Le moyen le plus sûr pour les étrangers d'acquérir une propriété en Indonésie est d'enregistrer une PT PMA, ce qui vous permet d'acquérir des terrains et des propriétés en pleine propriété au nom de votre société avec le titre Hak Guna Bangunan (HGB). Les PT PMA peuvent détenir ce titre pour un maximum de 80 ans, et c'est ce qui se rapproche le plus d'un titre Hak Milik à vie pour un étranger. Grâce au PT PMA, vous vous réservez un plus grand degré de contrôle sur le terrain et la propriété qu'avec un bail ordinaire.

 

La différence entre le HGB et les autres titres

 

Dans un titre HGB, la PT PMA est enregistrée en tant que propriétaire et a tous les droits de transférer la propriété pendant la période de validité, alors que Hak Pakai et Hak Sewa n'accordent qu'à un individu le droit d'utiliser le terrain/la propriété, il/elle ne peut donc pas transférer le titre sans le consentement du propriétaire. Un autre avantage est que le HGB peut être reconverti en Hak Milik si le terrain est transféré à un ressortissant indonésien, ce qui offre une plus grande souplesse lors de la vente de la propriété.

 

Le titre HGB diffère du Hak Milik en ce qu'il est destiné à des fins commerciales alors que le Hak Milik est destiné à un usage privé. Dans l'immobilier, le HGB est principalement utilisé par les promoteurs immobiliers qui développent des propriétés dans l'intention de les revendre, bien qu'il puisse également être utilisé pour acquérir des propriétés individuelles.

 

Il est possible d'acheter n'importe quel terrain ou propriété avec le PT PMA indépendamment du zonage, mais vous devez néanmoins tenir compte du zonage du terrain afin d'obtenir les permis et les licences commerciales pour votre propriété. 

 

Comment acquérir une propriété à l'aide d'une PT PMA

 

Vous devez d'abord enregistrer une nouvelle PT PMA ou acquérir une PT PMA existante. Vous pouvez créer une PT PMA détenue à 100% par des étrangers dans la catégorie du conseil en gestion hôtelière pour la location de villas à court terme ou dans la catégorie de l'immobilier pour la location de villas à long terme. Vous pouvez acquérir des biens au nom de votre PT PMA immédiatement après l'approbation des statuts de la société et la délivrance de la carte fiscale de la société, ce qui prend généralement 2 à 3 semaines. 

 

Il est important de noter qu'en vertu de l'article 12, paragraphe (7), du règlement BKPM 4/2021, les sociétés classées comme PMA doivent disposer d'un capital minimum, à savoir un capital émis/déposé minimum de IDR 10 000 000 000 (dix milliards de roupies), sauf disposition contraire de la loi.

 

Une fois que vous avez conclu un accord pour une propriété, l'étape suivante est la signature du contrat et le transfert du titre de propriété. Un contrat de vente et d'achat contraignant (PPJB) sera rédigé au nom de votre PT PMA, puis les deux parties signeront le contrat. Le bureau foncier convertira alors le certificat foncier de Hak Milik en HGB, et l'affaire sera finalisée par la signature de l'accord de vente et d'achat (AJB) et le paiement de la taxe pour la transaction.

 

Investir dans le PT PMA nécessite une quantité considérable de temps et de capital, mais cela apporte également des avantages à long terme qui sont inaccessibles à partir d'autres options disponibles pour les étrangers, car cela vous permet non seulement d'acquérir des propriétés en pleine propriété (qui sont autrement interdites aux individus étrangers), mais fournit également une meilleure protection juridique de votre investissement ainsi qu'une plus grande flexibilité pour revendre la propriété plus tard. Travailler avec un agent et des partenaires juridiques dignes de confiance est la clé d'un investissement sûr, et vous pouvez toujours nous contacter pour obtenir les conseils d'un expert sur toute question liée à l'immobilier.

 

 

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Ce que vous pouvez investir à Bali avec moins de 75 000

 

Vous cherchez à investir à Bali avec un budget inférieur à 75 000 dollars ? Vous êtes au bon endroit. Dans cet article, nous allons vous présenter deux options d'investissement intelligentes qui ne vous ruineront pas. Commençons par le commencement.

 

Villa en location courte durée de 1 à 10 ans et sous-location

 

L'un des moyens les plus accessibles d'investir à Bali est la location annuelle ou villas en short-lease. Cette option vous permet de générer un revenu régulier en sous-louant la villa à des touristes et à des visiteurs de courte durée. Nous pouvons également vous aider à trouver des locations avec des extensions garanties qui minimiseront l'investissement initial et augmenteront votre retour sur investissement annuel.

 

Si vous êtes étranger, nous vous recommandons de contacter un cabinet juridique pour comprendre la réglementation relative à la location à la journée. Nous vous recommandons également de travailler avec une société de gestion agréée qui s'occupera de tous les problèmes liés à la location de votre villa.

A Bali Home Immo, nous ne proposons pas de services de location à la journée, mais vous pouvez consulter nos 4 sociétés de gestion recommandées ici.

 

Une belle villa à Berawa où vous pouvez la louer à l'année et la sous-louer pour plus de profit.

Photo par Bali Home Immo

 

L'une des meilleures façons de faire de ce type de villa un bon investissement est de la rénover ou de la remettre à neuf pour qu'elle corresponde aux goûts actuels du marché, puis de la louer par l'intermédiaire d'Airbnb. Toutefois, vous devrez obtenir l'autorisation du propriétaire avant de pouvoir rénover la villa.

 

La partie la plus difficile de cette option est de trouver une propriété qui vous permette de la sous-louer. C'est exactement là que nous pouvons vous aider grâce à notre vaste réseau et à nos nombreuses annonces dans tout Bali.

 

Investissements fonciers dans les zones émergentes en dehors de Bali

 

Ce terrain de 5 are à Gili offre une vue sur l'océan et un prix nettement inférieur à celui des terrains situés à Bali.

Photo par Bali Home Immo

Si l'option ci-dessus ne vous convient pas, vous pouvez envisager d'investir dans des terrains situés à Lombok, Sumba et dans d'autres îles indonésiennes. Ces régions connaissent un développement rapide car le gouvernement indonésien commence à développer d'autres destinations touristiques que Bali, en particulier les îles susmentionnées. Acquérir une propriété sur ces îles plus tôt peut rapporter des bénéfices substantiels à l'avenir, car ces régions continuent de gagner en popularité tout en offrant une plus grande superficie de terrain à un prix moins élevé. Si vous êtes intéressé par cette option d'investissement, n'hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous mettre en relation avec nos partenaires spécialisés et de confiance.

 

Lire aussi: Investir à Bali avec un budget de 75K à 150K USD

 

 

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Cette année est un excellent moment pour planifier votre prochain investissement immobilier en Asie du Sud-Est, car la plupart des pays s'ouvrent aux voyages internationaux et leur marché immobilier fait un retour en force. La région abrite les meilleures économies émergentes du monde et vous pouvez certainement trouver le pays qui convient à votre objectif d'investissement, que ce soit à court ou à long terme. Cela dit, nous avons préparé un bref aperçu des pays à fort potentiel d'investissement pour vous donner une idée de ce que vous pouvez attendre de chacun.

Voici notre tour d'horizon des meilleurs pays d'Asie du Sud-Est pour un investissement immobilier en 2022.

Rendements locatifs bruts en 2021

Source : Global Property Guide 

1. Indonésie

Le pays est souvent négligé par les investisseurs immobiliers étrangers en raison des limitations de propriété, même si l'Indonésie a une forte croissance économique et un marché immobilier en croissance constante. US News a désigné l'Indonésie comme le deuxième meilleur pays au monde pour investir en 2021, car le pays a été bien classé pour son environnement fiscal comparativement favorable et sa main-d'œuvre qualifiée dans leur enquête. Le rendement moyen des appartements à Jakarta est d'environ 7 % par an, ce qui est parmi les plus élevés d'Asie. Les appartements de luxe du centre et du sud de Jakarta sont très recherchés par les expatriés et les habitants de la classe supérieure en raison de leur proximité avec les centres d'affaires et les installations internationales.

Pendant ce temps, le marché de la location de Bali, axé sur le tourisme, continue de prospérer et la petite ville de Canggu en particulier a été désignée comme le 4e meilleur endroit pour vivre et investir dans le monde par Forbes de retour en 2019. Les villas dans le sud de Bali (Seminyak, Canggu, Uluwatu) sont excellentes pour investir car l'industrie de la location de vacances est florissante avec un retour sur investissement de 8 à 12% et il y a encore beaucoup de place pour la croissance de l'offre dans le segment des 1 et 5+ chambres qui sont très demandées en ce moment.

Le gouvernement promeut activement les régions moins populaires telles que Lombok en tant que prochaine destination touristique à succès, notamment avec l'ouverture du circuit de la rue Mandalika qui ouvre une pléthore d'opportunités d'investissement dans la région.

Avantages :

1. Rendement locatif le plus élevé d'Asie
2. Plusieurs emplacements de choix pour l'investissement

Inconvénients :

1. Les étrangers ne peuvent pas détenir de titres de propriété en pleine propriété sans une société.

 

2. Les Philippines

L'une des économies à la croissance la plus rapide d'Asie, le marché immobilier des Philippines est en plein essor grâce aux politiques pro-investissement du gouvernement. Le pays aurait les rendements les plus élevés pour les investissements immobiliers en Asie du Sud-Est, et la récente baisse des prix des condos offre une occasion en or d'en acheter un à prix réduit. Comme en Thaïlande, il est interdit aux étrangers de posséder des terrains en pleine propriété, mais ils peuvent acheter des appartements ou des condos en pleine propriété à condition de ne pas posséder plus de 40 % des unités d'un immeuble.

Le prix des condos à Manille a chuté de 10 % au début de l'année 2021, ce qui représente une occasion en or d'acquérir un condo à prix réduit. Bonifacio Global City est un excellent quartier pour investir, où le prix des condos se situe entre 3 800 et 5 500 dollars par mètre carré et le rendement locatif est d'environ 4,5 à 5,5 %. Legaspi Village est une excellente alternative qui offre un rendement et un prix similaires, vous ne pouvez donc pas vous tromper avec l'une ou l'autre zone du point de vue de la location. 

Avec des prix abordables et des rendements élevés, il est facile de voir que les Philippines sont un endroit idéal pour l'investissement immobilier. Les villes en plein essor comme Cebu et Davao où les prix de l'immobilier sont encore bas.

Avantages :

1. Deuxième meilleur rendement locatif d'Asie
2. Prix de l'immobilier relativement bas

Inconvénients :

1. Choix limité d'emplacements de premier choix pour les investissements

 

3. Thaïlande

La Thaïlande bénéficie d'infrastructures bien développées, d'une économie de marché libérale et de politiques gouvernementales favorables aux investissements, ce qui lui a permis de devenir la deuxième plus grande économie d'Asie du Sud-Est. La Thaïlande est le choix le plus populaire parmi les investisseurs immobiliers du monde entier pour un certain nombre de raisons, non seulement en raison de son emplacement stratégique, mais aussi parce que la nation est assez accueillante pour les investissements étrangers. C'est l'un des rares pays de cette liste où vous pouvez ouvrir un compte bancaire avec un simple visa de tourisme.

Les condos en pleine propriété constituent le premier choix d'investissement immobilier en Thaïlande. La grande majorité des immeubles en copropriété sont situés à Bangkok et le rendement est d'environ 5 %. Bien que les appartements d'une chambre à coucher bénéficient de meilleurs rendements que les unités plus grandes, la ville est déjà en surproduction à l'heure actuelle et il est préférable d'investir dans des condos de deux ou trois chambres à coucher car il est beaucoup plus facile de les louer. 

Chiang Mai est une excellente alternative pour l'investissement immobilier car le marché de la ville est mieux adapté à la location à court terme grâce au tourisme et offre un rendement locatif légèrement supérieur à un prix d'achat inférieur à celui de Bangkok.

Avantages :

1. Rendement locatif modéré, les grands condos générant des rendements plus élevés
2. Les étrangers peuvent ouvrir un compte bancaire avec un visa de tourisme

Inconvénients :

1. Offre excédentaire d'appartements d'une chambre à coucher à Bangkok.

 

4. Malaisie

La Malaisie a ceci de particulier qu'elle est le seul pays d'Asie du Sud-Est à autoriser les étrangers à posséder légalement des propriétés en pleine propriété, notamment des terrains et des maisons, ainsi que des appartements en copropriété. En outre, le pays est réputé pour son niveau de vie abordable mais de grande qualité et très accueillant envers les étrangers, comme en témoigne le programme Malaysia My Second Home (MM2H) qui accorde aux étrangers un visa renouvelable à entrées multiples valable 10 ans.

En raison du faible rendement locatif (environ 3 % à Kuala Lumpur et Penang) et des taxes élevées sur les propriétés vendues dans un délai de 5 ans, la Malaisie est actuellement plus adaptée à une appréciation à long terme qu'à la location ou à la revente de propriétés pour des rendements immédiats. Cela pourrait changer dans un avenir proche, étant donné que le tourisme à Kota Kinabalu se développe rapidement et pourrait entraîner une augmentation du taux d'occupation et des rendements locatifs.

Kuala Lumpur est souvent négligée, mais elle possède en fait le marché immobilier le plus ouvert et le plus compétitif. Le prix des condos dans la ville est abordable et très stable, entre 1 800 et 2 000 dollars par mètre carré.

Avantages :

1. Les étrangers peuvent posséder des terrains et des maisons en pleine propriété
2. Prix des copropriétés abordables

Inconvénients :

1. Faible demande et rendements locatifs

Chacun des 4 pays énumérés ci-dessus offre des perspectives différentes en matière d'investissement immobilier, certains étant mieux adaptés à des objectifs à long terme tandis que d'autres sont excellents pour des rendements locatifs rapides. En outre, tous ces pays sont désormais ouverts aux voyages internationaux et vous pouvez les visiter immédiatement si vous le souhaitez. Si vous avez des questions sur le marché immobilier indonésien ou si vous envisagez d'acheter une propriété à Bali ou dans d'autres îles, n'hésitez pas à nous contacter.

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