Soyons honnêtes : acheter un bien immobilier à Bali ne se résume presque jamais à des tableaux et des chiffres. La plupart du temps, le rêve commence par une émotion : sentir le soleil sur son visage dans une villa en bord de mer, profiter d’un matin paisible dans un jardin luxuriant ou ressentir l’énergie d’un quartier rempli de cafés et d’adresses dédiées au bien-être.
Ce sont souvent ces éléments qui font tomber les gens amoureux de Bali, mais ce ne sont pas toujours les mêmes qui font d’un bien un investissement solide.
Lorsque nous parlons d’attrait lifestyle, la question est : “Est-ce que j’aurais réellement envie de vivre ou de passer mes vacances ici ?”
Lorsque nous examinons la performance financière, la question devient : “Les revenus locatifs et les coûts sont-ils cohérents avec le prix que je paie ?”
La propriété idéale combine les deux. Mais avant de signer quoi que ce soit, l’attrait lifestyle et la performance financière doivent tout de même être évalués séparément.
Pourquoi votre attachement personnel compte
L’attrait lifestyle n’est pas uniquement émotionnel. Il peut aussi faire partie des raisons pour lesquelles des voyageurs choisissent votre villa plutôt qu’une autre propriété située à proximité.
À Bali, cet attrait commence souvent par l’emplacement. Cela peut être le fait de se trouver à quelques pas des vagues, de se réveiller avec une vue sur les rizières, ou encore de vivre à proximité de cafés, restaurants, écoles et centres de bien-être.
Le design compte également. L’intimité, des espaces intérieurs et extérieurs confortables, une bonne ventilation, une climatisation fiable et des agencements fonctionnels peuvent tous influencer le confort de vie dans une villa et sa facilité à être louée.
L’analyse ROI de Bali Home Immo souligne également à quel point la micro-localisation peut avoir un impact significatif sur les performances locatives. L’accès routier, le bruit, le stationnement, la ventilation et la qualité générale du bien peuvent faire une différence, même au sein d’un même quartier.
La difficulté est que ce qui est considéré comme “désirable” varie selon chaque acheteur. Vous pouvez préférer l’énergie de Seminyak, tandis qu’une autre personne recherchera l’atmosphère côtière plus paisible de Seseh. Pererenan offre une ambiance davantage résidentielle, tandis que Canggu attire ceux qui souhaitent rester proches de la scène lifestyle de Bali.
Une villa peut être magnifique sans être l’actif le plus rentable. Si vous achetez principalement pour votre usage personnel, payer davantage pour la qualité de vie peut être parfaitement justifié. L’essentiel est de comprendre quelle part de votre décision relève de l’émotion et quelle part repose sur des données d’investissement.
Aller au-delà des grands chiffres
Le premier chiffre financier que la plupart des investisseurs regardent est le revenu locatif brut : le revenu total avant déduction des dépenses.
C’est une donnée utile, mais elle ne permet pas de savoir à quel point la propriété est réellement rentable.
Bali Home Immo fait la distinction entre rendement brut et rendement net. À titre indicatif, les rendements locatifs bruts des villas à Bali sont estimés autour de 7 % à 14 %, bien que les résultats varient en fonction de l’emplacement, du type de propriété, du prix d’achat et de la gestion.
C’est pourquoi les revenus ne doivent jamais être analysés seuls.
Le prix d’achat ne représente pas non plus nécessairement le coût total de votre investissement. Bali Home Immo recommande d’examiner le coût total de l’investissement, et pas seulement le prix d’achat.
Les coûts d’exploitation peuvent inclure :
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La gestion de la propriété
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Le personnel
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L’électricité, l’eau et internet
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L’entretien de la piscine et du jardin
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Les réparations
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Les frais de réservation et de plateformes
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Les taxes et frais liés à la conformité
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L’assurance, lorsqu’elle s’applique
La gestion d’une propriété peut représenter une fourchette prévisionnelle d’environ 20 % à 30 % des revenus, selon le niveau de service.
Bali Home Immo recommande également de prévoir environ 2 % à 4 % des revenus locatifs annuels pour l’entretien courant.
Pour comparer les propriétés, utilisez :
Rendement locatif brut = (Revenu locatif annuel ÷ Prix d’achat) × 100
Et pour obtenir une vision plus réaliste :
Le rendement net est généralement plus utile, car il montre ce qu’il reste réellement après les coûts d’exploitation de la villa.
L’usage personnel doit également être pris en compte. Si vous prévoyez de séjourner dans votre villa à Noël, au Nouvel An ou pendant d’autres périodes de forte demande, ces nuits seront retirées du calendrier locatif. Cet avantage lifestyle doit donc être intégré dans vos projections financières.
Choisir le quartier qui vous correspond
Chaque zone de Bali se comporte différemment sur le plan financier.
Les données locatives récentes montrent que Seminyak, notamment la zone d’Oberoi, a généré en moyenne environ 49 millions IDR par mois entre janvier et mai. Sur la même période, Canggu et Seseh ont enregistré une croissance des revenus d’environ 36,8 % et 26,3 % respectivement.
Pererenan a également affiché une croissance mensuelle régulière.
Cependant, la zone affichant la croissance la plus rapide n’est pas automatiquement le meilleur investissement.
Les recherches de Bali Home Immo montrent que des marchés comme Canggu peuvent associer une forte demande à une forte concurrence. La qualité du bien, son prix et sa micro-localisation deviennent donc particulièrement importants.
Seminyak présente un profil différent. Bali Home Immo donne l’exemple d’une villa de deux chambres bien située générant environ 35 000 USD à 50 000 USD de revenus bruts annuels, avec des rendements nets autour de 7 % à 12 %, selon la propriété et son exploitation.
Le profil des clients influence également les performances. L’analyse de Bali Home Immo sur la nationalité des clients et le ROI selon les zones explique que l’origine des voyageurs peut avoir un impact sur l’ADR, la durée des séjours et les coûts d’exploitation.
Les courts séjours peuvent générer des tarifs par nuit plus élevés, mais nécessitent davantage de ménage et de rotation des clients. Les séjours plus longs peuvent offrir un taux d’occupation plus prévisible avec une intensité opérationnelle plus faible.
La même étude montre que Seminyak et Oberoi peuvent atteindre des tarifs par nuit d’environ 5,0–5,4 millions IDR, pouvant atteindre environ 6,2 millions IDR en juillet.
Mais un ADR plus élevé ne signifie pas automatiquement un rendement net supérieur. La question importante est de savoir combien il en coûte pour générer ces revenus.
Trouver le bon équilibre entre design et durée du leasehold
Les villas de deux et trois chambres représentent actuellement près de 60 % des ventes, ce qui confirme la solidité du segment des propriétés de taille intermédiaire.
Ces propriétés séduisent les couples, les familles et les groupes d’amis, tout en nécessitant généralement moins de capital et une gestion opérationnelle moins complexe que les grandes villas.
L’analyse ROI de Bali Home Immo identifie également une forte demande pour le segment des villas de deux et trois chambres, même si la concurrence y est également élevée.
Les propriétés achevées représentaient 63 % des ventes, tandis que les villas représentaient 90 % des transactions, ce qui montre l’intérêt des acheteurs pour des biens pouvant être visités, utilisés ou exploités immédiatement.
Les grandes villas peuvent afficher des tarifs par nuit plus élevés, mais davantage de chambres signifie généralement des coûts de personnel, de services et d’entretien plus importants. Pour justifier ces coûts, la propriété doit présenter des avantages clairs tels que des vues exceptionnelles, une architecture unique, un emplacement privilégié ou de grands espaces dédiés aux loisirs.
Quelques mots sur le leasehold
Pour les propriétés en leasehold, le prix doit toujours être considéré en parallèle avec la durée restante du bail.
Bali Home Immo indique que les contrats de leasehold ont généralement une durée d’environ 25 à 30 ans, même si les conditions peuvent varier.
Une comparaison simple consiste à utiliser :
Coût annuel effectif du leasehold = Prix d’achat ÷ Nombre d’années restantes du leasehold
Par exemple :
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5 milliards IDR / 30 ans = environ 166,7 millions IDR par année de leasehold
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5 milliards IDR / 20 ans = 250 millions IDR par année de leasehold
Le prix demandé est identique, mais le coût effectif est très différent.
Les conditions de prolongation doivent également être examinées avec attention. Bali Home Immo recommande de prendre en compte les éventuels coûts de renouvellement ainsi que le coût global de détention, et pas seulement le prix d’achat initial.
Trouver le bon équilibre
Vous n’avez pas nécessairement à choisir entre une propriété lifestyle et un investissement financièrement cohérent. Souvent, les mêmes qualités qui rendent une villa agréable à vivre—un bon accès, de l’intimité, des agencements confortables et un emplacement solide—contribuent également aux performances locatives et à la revente.
Avant d’acheter, un investisseur devrait être capable de répondre aux questions suivantes :
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Les revenus sont-ils historiques ou prévisionnels ?
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Quelles hypothèses d’ADR et de taux d’occupation sont utilisées ?
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Que reste-t-il après les dépenses d’exploitation ?
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Quel est le rendement net estimé ?
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Combien d’années de leasehold restent-elles ?
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Quel niveau d’utilisation personnelle est prévu ?
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Quel est le profil probable du client et du futur acheteur ?
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La propriété resterait-elle intéressante sans son attrait émotionnel ?
Le revenu brut indique combien d’argent entre. Le rendement net indique avec quelle efficacité la propriété transforme votre investissement en revenus.
Bali offre des opportunités aussi bien pour le lifestyle que pour l’investissement, mais les meilleures acquisitions sont généralement celles où l’attrait émotionnel et les fondamentaux financiers se renforcent mutuellement.
