Pasar properti Bali memasuki pertengahan tahun 2026 dengan tanda-tanda kematangan yang semakin jelas. Aktivitas pasar terus berlangsung di seluruh pulau, leasehold tetap menjadi struktur kepemilikan yang dominan, dan pembeli menunjukkan minat yang lebih kuat terhadap vila yang telah selesai dibangun, memiliki tata ruang yang praktis, dan siap digunakan.
Untuk memahami bagaimana pasar properti Bali berkinerja hingga pertengahan 2026, kami melihat data penjualan terbaru dari REID bersama dengan data pendapatan sewa dari Airbtics untuk periode Januari hingga Mei 2026. Kedua sumber ini memberikan gambaran yang lebih luas mengenai aktivitas penjualan vila, tren harga, dan kinerja sewa jangka pendek di beberapa kawasan utama.
Meskipun volume transaksi mengalami penyesuaian dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, pasar tetap menunjukkan permintaan terhadap properti yang memiliki posisi dan fundamental yang kuat, terutama properti yang berada di kawasan mapan dengan daya tarik gaya hidup dan potensi sewa yang telah terbukti.
Lebih dari 4.200 Penjualan Properti Tercatat
REID mencatat 4.220 penjualan vila selama 12 bulan hingga Semester I 2026. Harga jual median mencapai IDR 5,27 miliar (USD 316 ribu), yang menunjukkan bahwa pasar residensial Bali terus menarik pembeli yang mencari aset berkualitas.
Meskipun volume transaksi menurun sebesar 21% dibandingkan periode pelaporan sebelumnya, perubahan ini mencerminkan pasar yang mulai memasuki fase yang lebih seimbang setelah beberapa tahun mengalami ekspansi yang pesat.
Pada saat yang sama, harga median properti meningkat sebesar 3,1% secara tahunan, yang menunjukkan bahwa permintaan tetap berfokus pada properti dengan fundamental yang lebih kuat daripada sekadar transaksi berbasis volume.
Kondisi pasar penjualan juga menunjukkan meningkatnya preferensi terhadap properti yang siap digunakan. Vila yang telah selesai dibangun dengan desain yang praktis, lokasi yang sesuai, dan informasi properti yang jelas terus menarik pembeli yang ingin langsung menikmati manfaat kepemilikan, baik untuk penggunaan pribadi, liburan, maupun peluang sewa.
Bagi penjual dan pemilik properti, kondisi ini menegaskan pentingnya positioning yang tepat. Di pasar dengan pilihan yang semakin banyak, faktor seperti penetapan harga yang akurat, dokumentasi lengkap, presentasi profesional, dan proposisi nilai yang jelas dapat membantu sebuah properti lebih menonjol.
Leasehold Tetap Menjadi Struktur Utama
Leasehold tetap mewakili mayoritas transaksi vila yang tercatat oleh REID, yaitu sebesar 86,5% dari penjualan yang ditampilkan dalam grafik pasar. Struktur ini tetap menjadi salah satu fondasi utama pasar properti Bali, terutama bagi pembeli internasional yang ingin memperoleh hak penggunaan vila di destinasi populer. Dengan memperoleh hak untuk menggunakan properti atau tanah selama periode tertentu, leasehold menjadi salah satu skema hak properti residensial yang paling praktis dan umum digunakan di Bali.
Permintaan yang tetap kuat terhadap properti leasehold menunjukkan bahwa pembeli semakin mempertimbangkan keseluruhan nilai sebuah properti, termasuk lokasi, desain, potensi sewa, serta sisa masa leasehold. Oleh karena itu, memahami detail perjanjian leasehold menjadi bagian penting dalam proses pembelian. Perjanjian yang jelas, sisa masa sewa yang memadai, serta dokumentasi yang lengkap memberikan kepercayaan yang dibutuhkan pembeli untuk mengevaluasi dan mengamankan peluang properti secara efektif.
Vila Dua dan Tiga Kamar Tidur Mendominasi Permintaan
Berdasarkan rincian penjualan REID , vila dua dan tiga kamar tidur tetap menjadi segmen terkuat di pasar, dengan kontribusi gabungan sebesar 58,3% dari total penjualan vila yang tercatat. Secara khusus, properti dua kamar tidur memiliki porsi terbesar sebesar 31,8%, diikuti oleh vila tiga kamar tidur sebesar 26,5%.
Rincian lengkap penjualan adalah sebagai berikut:
-
Satu kamar tidur: 15,5%
-
Dua kamar tidur: 31,8%
-
Tiga kamar tidur: 26,5%
-
Empat kamar tidur: 16,6%
-
Lima kamar tidur: 7,6%
-
Enam kamar tidur: 2%
Popularitas konfigurasi tersebut mencerminkan fleksibilitasnya dalam memenuhi kebutuhan berbagai tipe pembeli, mulai dari mereka yang mencari rumah liburan hingga penghuni yang tertarik dengan gaya hidup Bali dan investor yang berfokus pada pasar sewa. Ukurannya menawarkan keseimbangan yang ideal antara nilai pembelian, kebutuhan perawatan, dan permintaan sewa, dengan ruang yang cukup untuk keluarga dan grup namun tetap lebih terjangkau dibandingkan properti yang lebih besar.
Meskipun vila berukuran menengah mendominasi volume penjualan, properti yang lebih besar tetap memiliki permintaan yang stabil. Vila empat kamar tidur mewakili 16,6% dari penjualan, yang menunjukkan permintaan konsisten terhadap hunian yang cocok untuk keluarga besar serta akomodasi premium yang menyasar segmen sewa kelas atas.
Pendapatan Sewa Menguat Hingga Mei
Selain data penjualan vila, data pendapatan sewa dari Airbtics memberikan gambaran mengenai kinerja sewa jangka pendek antara Januari dan Mei 2026 di Seminyak, Pererenan, Canggu dan Seseh.
Data menunjukkan pergerakan pendapatan yang positif di keempat kawasan selama lima bulan pertama tahun ini, meskipun kinerjanya berbeda-beda di setiap area.
Seminyak mempertahankan pendapatan tertinggi
Seminyak mencatat pendapatan sewa bulanan median tertinggi di antara empat kawasan yang dianalisis.
Pendapatan meningkat dari IDR 47,32 juta (USD 2.837) pada Januari menjadi IDR 52,39 juta (USD 3.141) pada Mei, dengan titik tertinggi mencapai IDR 54,08 juta (USD 3.243) pada April.
Rata-rata selama lima bulan mencapai sekitar IDR 49,01 juta (USD 2.939) per bulan.
Sebagai salah satu destinasi wisata Bali yang paling mapan, Seminyak terus mendapatkan keuntungan dari tingginya permintaan wisatawan, infrastruktur yang matang, serta reputasinya sebagai kawasan lifestyle premium.
Kawasan ini tetap menarik untuk properti sewa berkat aksesibilitasnya, pilihan restoran yang beragam, kedekatan dengan pantai, serta ekosistem hospitality yang telah berkembang dengan baik.
Pererenan mencatat pertumbuhan yang konsisten
Pererenan menunjukkan salah satu pola pertumbuhan paling stabil selama periode Januari hingga Mei.
Pendapatan sewa bulanan median meningkat secara konsisten dari IDR 38,87 juta (USD 2.331) pada Januari menjadi IDR 47,32 juta (USD 2.837) pada Mei.
Rata-rata selama lima bulan mencapai sekitar IDR 42,59 juta (USD 2.554), yang mencerminkan pertumbuhan sekitar 21,7% dari Januari hingga Mei.
Kinerja ini mencerminkan perkembangan berkelanjutan Pererenan sebagai alternatif populer dari kawasan Canggu yang berdekatan. Kawasan ini menarik wisatawan yang ingin tetap menikmati gaya hidup Bali sambil berada di lingkungan yang lebih tenang dengan suasana yang lebih residensial.
Canggu mencatat peningkatan tertinggi
Canggu mencatat peningkatan persentase tertinggi di antara empat kawasan yang dianalisis.
Pendapatan sewa bulanan median meningkat dari IDR 32,11 juta (USD 1.925) pada Januari menjadi IDR 43,94 juta (USD 2.635) pada Mei, yang mencerminkan pertumbuhan sekitar 36,8%.
Rata-rata selama lima bulan mencapai sekitar IDR 36,17 juta (USD 2.169) per bulan.
Kinerja ini menegaskan kekuatan Canggu sebagai salah satu destinasi lifestyle paling aktif di Bali. Permintaan internasional yang kuat, komunitas yang terus berkembang, restoran, kafe, serta akses ke pantai terus mendukung aktivitas sewa di kawasan ini.
Pertumbuhan tersebut juga menunjukkan bahwa kawasan lifestyle yang sudah berkembang tetap dapat meningkatkan performanya, meskipun memiliki basis pendapatan yang lebih rendah dibandingkan pasar yang lebih matang.
Seseh terus menunjukkan perkembangan positif
Seseh juga mencatat pertumbuhan pendapatan sewa yang positif selama periode yang sama.
Pendapatan sewa bulanan median meningkat dari IDR 32,11 juta (USD 1.925) pada Januari menjadi IDR 40,56 juta (USD 2.432) pada Mei, yang mencerminkan pertumbuhan sekitar 26,3%.
Rata-rata selama lima bulan mencapai sekitar IDR 34,14 juta (USD 2.047).
Sebagai destinasi pesisir yang sedang berkembang, Seseh semakin menarik perhatian wisatawan yang mencari lingkungan yang lebih tenang namun tetap berada dalam jangkauan kawasan lifestyle utama Bali.
Pasar Properti Bali yang Semakin Matang
Data Semester I 2026 menunjukkan bahwa pasar properti Bali semakin matang, selektif, dan berfokus pada aset berkualitas.
REID mencatat 4.220 penjualan vila selama 12 bulan sebelumnya, dengan harga jual median sebesar IDR 5,27 miliar (USD 316 ribu). Pembeli vila terus menunjukkan minat yang kuat terhadap ukuran properti yang praktis, dengan vila dua dan tiga kamar tidur mewakili 58,3% dari total penjualan yang tercatat, yang menegaskan posisinya sebagai segmen paling aktif di pasar. Leasehold juga tetap menjadi struktur kepemilikan yang dominan, mewakili 86,5% dari transaksi.
Kinerja sewa menunjukkan momentum positif di kawasan yang dianalisis antara Januari dan Mei 2026. Seminyak mempertahankan pendapatan sewa tertinggi, Pererenan mencatat pertumbuhan yang konsisten, Canggu mencatat peningkatan tertinggi, dan Seseh terus membangun momentum sebagai destinasi yang sedang berkembang.
Dengan rata-rata properti berada di pasar selama 256 hari, menavigasi pasar properti Bali yang terus berkembang dan semakin selektif membutuhkan keahlian profesional. Agen properti yang berpengalaman dapat memberikan keuntungan penting bagi pembeli maupun penjual, sekaligus membantu sebuah properti tampil lebih menonjol di tengah pasar yang kompetitif.
Dengan mengutamakan valuasi yang akurat, presentasi profesional, dan proses dokumentasi yang lebih efisien, Bali Home Immo memanfaatkan pemahaman mendalam mengenai pasar lokal untuk membantu memastikan proses transaksi berjalan dengan lancar dan efisien bagi semua pihak.
