte (commerce au rez-de-chaussée, logement à l’étage).
- Hôtels de charme, espaces de coworking, appartements avec services.
- Commerces de proximité, cafés, bureaux intégrés à des zones résidentielles.
6. Zone Marron : Sites culturels et patrimoniaux
Cette zone protège les temples, sites historiques et lieux culturels.
Restrictions :
- Pas de constructions commerciales ou résidentielles sauf si elles ont une finalité culturelle.
- Réglementation stricte pour les rénovations et modifications.
Utilisation autorisée :
- Projets de conservation, musées, centres communautaires.
- Marchés traditionnels ou boutiques artisanales en lien avec le patrimoine.
- Initiatives de tourisme communautaire (ateliers culturels, visites de temples...).
Comment vérifier le zonage d’un terrain à Bali ?
1. Demander un PKKPR (Autorisation de conformité de l’utilisation de l’espace)
Document essentiel qui précise :
- La classification de zonage
- Les activités ou bâtiments autorisés
- Le pourcentage de terrain constructible (KDB/KLB)
2. Demander un certificat de zonage (ITR – Izin Tata Ruang)
Ce document officiel peut être obtenu auprès :
- Du gouvernement provincial de Bali
- Du bureau du régent (kabupaten) local
3. Consulter les cartes de zonage en ligne (si disponibles).
4. Consulter un notaire (PPAT) ou un juriste immobilier pour vérifier la légalité du terrain.
5. Aller à l’office foncier local (BPN – Badan Pertanahan Nasional) pour obtenir des documents officiels.
6. Travailler avec une agence immobilière de confiance qui connaît les lois locales et peut vous guider à travers le processus légal.
🔗 Pour les dernières mises à jour, visitez le site officiel : https://baliprov.go.id
Règles de construction valables dans toutes les zones
1. Obligation d’architecture balinaise traditionnelle
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Tous les bâtiments doivent intégrer des éléments architecturaux balinais :
- Angkul-angkul (portail traditionnel)
- Aling-aling (mur de confidentialité)
- Toitures et finitions inspirées de l’art balinais
⚠️ C’est une obligation légale, pas juste esthétique.
2. Hauteur maximale des bâtiments : 15 mètres
Règle dite « hauteur du cocotier » pour préserver l’horizon naturel de l’île.
Exceptions rares : hôpitaux, aéroports, installations stratégiques.
Comprendre les lois de zonage à Bali est essentiel pour tout acheteur ou investisseur immobilier. Cela permet de sécuriser votre investissement, respecter les lois locales et contribuer au développement durable de l’île.
Avant de vous engager dans un achat, vérifiez toujours le zonage du terrain et consultez un professionnel ou les autorités locales pour prendre une décision éclairée.
