Beaucoup d'acheteurs étrangers trouvent qu'il est difficile de comprendre comment acheter une propriété à Bali ou en Indonésie en général car la procédure est différente ainsi que certaines terminologies, cela n'aide pas. Les agents immobiliers de Bali sont là pour vous aider afin que vous ne soyez pas stressé par de telles choses, mais un peu de connaissances supplémentaires ne fait jamais de mal à personne et nous conseillons toujours à nos acheteurs d'avoir une compréhension claire avant de faire un achat.

Comprenez qu'il y a une très longue liste de termes liés à ce sujet et nous ne couvrirons ici que les termes les plus fréquemment demandés :

Qu'est-ce qu'une propriété louée à bail ? Quelle est la différence entre une propriété louée à bail et une propriété libre ?

Les maisons à vendre à Bali sont généralement annoncées à l'aide de termes largement utilisés dans les pays du Commonwealth, bien que la signification puisse ne pas être exactement la même car le droit indonésien de la propriété est différent. Voici quelques-uns des termes utilisés dans la commercialisation des biens immobiliers à Bali :

1. Propriété libre : Propriétés à vendre dont la propriété permanente (c'est-à-dire le titre Hak Milik) sera transférée du vendeur à l'acheteur. La loi stipule que les propriétés en pleine propriété ne peuvent être détenues qu'au nom de citoyens indonésiens et les étrangers utilisent souvent un prête-nom pour contourner cette règle, mais c'est illégal et nous ne recommandons pas cette option. L'approche légale la plus sûre pour posséder une propriété en Indonésie en tant qu'étranger est de l'acquérir avec un PT PMA, dont nous parlerons plus loin.
2. Location à bail : Propriétés à louer à long terme où l'acheteur paie d'avance la totalité de la période de location. Essentiellement, l'acheteur conclut un accord avec le vendeur pour utiliser la propriété du vendeur jusqu'à la fin de l'accord, mais la propriété de ladite propriété ne change pas. Il s'agit d'une option très souhaitable car les étrangers ont le droit légal (c'est-à-dire le Hak Sewa) de posséder temporairement une propriété directement en leur nom sans avoir à recourir à un prête-nom ou à une société. L'accord est enregistré par un notaire sous la forme d'un contrat de location qui sert de preuve juridique.
3. Location au mois/à l'année : Les propriétés à louer sur une base mensuelle/annuelle où l'acheteur et le vendeur concluent un accord, mais c'est différent d'un accord de location car il y a des limitations. En général, l'acheteur ne pourra pas modifier la structure et/ou sous-louer la propriété, et l'accord lui-même peut ne pas être notarié.

Un étranger peut-il acheter une propriété en Indonésie ? Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain à Bali ?

Les étrangers peuvent acheter et posséder des propriétés à bail en Indonésie à leur nom avec un titre Hak Sewa ou Hak Pakai. La preuve de propriété pour les propriétés portant les titres Hak Milik, Hak Guna Bangunan et Hak Pakai prend la forme d'un certificat qui est enregistré au Bureau des terres (BPN), tandis que pour le Hak Sewa, il s'agit d'un contrat de bail établi et enregistré par un notaire agréé par le gouvernement.

1. Hak Milik : Titre de propriété libre, qui confère la propriété permanente d'un bien. Le Hak Milik est enregistré au bureau foncier sous le nom du propriétaire, et chaque transfert de propriété et conversion de titre est enregistré dans le certificat lui-même ainsi qu'au bureau foncier. Seuls les citoyens indonésiens sont autorisés à détenir ce titre. 
2. Hak Sewa : Titre de propriété à bail, qui accorde le droit d'occuper la propriété de quelqu'un d'autre (terrain ou villa) pour une durée déterminée. Les étrangers peuvent légalement posséder une propriété avec ce titre pour une durée maximale de 30 ans et peuvent la prolonger de 20 ans, mais dans la pratique, c'est l'accord entre l'acheteur et le vendeur qui détermine la durée du bail. Cet accord déterminera également si l'acheteur peut modifier, rénover et sous-louer le bâtiment.
3. Hak Guna Bangunan (HGB) : Titre réservé à des fins commerciales, converti du Hak Milik et dont la propriété est transférée à une société détenue par des Indonésiens ou des étrangers. L'utilisation de ce titre est l'approche la plus sûre pour posséder une propriété pour les étrangers et donne la possibilité d'acquérir des propriétés en pleine propriété. Un HGB est valable pendant 30 ans et peut être prolongé de 20 années supplémentaires. Il peut redevenir un Hak Milik si la propriété est transférée à un citoyen indonésien ou à certaines entités juridiques telles que les banques publiques ou les organismes religieux.
4. Hak Pakai : similaire au Hak Sewa, mais implique la conversion du Hak Milik en Hak Pakai au bureau foncier, ce qui coûte plus de temps et d'argent. Le Hak Pakai est moins utilisé que le Hak Sewa en raison d'autres facteurs, notamment le fait que les propriétés du Hak Pakai ne peuvent être utilisées que comme résidence privée.

Les étrangers peuvent obtenir des titres de copropriété pour les appartements/unités de copropriété, mais il est rare de trouver des propriétés avec de tels titres à Bali, car il y a relativement peu d'immeubles d'appartements par rapport aux villas.

Vous avez peut-être entendu parler de l'IMB, du PBG ou du SLF. Mais de quoi s'agit-il ? Consultez cet article pour en savoir plus sur ces permis de construire à Bali.

Trouver le bon prix pour votre villa à Bali

Lorsque l'on décide de séjourner dans une villa à Bali, le prix de la nuitée est un facteur décisif pour de nombreux touristes qui visitent l'île. C'est pourquoi il est essentiel de fixer un prix juste et compétitif pour rendre votre villa attrayante pour les visiteurs de Bali. Cet article vous aidera à déterminer comment fixer un tarif journalier idéal pour votre villa à Bali.

Les éléments qui influencent le prix des villas à Bali

Question de localisation

Une villa située dans un endroit stratégique fera l'objet d'une forte demande, ce qui influencera également son prix. Par exemple, un appartement confortable situé à proximité d'un club de plage ou d'un lieu branché peut avoir un prix similaire à celui d'une villa plus grande et mieux équipée, mais située dans un quartier moins populaire.

Outre la proximité des attractions branchées, les lieux offrant des vues pittoresques, comme le bord de mer ou les rizières, présentent un avantage concurrentiel et sont susceptibles de coûter plus cher.

Taille et équipement des villas

Quelle est la taille de votre villa et quels sont ses équipements ? Les villas plus grandes, dotées de piscines privées, de jardins paysagers et d'équipements supplémentaires tels que des spas ou des salles de jeux, sont généralement plus chères à la location.

Saison

En ce qui concerne la saisonnalité, Bali a un grand avantage sur les autres destinations de vacances : Bali n'est pas affectée par la saisonnalité. Les visiteurs qui viennent à Bali sont constants tout au long de l'année, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires de villas qui louent leurs propriétés.

In AirDNA, a high score for seasonality means consistent booking throughout the year.

Source: AirDNA

Cela ne signifie pas pour autant que les fêtes comme Noël et le Nouvel An n'ont pas d'impact sur la location de villas à Bali. Les vacances d'été et de fin d'année attirent toujours plus de touristes que d'habitude, de sorte que les prix grimpent pendant ces périodes également.

Tendances et demandes

Les tendances du marché et la demande pour certains modèles influencent les tarifs journaliers d'une villa. Même avant la crise mondiale de 2020, le marché du tourisme et de la location à Bali connaissait une croissance régulière d'année en année. 2022 marque le point de reprise pour Bali et, à la fin de 2023, la croissance est la même qu'avant la perturbation.

Qu'est-ce qui est tendance et qu'est-ce qui ne l'est pas ? Les villas qui sont à la pointe de la mode et qui répondent aux attentes des gens augmentent généralement un peu les prix. Depuis 3 ou 4 ans, les locataires de villas à Bali préfèrent les designs méditerranéens, qui se marient bien avec l'environnement tropical de Bali.

Comment vous le gérez

Si vous gérez la villa vous-même, vous aurez peut-être l'avantage de bénéficier de tarifs moins élevés, car vous n'aurez pas à recourir aux services d'une société de gestion. Cependant, l'autogestion d'une propriété implique beaucoup de travail et, si vous êtes étranger, vous devez comprendre la réglementation en vigueur, car la constitution d'une société et certaines conditions sont requises.

Si vous n'avez que peu ou pas d'expérience dans la gestion d'un bien locatif, nous vous recommandons vivement de travailler avec une société de gestion professionnelle. Même si cela représente un coût supplémentaire, leurs vastes canaux de commercialisation et leur constance dans la fourniture de services de qualité pour la location de votre villa valent le prix à payer pour maintenir la marque de la villa. Cela pourrait même rapporter plus de revenus après commission que si vous l'aviez fait vous-même, et sans le casse-tête.

Déterminer les bons tarifs pour les villas

Tout d'abord, réfléchissez au style de votre villa et à l'endroit où elle se trouve. Ensuite, faites quelques recherches. Consultez vos applications Airbnb ou Vrbo pour trouver des villas similaires à proximité et voir ce qu'elles coûtent. Ce coup d'œil vous aidera à fixer un prix ni trop bas, ni trop élevé, juste pour votre appartement. Tenez compte de la demande du marché dans votre région et de la saisonnalité lorsque vous adaptez vos tarifs, afin que votre villa reste compétitive.

Si vous estimez qu'il est fastidieux de faire des calculs par vous-même et que vous louez votre villa par l'intermédiaire d'Airbnb, nous vous recommandons de consulter une fonction d'Airbnb appelée "tarification intelligente". Selon Airbnb, lorsque vous utilisez la fonction de tarification intelligente, vos prix nocturnes s'ajustent automatiquement en fonction de la demande. Il s'agit d'un outil utile si vous souhaitez optimiser vos prix sans avoir à les surveiller en permanence. Un autre avantage de cette fonction est qu'elle vous permet de garder le contrôle et de fixer des limites de prix minimales et maximales et de personnaliser des prix spécifiques par nuit dans votre calendrier à tout moment.