Beaucoup d'acheteurs étrangers trouvent qu'il est difficile de comprendre comment acheter une propriété à Bali ou en Indonésie en général car la procédure est différente ainsi que certaines terminologies, cela n'aide pas. Les agents immobiliers de Bali sont là pour vous aider afin que vous ne soyez pas stressé par de telles choses, mais un peu de connaissances supplémentaires ne fait jamais de mal à personne et nous conseillons toujours à nos acheteurs d'avoir une compréhension claire avant de faire un achat.

Comprenez qu'il y a une très longue liste de termes liés à ce sujet et nous ne couvrirons ici que les termes les plus fréquemment demandés :

Qu'est-ce qu'une propriété louée à bail ? Quelle est la différence entre une propriété louée à bail et une propriété libre ?

 

Les maisons à vendre à Bali sont généralement annoncées à l'aide de termes largement utilisés dans les pays du Commonwealth, bien que la signification puisse ne pas être exactement la même car le droit indonésien de la propriété est différent. Voici quelques-uns des termes utilisés dans la commercialisation des biens immobiliers à Bali :

1. Propriété libre : Propriétés à vendre dont la propriété permanente (c'est-à-dire le titre Hak Milik) sera transférée du vendeur à l'acheteur. La loi stipule que les propriétés en pleine propriété ne peuvent être détenues qu'au nom de citoyens indonésiens et les étrangers utilisent souvent un prête-nom pour contourner cette règle, mais c'est illégal et nous ne recommandons pas cette option. L'approche légale la plus sûre pour posséder une propriété en Indonésie en tant qu'étranger est de l'acquérir avec un PT PMA, dont nous parlerons plus loin.
2. Location à bail : Propriétés à louer à long terme où l'acheteur paie d'avance la totalité de la période de location. Essentiellement, l'acheteur conclut un accord avec le vendeur pour utiliser la propriété du vendeur jusqu'à la fin de l'accord, mais la propriété de ladite propriété ne change pas. Il s'agit d'une option très souhaitable car les étrangers ont le droit légal (c'est-à-dire le Hak Sewa) de posséder temporairement une propriété directement en leur nom sans avoir à recourir à un prête-nom ou à une société. L'accord est enregistré par un notaire sous la forme d'un contrat de location qui sert de preuve juridique.
3. Location au mois/à l'année : Les propriétés à louer sur une base mensuelle/annuelle où l'acheteur et le vendeur concluent un accord, mais c'est différent d'un accord de location car il y a des limitations. En général, l'acheteur ne pourra pas modifier la structure et/ou sous-louer la propriété, et l'accord lui-même peut ne pas être notarié.

 

Un étranger peut-il acheter une propriété en Indonésie ? Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain à Bali ?

 

Les étrangers peuvent acheter et posséder des propriétés à bail en Indonésie à leur nom avec un titre Hak Sewa ou Hak Pakai. La preuve de propriété pour les propriétés portant les titres Hak Milik, Hak Guna Bangunan et Hak Pakai prend la forme d'un certificat qui est enregistré au Bureau des terres (BPN), tandis que pour le Hak Sewa, il s'agit d'un contrat de bail établi et enregistré par un notaire agréé par le gouvernement.

1. Hak Milik : Titre de propriété libre, qui confère la propriété permanente d'un bien. Le Hak Milik est enregistré au bureau foncier sous le nom du propriétaire, et chaque transfert de propriété et conversion de titre est enregistré dans le certificat lui-même ainsi qu'au bureau foncier. Seuls les citoyens indonésiens sont autorisés à détenir ce titre. 
2. Hak Sewa : Titre de propriété à bail, qui accorde le droit d'occuper la propriété de quelqu'un d'autre (terrain ou villa) pour une durée déterminée. Les étrangers peuvent légalement posséder une propriété avec ce titre pour une durée maximale de 30 ans et peuvent la prolonger de 20 ans, mais dans la pratique, c'est l'accord entre l'acheteur et le vendeur qui détermine la durée du bail. Cet accord déterminera également si l'acheteur peut modifier, rénover et sous-louer le bâtiment.
3. Hak Guna Bangunan (HGB) : Titre réservé à des fins commerciales, converti du Hak Milik et dont la propriété est transférée à une société détenue par des Indonésiens ou des étrangers. L'utilisation de ce titre est l'approche la plus sûre pour posséder une propriété pour les étrangers et donne la possibilité d'acquérir des propriétés en pleine propriété. Un HGB est valable pendant 30 ans et peut être prolongé de 20 années supplémentaires. Il peut redevenir un Hak Milik si la propriété est transférée à un citoyen indonésien ou à certaines entités juridiques telles que les banques publiques ou les organismes religieux.
4. Hak Pakai : similaire au Hak Sewa, mais implique la conversion du Hak Milik en Hak Pakai au bureau foncier, ce qui coûte plus de temps et d'argent. Le Hak Pakai est moins utilisé que le Hak Sewa en raison d'autres facteurs, notamment le fait que les propriétés du Hak Pakai ne peuvent être utilisées que comme résidence privée.

 

Les étrangers peuvent obtenir des titres de copropriété pour les appartements/unités de copropriété, mais il est rare de trouver des propriétés avec de tels titres à Bali, car il y a relativement peu d'immeubles d'appartements par rapport aux villas.

 

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Qu'est-ce que la loi sur le zonage ? Qu'est-ce qu'un Banjar à Bali ?

 

La gouvernance à Bali est unique à bien des égards, mais le processus d'achat et de vente de biens immobiliers est néanmoins largement le même que dans le reste de l'Indonésie, ce qui implique l'intervention d'un notaire. Un aspect particulier est le Banjar, qui est un petit conseil d'administration ayant compétence sur un quartier particulier.

1. Notaire : En Indonésie, le terme "notaire" peut désigner une seule personne qui occupe deux fonctions officielles. L'un est un notaire public autorisé à délivrer des actes notariés tels que des contrats de location, et l'autre est un fonctionnaire foncier connu sous le nom de Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) autorisé à gérer le registre foncier. Les deux professions sont distinctes l'une de l'autre, mais le terme "notaire" est souvent utilisé de manière interchangeable car la plupart des notaires publics font également office de PPAT et vice versa.
2. Badan Pertanahan Nasional (BPN) : Bureau foncier national chargé de délivrer les certificats fonciers en Indonésie. Le BPN tient un registre de tous les transferts de propriété et des conversions de titres d'une propriété, et le notaire effectue des contrôles de diligence raisonnable auprès de lui.
3. Zonage des terres : Les terrains à Bali sont régis par la loi sur le zonage qui limite l'utilisation des terrains en fonction de la zone dans laquelle ils se trouvent. Les zones que vous rencontrez habituellement sont Pemukiman (zone résidentielle), Pariwisata (zone touristique) et Pertanian (zone agricole/verte), chaque zone ayant ses propres limites.
4. Banjar : Organe directeur communautaire unique à Bali, responsable de l'administration et de la gouvernance d'un quartier donné. Chaque Banjar a ses propres coutumes et dispositions, mais les résidents non autochtones sont généralement tenus de payer une contribution sur une base mensuelle/annuelle.

Si c'est la première fois que vous achetez des propriétés à vendre à Bali et/ou si vous n'êtes pas familier avec la façon dont les transactions immobilières fonctionnent ici, nous vous recommandons fortement d'acheter par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé à Bali pour un processus sans heurts et sécurisé. 

 

Qu'est-ce que l'IMB ou le PBG ? Qu'est-ce qu'un PT PMA ?

 

Disposer des permis et licences nécessaires est crucial pour la sécurité de votre investissement, surtout si vous exploitez une entreprise telle que la location de villas à Bali. Comme indiqué précédemment, chaque zone terrestre a ses limites et c'est ce qui détermine si une propriété est éligible ou non à certains permis.

1. Izin Membangun Bangunan (IMB) & Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) : Tous deux font référence au permis de construire d'une propriété qui doit être obtenu avant l'achèvement de la construction. Il est impossible d'obtenir un permis de construire pour les propriétés situées dans une zone Pertanian. Bien que l'IMB ne soit plus utilisé depuis qu'il a été remplacé par le PBG en 2021, le terme est encore fréquemment utilisé à ce jour.
2. Pondok Wisata : Licence de logement chez l'habitant requise pour exploiter une maison ou une villa en tant que location journalière. Elle ne peut être délivrée qu'aux propriétés situées dans une zone Pariwisata et aux citoyens ou sociétés indonésiens, y compris les PT PMA, mais les personnes étrangères peuvent acquérir des propriétés déjà enregistrées avec cette licence.
3. Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA) : Société d'investissement étrangère légalement établie et enregistrée en Indonésie, qui peut être partiellement ou entièrement détenue par des étrangers selon la classification de l'entreprise. L'établissement d'une PT PMA nécessite un capital important, mais il s'agit de l'approche la plus sûre pour posséder une propriété pour les étrangers et elle offre la possibilité d'acquérir des propriétés en pleine propriété avec un titre HGB.

 

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