Obtenir un terrain en leasehold à Bali est la première étape avant d’y construire une villa. À partir de là, l’Indonésie prévoit une procédure claire et documentée couvrant le zonage, l’autorisation de construire, la construction et la certification finale. Suivre ces étapes dans l’ordre permet d’obtenir une villa disposant d’une documentation complète, ce qui protège à la fois son utilisation et sa valeur. Ce guide présente chaque autorisation telle qu’elle s’applique concrètement.
Peut-on construire une villa sur un terrain en leasehold à Bali ?
Oui. Un bail foncier à Bali vous accorde des droits contractuels d’utilisation du terrain, tandis que les droits de construire constituent un élément distinct. Comprendre cette différence dès le départ permet de simplifier l’ensemble du processus. Le contrat de leasehold doit expressément autoriser la construction et, puisque les permis sont enregistrés en lien avec le titre foncier, la coopération du propriétaire du terrain fait partie de la procédure de demande. L’autorisation de construire est rattachée au terrain et au bâtiment, et non personnellement au titulaire du leasehold.
Ce que le contrat de leasehold doit autoriser
Tout commence par le contrat de leasehold. Vérifiez qu’il autorise explicitement la construction et l’utilisation du bien comme villa, qu’il garantit les droits d’accès et de raccordement aux réseaux, et qu’il prévoit la coopération du propriétaire foncier pour les demandes de permis lorsque sa signature ou ses documents sont nécessaires.
La durée du leasehold et les conditions de prolongation méritent la même attention, car une villa est un actif à long terme et une durée restante suffisamment longue soutient la valeur de tout ce qui y est construit. Le contrat doit également préciser ce qu’il advient du bâtiment à la fin du bail, car dans les structures de leasehold indonésiennes, le bâtiment revient généralement au propriétaire foncier sauf accord contraire entre les parties. Régler ces points dès le départ crée une base claire pour les autorisations qui suivent.
Vérifiez le zonage du terrain avant de concevoir la villa
Le zonage détermine ce qui peut être développé sur une parcelle. Le confirmer dès le départ permet donc d’éviter de perdre du temps sur la conception. Vérifiez si la construction d’une villa est autorisée et si le zonage permet un usage résidentiel, un hébergement touristique ou les deux— car cette réponse détermine ce que vous pourrez faire du bâtiment une fois achevé. Le zonage fixe également des paramètres de conception concrets : distances de retrait par rapport aux routes et aux rivières, hauteur maximale, intensité de développement et exigences concernant l’accès routier.
À Bali, le zonage est souvent décrit de manière informelle par des couleurs, le terme pink zone Bali désignant les terrains affectés au tourisme. Pour la conception, il est préférable de se baser sur le statut officiel. Vérifiez la situation à l’aide des documents officiels d’aménagement du territoire (KKPR/ITR) et obtenez un KRK, parfois appelé Advice Planning, auprès du bureau local du PUPR. Cela est important car SIMBG recoupe les plans soumis avec les données spatiales satellitaires. Un projet conçu pour une parcelle située dans une zone agricole protégée ne pourra donc pas être validé par le système. Vérifier le zonage en premier permet à votre architecte de travailler selon des paramètres reconnus par le portail et de déposer un dossier prêt à être approuvé.
PBG : l’autorisation principale de construire
Qu’est-ce qu’un PBG ?
Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) est l’autorisation de construire en Indonésie. Il autorise la construction d’un bâtiment précis, destiné à une fonction précise, sur une parcelle déterminée, et permet le démarrage des travaux.
Le PBG est-il identique à l’IMB ?
Pas exactement. Le PBG a remplacé l’ancien système IMB dans le cadre du règlement gouvernemental PP 16/2021. Un terrain ou un bien commercialisé avec un IMB relève de l’ancien régime. Nous expliquons plus bas comment cette situation est traitée.
Quand avez-vous besoin d’un PBG ?
Un PBG s’applique à la construction d’une nouvelle villa ainsi qu’aux rénovations importantes de structures existantes. Les rénovations purement esthétiques en sont généralement exclues, tandis que les modifications structurelles, les extensions ou les changements de fonction du bâtiment nécessitent un PBG.
Quels documents sont nécessaires pour obtenir un PBG sur un terrain en leasehold ?
Les demandes sont déposées via le système en ligne SIMBG, et le dossier se divise en quatre catégories.
Documents fonciers : le certificat du terrain, le contrat de leasehold et, lorsque cela est nécessaire, l’autorisation du propriétaire foncier.
Documents d’urbanisme : preuve de l’usage autorisé du terrain et de la conformité au zonage, documents relatifs à l’utilisation de l’espace et fonction prévue du bâtiment.
Documents techniques : plans architecturaux, plans structurels, plans MEP lorsqu’ils sont requis, calculs justificatifs et validation par des professionnels agréés. Travailler dès le départ avec un architecte accrédité permet de s’assurer que les plans sont préparés dans le format attendu par le système.
Documents environnementaux : un engagement environnemental déposé via le système OSS — généralement un SPPL pour les constructions à faible impact ou un UKL-UPL pour les projets plus importants ou plus sensibles. Il s’agit d’une partie standard du dossier. Déterminer suffisamment tôt lequel s’applique à votre projet permet de conserver toutes les démarches sur le même calendrier.
Un dossier complet progresse efficacement dans SIMBG, c’est pourquoi préparer correctement tous les documents dès le départ est l’une des actions les plus utiles pour respecter le calendrier de construction.
Enregistrement fiscal avant la signature
Le système CoreTax indonésien gère l’administration fiscale numériquement depuis janvier 2025, et un notaire doit disposer des identifiants fiscaux validés (NPWP) des deux parties avant de pouvoir établir un contrat de leasehold. Régler cette formalité suffisamment tôt permet de maintenir la signature dans les délais prévus.
Les taux d’imposition sur les revenus locatifs dépendent de la résidence fiscale du bailleur et pas uniquement de la documentation : les résidents fiscaux indonésiens, déterminés selon la règle de présence de 183 jours, sont soumis à un taux final fixe de 10 % conformément au PP 34/2017, tandis que les non-résidents sont soumis à une retenue de 20 %. Confirmer la situation du bailleur avant la rédaction de l’acte permet de fixer ce montant en amont plutôt que de le découvrir au moment de la signature.
Que se passe-t-il après l’approbation du PBG ?
L’approbation fixe les conditions selon lesquelles la construction doit être réalisée. Construire conformément aux plans approuvés permet de maintenir le projet dans un cadre clair et, si certaines modifications deviennent nécessaires, elles sont beaucoup plus simples à traiter pendant que le projet est encore en cours qu’après son achèvement. Les inspections et la documentation se poursuivent pendant les travaux jusqu’à l’obtention du certificat qui permet l’utilisation légale de la villa : le SLF.
Une façon utile de comprendre le PBG est de le considérer comme un accord avec l’autorité compétente sur ce que vous êtes autorisé à construire, fournissant ainsi un cadre de référence clair à chaque étape.
Avez-vous besoin d’un SLF après la construction de la villa ?
Oui, et il complète la procédure. La séquence complète est la suivante : vérification du zonage → PBG → construction → SLF → SBKBG.
Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) certifie que le bâtiment achevé est sûr et conforme à la fonction pour laquelle il a été approuvé. Si le PBG autorise la construction, le SLF autorise l’utilisation. Ces deux documents contribuent désormais directement à la situation juridique du bien et à son potentiel de revente.
Le SBKBG : la propriété du bâtiment lui-même
Une fois le PBG et le SLF approuvés, le propriétaire reçoit le SBKBG (Sertifikat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung), le certificat officiel attestant la propriété du bâtiment physique, indépendamment du terrain. Il s’agit d’un document particulièrement important : il établit clairement la propriété de la structure construite et peut être utilisé comme garantie bancaire.
Pour toute personne évaluant une villa existante et déjà achevée, demander à consulter le SLF en cours de validité constitue une manière simple de vérifier que le bâtiment est entièrement certifié pour l’usage prévu.
Que se passe-t-il si la propriété possède déjà un IMB ?
Deux situations se présentent régulièrement, et toutes deux peuvent être gérées.
Une villa existante et achevée disposant d’un ancien IMB a été légalement autorisée sous le régime précédent. Sa situation dans le cadre réglementaire actuel mérite toutefois d’être vérifiée dans les registres en vigueur, notamment lorsque le bâtiment ou son utilisation ont changé depuis la délivrance du permis.
Deuxièmement, une villa existante destinée à faire l’objet de modifications importantes ou d’un réaménagement passera par le processus PBG actuel pour les nouveaux travaux, quel que soit son permis d’origine. Le savoir à l’avance permet d’intégrer cette autorisation dans le calendrier du projet dès le départ.
Construire et exploiter sont deux autorisations distinctes
Il s’agit d’une distinction importante à comprendre suffisamment tôt, notamment pour les projets destinés à la location. Le PBG et le SLF régissent le bâtiment. Son exploitation commerciale relève d’une procédure distincte : l’enregistrement de l’activité via OSS avec un NIB et la classification KBLI appropriée, conformément au règlement n° 5 de 2025 du ministère de l’Investissement.
La classification standard pour l’hébergement en villa est réservée aux coopératives et petites entreprises indonésiennes. Les structures détenues par des étrangers travaillent donc généralement en partenariat avec un opérateur local disposant des licences nécessaires ou enregistrent une PT PMA sous une classification d’hébergement alternative adaptée à leur modèle. Ces deux options sont bien établies. Définir la structure d’exploitation parallèlement aux autorisations de construction, plutôt qu’après, permet de maintenir les deux calendriers alignés.
Deux points pratiques concernant les terrains en leasehold
Droits d’accès. Demandez à votre notaire de vérifier qui possède la route menant à la parcelle. Lorsque l’accès traverse un terrain privé, un Hak Jalan enregistré, c’est-à-dire un droit d’accès inscrit dans le contrat, garantit durablement votre passage.
Contributions au village. Construire à Bali implique également le banjar local, et les projets prévoient généralement une contribution aux infrastructures locales et aux cérémonies, souvent comprise entre 5 et 20 millions IDR. Cela fait partie des pratiques habituelles de construction à Bali et constitue une bonne manière d’établir dès le départ une relation avec la communauté autour de votre villa.
Avant de vous engager sur un terrain en leasehold à Bali
Pour toute personne souhaitant acheter un terrain à Bali en tant qu’étranger, la question utile à poser en parallèle de la structure du leasehold est de savoir si la parcelle permet réellement de construire la villa envisagée. La propriété immobilière à Bali fonctionne en plusieurs niveaux— droits de leasehold, zonage, autorisations de construction et licences commerciales— et une idée reçue fréquente concernant la possibilité pour les étrangers d’acheter un bien immobilier à Bali consiste à penser qu’une fois la question de la propriété réglée, tout le reste l’est également. Traiter ces éléments comme des vérifications distinctes et successives rend la procédure beaucoup plus claire.
Faire examiner le contrat de leasehold et les documents liés au développement par un notaire agréé et des professionnels locaux qualifiés avant de signer vous permet de savoir précisément ce que vous acquérez et ce qui peut être construit sur le terrain.
C’est cette certitude qui permet à l’opportunité de fonctionner. Les coûts de construction à Bali commencent à environ 1 000 USD par mètre carré, soit bien moins que des constructions comparables en Australie, aux États-Unis ou au Royaume-Uni. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs étrangers choisissent de développer leur propre projet ici plutôt que d’acheter un bien achevé ailleurs. Une villa construite sur un terrain au zonage vérifié, disposant d’un PBG, d’un SLF et d’un SBKBG, constitue un actif doté d’une documentation complète— et dans un marché qui valorise de plus en plus ce type de sécurité, cela mérite d’être fait correctement.
